新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范分析

張文婧

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與多個(gè)方面有關(guān)系，對(duì)于提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平有著重要影響，同時(shí)也對(duì)人們的消費(fèi)投資結(jié)構(gòu)產(chǎn)生著深刻地變革。房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展對(duì)資金的需要不斷升高，因此房地產(chǎn)金融應(yīng)運(yùn)而生，房地產(chǎn)金融在給房地產(chǎn)行業(yè)提供大量的資金扶持之外，也給許多以商業(yè)銀行為主的金融機(jī)構(gòu)帶來了一系列的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，房地產(chǎn)金融已經(jīng)涉及到了許多個(gè)方面，把房地產(chǎn)行業(yè)和金融密切的綁在一一起，如果房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不景氣會(huì)使金融體系處在巨大的危險(xiǎn)之中，進(jìn)而對(duì)整體的國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康產(chǎn)生消極影響。同時(shí)還會(huì)嚴(yán)重危害公眾的日常生活，采取有效措施規(guī)避房產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)十分有必要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);金融風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)金融;防范分析

前言：

本文將從多個(gè)角度對(duì)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究和分析，闡述其構(gòu)成和發(fā)展機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)給房地產(chǎn)行業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來的不利影響進(jìn)行重點(diǎn)分析。通過分析從多個(gè)方面提出對(duì)應(yīng)的措施對(duì)策，進(jìn)而提高防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的能力，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管應(yīng)對(duì)房產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的能力，保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

一、新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）房產(chǎn)空置造成的資源浪費(fèi)和限制

房地產(chǎn)開發(fā)商盲目投資使社會(huì)上出現(xiàn)了大批的閑置房，這代表經(jīng)濟(jì)泡沫已經(jīng)形成，閑置房會(huì)給相關(guān)者帶來巨大的利益風(fēng)險(xiǎn)。閑置房處于待租和待銷的狀態(tài)，而房屋銷售所得的資金就是開發(fā)商主要的利潤(rùn)。對(duì)于開發(fā)商來說，房屋的空置率越高，自身的投機(jī)成本就越高，占據(jù)著自身大量的資金，如果缺少需求就會(huì)使售房面臨問題，開發(fā)商投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金難以快速變現(xiàn)，面臨巨大的資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。[1]我國(guó)大多數(shù)開發(fā)商在經(jīng)營(yíng)過程中都背負(fù)著大數(shù)目的債務(wù)，倘若出現(xiàn)房屋不能順利賣出的情況，就會(huì)遭受較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格上漲促使銀行信貸擴(kuò)張

從2003年開始，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)就開始保持飛速的增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的飛速升高和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)超高的回報(bào)率，使投機(jī)性需求不斷提升。許多城市開始“炒樓”“炒房”，把房?jī)r(jià)哄抬起來，很多炒房團(tuán)在全國(guó)各個(gè)地方買賣房屋，不停地哄抬房?jī)r(jià)，促使居民不斷刷新對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)計(jì)，為爆發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)埋下了一顆巨型炸彈。其主要原因有以下兩方面：其一，較高的房?jī)r(jià)不斷提高銀行的貸款需求，飛速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)使房地產(chǎn)利潤(rùn)飛速提高，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)的投資不斷加大，對(duì)資金的需求量不斷增加，導(dǎo)致銀行的貸款量也不斷增加。銀行把房產(chǎn)當(dāng)做優(yōu)質(zhì)抵押物，在房?jī)r(jià)居高不下的大背景下，貸款者從銀行貸款的數(shù)額也不斷增長(zhǎng)。[2]其二，隨著房產(chǎn)價(jià)格的上漲，一些銀行會(huì)在個(gè)人住房貸款方面制定優(yōu)惠政策，不斷創(chuàng)新貸款品種，促使我國(guó)個(gè)人住房貸款的總量越來越高，極大程度上加劇房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、新形勢(shì)下防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施分析

（一）嚴(yán)控過分投機(jī)投資，穩(wěn)定國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)

針對(duì)商業(yè)銀行制定的信貸政策，政府要嚴(yán)格控制購(gòu)買第二、三套房試圖提高貸款利率的行為，對(duì)于非常住人口在買房時(shí)不給予貸款。在稅收方面，對(duì)投機(jī)行為征收高水的所得稅。對(duì)于空置房，收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)，提高買賣房屋投機(jī)者的購(gòu)房成本。房?jī)r(jià)之所以高居不下，低價(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)也是原因之一，所以完善現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備制度刻不容緩，各個(gè)地區(qū)的政府要建立健全完備的土地儲(chǔ)存庫(kù)，合理劃分不同用途的土地，實(shí)行差異化管理，以免政府使用土地絕對(duì)壟斷權(quán)。不斷地增強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款政策的公開化和透明化，適當(dāng)?shù)陌衙耖g資本引入，強(qiáng)化社會(huì)公眾的監(jiān)督，避免出現(xiàn)土地被公款挪用的情況。

（二）健全個(gè)人征信制度

在調(diào)查個(gè)人信息的過程中，要堅(jiān)持把政府政策作為導(dǎo)向，全力配合稅收、審計(jì)、財(cái)政各個(gè)相關(guān)部門的工作，使商業(yè)銀行的聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)不斷完善，進(jìn)一步建立起一個(gè)完備的多層次個(gè)人信用調(diào)查網(wǎng)。在工作實(shí)踐中，根據(jù)個(gè)人在此信用調(diào)查網(wǎng)上的情況進(jìn)行合理的評(píng)估和等級(jí)劃分。在保障信息安全的前提下，商業(yè)銀行之間可以建立關(guān)于個(gè)人信息的共享平臺(tái)，使各個(gè)銀行都可以同時(shí)了解到征信人員的全面信用狀況，實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)的信息共享和采集。政府方面可以出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，使商業(yè)銀行在對(duì)個(gè)人征信的時(shí)候有法可依。

（三）嚴(yán)格把控抵押物的價(jià)值缺口

商業(yè)銀行通常會(huì)把房屋作為抵押物給企業(yè)或個(gè)人進(jìn)行貸款，并用該房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為貸款參考。在考察各商業(yè)銀行防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力的時(shí)候，可以針對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)開展檢查，對(duì)抵押物進(jìn)行全方位的綜合分析。[3]在和接待人簽合同的時(shí)候?qū)Φ盅何镏贫ㄒ粋€(gè)明確的下限價(jià)格，并密切關(guān)注其價(jià)值變化。若出現(xiàn)抵押物大幅貶值難以有效擔(dān)保所貸資金時(shí)，銀行可以要求接待人追加貸款擔(dān)保，來彌補(bǔ)抵押物降價(jià)所造成的價(jià)值缺口，也可以采取提前收款的方法，避免抵押物貶值給自身帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）制定合理的金融法律體系和監(jiān)管機(jī)構(gòu)

政府部門要對(duì)市場(chǎng)主體的行為進(jìn)行合理規(guī)范，保護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的各方權(quán)益。房地產(chǎn)金融的發(fā)展涉及銀監(jiān)會(huì)、規(guī)劃局等數(shù)個(gè)政府部門，要強(qiáng)化各部門之間的協(xié)調(diào)合作，形成有效的監(jiān)管模式，用市場(chǎng)化方式合理引導(dǎo)大眾的理性需求，出臺(tái)關(guān)于住房公積金、房產(chǎn)抵押和房產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)作各個(gè)方面的法律法規(guī)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)資金合理配置。商業(yè)銀行要從多方面綜合考慮房?jī)r(jià)下跌及各種政策出臺(tái)所帶來的影響，制定好合理的預(yù)警措施，消除風(fēng)險(xiǎn)因素的多重積累，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和收益之間的均衡。

結(jié)語：

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，該行業(yè)對(duì)全體經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生的帶動(dòng)作用不斷提高。房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者對(duì)資金的需求量不斷加大，商業(yè)銀行在貸款方面取得了新發(fā)展。市場(chǎng)的變化使得我國(guó)房地產(chǎn)金融面臨新風(fēng)險(xiǎn)，倘若這些風(fēng)險(xiǎn)在同一時(shí)期集中爆發(fā)起來，會(huì)給整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來嚴(yán)重的損害。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨完善，加上國(guó)家不斷出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的調(diào)控政策，使金融機(jī)構(gòu)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力和意識(shí)得到提高。因此，在多方共同的努力下，一定可以把房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)保持在可控范圍內(nèi)，促使房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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