簡析房地產開發項目的流程化管理措施

劉平

摘? ? 要：隨著房地產行業同質化競爭日益激烈，房地產企業若想繼續保持競爭優勢，必須完善開發管理工作，確保開發流程的科學高效。由于房地產開發項目流程復雜，因此必須完善管理流程，以促進房地產企業經濟效益穩步提升。

關鍵詞：房地產;開發項目;流程化管理;措施

1? 引言

在“房住不炒”的政策背景下，房地產業強管控已是常態化現象，其開發的利潤趨于合理和較低的水平，這些都倒逼房地產企業加快開發節奏，以高周轉實現自有資金的投資回報率。為確保達成企業生存發展目標，房地產企業項目管理的有效措施將直接對房地產開發產生重要作用，對房地產的綜合市場競爭力帶來影響。隨著國家宏觀經濟的發展，高科技、互聯網、創新等經濟體量的增加和發展，房地產必將緩慢退出國家經濟體系支柱產業，房地產企業間的競爭在不斷加劇，因此，只有對房地產開發項目中的不足之處進行不斷完善，才有可能在眾多競爭中脫穎而出。

2? 房地產開發項目管理過程中所存在的不足之處

2.1? 房地產開發項目的前期相關準備工作不足

房地產開發企業在取得一個目標項目開發權之后，可以正式啟動目標項目的前期準備工作，如公司注冊、開發資質辦理、銀行賬戶設立、人員招聘、設立辦公場所、項目的周邊地質條件地形地貌的勘測、設計要點的申領、政策和配套等外部條件的獲取、當地環境和文物等考古，市場的評估等，只有這樣通過系統具體的了解和充分的準備之后，才可以根據具體的情況作出設計的定位和提資，才能為后期項目的開展提供一定的保障。但是許多的房地產企業在開發的前期階段并未作出充分的準備，而草草啟動，勢必對項目的總體的定位和策劃做出偏離的判斷，為后期的銷售和收尾交付運營帶來巨大的隱患。

2.2? 房地產企業過于追求利益至上，忽略社會利益

為控制房屋投資熱潮，限購限價的政策，房地產開發項目已進入合理利潤時代，因項目的溢價空間被鎖定，房企均在成本投入管控上加大力度，首先是項目的設計降低建設標準、嚴格控制設計階段的建設成本，其次是在招投標階段進行刻意壓價，承包方承接項目的利潤壓縮、風險加大，承包方同樣在施工的過程中降低了相關的標準，追求低成本，增加了安全隱患的系數。更有甚者房地產企業為了能夠以最大程度的降低相關方面的成本，獲取最大的經濟收益。

2.3? 項目工程驗收制度不夠完善

房地產的相關部門對驗收合格的工程檢驗完以后，就認為與該項目沒有關系了，可以投入到下一個的工程項目當中去，但是，這樣就會造成一時的假象。因此，需要對工程進行實時的跟蹤與檢驗。

3? 房地產開發項目的流程化管理措施

3.1? 注重原材料和施工機械的質量管理

在房地產項目中，建筑施工材料是核心要素，施工材料的費用占比為建筑工程總成本的70%，現階段，招標是主要的采購方式，在這種采購模式下，材料費用和質量均能得到控制。但在材料使用前，房地產開發企業應做好材料的復試，簡言之，就是讓檢測單位對材料進行審核，值得注意的是，檢測單位必須具備相應的資質，在檢測過后得到復檢報告，并由監理部門將其與出場合格證、出廠檢驗報告統一驗收，在驗收通過后方能允許其入場。此外，在工程項目施工中，還需要使用大量的施工機械，比如：塔吊、推土機、運輸車和挖掘機等，房地產企業應要求施工單位在使用機械前進行復檢，并做好設備的日常維修和養護。

3.2? 房地產開發過程中的監控和預警系統

在房地產的開發過程中，監控和預警系統是一種對于風險的掌控比較有效的方式。第一，他能夠根據房地產在開發中的實時數據進行有效的研究分析，能夠提前把開發過程中有可能遇到風險分析出來，而且還會根據分析結果提出如何去預防和解決風險。這種風險管控的方式，能夠在房地產開發的過程中對風險進行全程監控預警，根據風險產生的機率大小，展現出等級不同的預警信號，開發人員根據預警信號能夠及時的對風險項進行改正直至消除，把房地產項目中有可能產生的損失降至最低。第二，房地產的監控和預警系統的一個重要作用是它能夠依據開發的進程和狀況，提示開發工作人員項目是否正在按照計劃進行，能夠更有效的管控項目的風險。

房地產開發過程中的監控和預警系統主要包含預防性、實時性、警示性、系統性四大性能，預防性指的是對房地產項目的預先監控系統，可以對即將發生的事故進行提前的預報，讓房地產項目人員有足夠的時間提前去消除風險項。實時性指的是對項目的預警管理功能，可以隨時的觀察到房地產開發過程中的一系列動態，使房地產的開發過程能夠隨時被監控。讓房地產開發工作人員可以根據實際狀況安排下一步的項目開發計劃。警示性和系統性，都是在房地產開發監控和預警系統中的智能化產品，警示性既能夠提前預報風險，還能夠評估出風險對于整個房地產開發項目的危害程度。而系統性更像是一種電腦程序管理，能夠保證整個系統在運行中不出現差錯。

3.3? 做好房地產項目開發流程分析

房地產項目開發主要經由以下四個階段：第一，決策階段。要進行房地產項目的可行性研究和項目決策，對比分析多種方案，對項目方案進行充分論證和調研，在項目整個周期的初始階段做好質量管控。第二，設計階段。房地產開發項目要對項目用地進行規劃設計和概念性設計，調研當地人文、社會、市場、經濟、行政、配套等要素，通過詳實的前期開發調研為設計工作做好準備，并在項目設計中考慮功能性和經濟性，利用價值工程的原理進行設計方案的分析和評價。第三，施工階段。項目施工階段首先要明晰各參建單位的權責義務，做好技術準備、物質準備、組織準備、合同準備、現場準備、政府監管準備，并在施工階段進行各參建單位的協調與溝通，做好項目跟蹤和糾偏管控工作。第四，竣工交付階段。這個階段主要包括項目試運行的質量驗收以及物業移交時的業主質量驗收工作，確保項目交付階段的質量。

3.4? 項目進度管理

（1）制定進度管理計劃。進度管理計劃需要在工程設計開始前制定，將進度目標和要求作為依據，完成工程設計，只有這樣，才能在最大限度上保障工程進度管理的質量。值得注意的是，在總體進度管理計劃制定完成后，還要通過調研和分析的方式，制定不同施工階段的進度管理計劃，為工程建設提供指導。

（2）確保進度計劃的貫徹落實。在施工進度計劃制定完成后，應確保進度計劃的貫徹落實，在進度計劃通過審核后，將進度管理責任落實到每一個部門和崗位，確保資金、人力和材料等施工要素及時到位。與此同時，還要加強檢查力度，找出建筑工程中影響施工進度的問題，并予以解決。在房地產開發管理中，進度管理屬于項目管理難點，容易受到諸多因素的影響，實施難度較大。為此，房地產項目部們應做好影響因素的分析，明確不同施工階段可能會出現的問題，對進度管理方面的問題進行預防性管理，以此來保證施工進度管理效果。

4? 結束語

總之，房地產開發項目實施過程的質量管控和協調管理尤其關鍵，要明晰項目質量管控和協調管理的作用，探討項目質量管控和協調管理的科學方法和路徑，打造優質的房地產開發項目產品，提升品牌溢價能力和社會認可度。

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