小區物業管理中存在的問題、原因分析及立法構建初探

關鍵詞 物業管理 存在問題 立法構建

作者簡介：黃玉梅，中共合江縣委黨校。

中圖分類號：D669 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.158

伴隨著飛速發展的房地產，其中關鍵的一部分服務產業——小區物業管理，正處于不斷探索發展之中，在我國已有三十多年的歷史，為提供就業崗位做出了積極貢獻，成為新的經濟增長點。這一應運而生的新興行業，盡管這些年取得一定成績，但涉及到政府有關職能部門、開發商、物業公司及業主、業主委員會等多方法律關系主體，較為復雜，物業管理過程中難免產生矛盾糾紛。在《中華人民共和國民法典》頒布施行前，與物業管理有關的法律有《物權法》《合同法》《侵權責任法》。單純物業管理方面的法律體系并不完善，國務院2018年4月對《物業管理條例》作了部分修改，但其僅僅是一部行政管理法規且對物業管理中許多問題的規定是抽象模糊的原則性規定，缺乏引導性和預見性，實踐中產生了一些問題。目前物業管理面臨全國性法律缺失，地方性法規繁雜混亂等實踐困境，在全面依法治國、構建和諧社會的今天，有必要建立物業管理相關立法，推動這一行業健康發展和社區和諧穩定。

一、小區物業管理中存在的常見突出問題

（一）物業服務人員隊伍滯后于物業管理發展水平

由于小區業主多，物業公司規模小，物業服務人員如保潔人員、管理人員和安保人員相對較少，對小區環境、擠占公共道路、安全隱患、公共設施維護等不免存在疏漏的地方，當業主需要疏通管道、維修電力設施時，物業公司因缺乏專業人員無法承擔，更談不上優質服務。當物業公司的管理涉及到廣大業主利益時，各種不滿情緒出現，業主們往往為了共同的利益團結起來，甚至演變為群體性事件。

（二）利益主體訴求多元化，物業公司管理難度大

由于小區居住人數多，不同業主存在不同需求，業主利益訴求多元化。比如：在小區內，有的底樓業主將住房改為門面房開麻將館，噪音引起鄰里糾紛;有的業主將電瓶車私搭電線充電，造成安全隱患引發其他業主不滿;有的業主將汽車停在地面共有部位，破壞地面綠化、影響其他業主通行;甚至部分購買頂樓的業主將樓頂大門鎖上，引發其他業主不滿。而所有這些，都會被業主看做是物業公司管理不到位引發。不同利益主體的不同需求，增加了物業公司管理難度。

（三）糾紛調解難度大

由于小區業主素質參差不齊，物業管理過程中，一部分業主并沒有樹立起有償服務的理念，不按照合同約定履行義務，刻意拖欠物業服務費用現象較為普遍，物業公司財務狀況惡化造成無力承擔小區管理和配套設施，收費水平跟不上小區建設水平，引發已繳納物業費用業主不滿。在物業管理糾紛中，由于涉及業主人數眾多，調解需要在物業公司生存、社區和諧和社會穩定之間尋求平衡點，如何使物業公司與大部分業主之間達成協議，需具備很強的說服力，調解難度大。

二、小區物業管理存在問題的原因分析

（一）物業管理與基層社會依法治理不協調

小區物業管理是一項系統工程，是開放型市場經濟專業化、多元化的表現。新冠肺炎疫情證明，物業管理在防疫防控中發揮了堅強堡壘作用。然而在疫情防控中，暴露出了部分基層組織對物業服務企業重視不夠，未將物業服務企業管理納入日常工作議程，導致基層組織和物業服務企業之間銜接不夠，部分街道和社區工作人員未將綜合管理職能及時傳達，社區管理和小區管理未能及時溝通協調，造成部分業主表現出對物業公司的不理解，物業公司工作得不到認可，物業管理人員產生了失落心理。

（二）業主委員會法律地位不明確

盡管《物業管理條例》第十五條規定“業主委員會執行業主大會的決定事項”，但實踐中對業主委員會的法律地位仍存在很大的爭議，導致業主委員會在處理矛盾糾紛時處于尷尬境地，不利于為廣大業主爭取合法權益。

（三）物業管理相關法律法規不健全

作為一部國務院頒布實施的行政法規，現行《物業管理條例》盡管經過2018年部分修改，但很多問題仍沒有做出具體規定，面對日益復雜的物業管理矛盾糾紛，此行政法規仍缺乏可操作性。由于缺少較為完善的法律法規作支撐，物業管理有關的規章制度執行條款之間沒有形成完整和系統的體系，甚至出現規章之間存在矛盾的地方，導致物業公司的管理處于一種尷尬的境地，實踐中很難將規章制度全部落實。

（四）政府監管職能缺位

對于小區物業管理政府層面，建設部曾在1994年發布的《城市新建住宅小區管理辦法》中有明確的規定：房地產行政主管部門負責小區管理的歸口管理工作;市政、綠化、衛生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區所在地人民政府按照職責分工，負責小區管理中有關工作的監督與指導。《物業管理條例》第五條也規定：縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。但在實踐中，政府有關部門對物業管理認識不足，甚至存在部門之間推諉扯皮現象，面對小區業主不同訴求，很難快速形成齊抓共管局面，造成大量物業管理糾紛得不到及時調解化解，引發群體性事件甚至集體上訪事件。

三、完善小區物業管理立法構建初探

（一）提升物業服務質量，探究服務新形式

作為服務企業，物業公司在管理過程中，應時刻信守承諾，嚴格按照《前期物業服務合同》和《業主臨時管理規約》的約定，履行合同中約定的各項義務，合理規劃小區地面上的公共資源，避免公共資源業主個人利益化，強化契約精神和法治引領。同時，積極為業主營造一個良好的居住環境，借助高質量服務水平換取較高物業費用收繳率，以此來保障企業正常運轉，從而實現利潤最大化。比如，可以委托一些專營性的服務公司來完成相關項目的專門服務，或通過提供“菜單式”的物業服務項目，滿足不同層次的業主不同需求，換取更高的服務報酬。

（二）完善業主委員會選舉機制立法，健全業主自治保障機制

業主委員會與物業公司是建立在經濟關系和法律關系上的平等民事主體，是物業專門管理和業主自治管理相結合的產物。作為全體業主自治組織的業主委員會，寄托了全體業主的權益。但《物業管理條例》并沒有就業主委員會的選舉方式、選舉程序、物業行政主管部門的監督以及業主委員會的組織形式作出明確規定，實踐中難免造成業主對業主委員會不信任。因此，有必要通過完善法規明確業主委員會的法律地位。

（三）完善物業管理相關立法進程

法具有滯后性，在小區物業管理服務中，實踐先行、立法滯后是痛點。為最大限度地調和物業管理中的各種矛盾，有必要充分發揮法的預測作用，上層建筑方面，可出臺一些操作性強的相關法規，不斷健全完善之前的法規體系。為實現矛盾各方利益互惠，可在即將頒布施行的《中華人民共和國民法典》中增設專門針對小區物業管理工作的規定，以便更好的完善《物業管理條例》這一行政法規，使小區物業管理工作有關法規能夠與其他法律規定自然銜接，使物業管理方面的法律法規上升為國家法律體系的一部分。事實上近年來，上到國家下到地方政府，關于物業管理這一主題相關法律法規及政府規章陸續出臺。特別是《物權法》《合同法》《侵權責任法》相關規定及國務院2018年修訂的《物業管理條例》，都站在更高層次上規范了小區的物業管理，尤為業內人士稱道。但是，對一些問題的規定仍是粗線條的，有待出臺更為具體細致的法律規定，提高其可操作性。因為，物業管理是一項業主對自身財產行使處置權的表現，不應該強制規定業主必須通過物業公司的服務進行物業管理。為此，有必要完善不動產登記制度，明確物業管理權是業主的自治權利，從而促使物業公司依法管理、依法服務。

（四）完善物業管理政府監管層面立法

完善的物業管理有利于社區和諧穩定，提升城市整體管理水平。根據國家對物業管理企業嚴格年檢制度以及相關等級評定制度，物業管理企業走上規范化發展軌道勢在必行。對于政府層面監管而言可以分為以下幾個方面：一是監管作為居民住宅小區的建設企業——房地產開發商，確保其搭建符合國家標準的工程質量，當小區要推向市場的時候，交納按照房屋造價一定比例的專項基金給房地產行政主管部門，監督開發商提供總建筑面積一定比例的物業管理用房。專項維修基金目的是保障維修渠道暢通。為保障專項維修基金到位以及物業管理用房足額提供，開發商在得到商品房預售許可證之前，要督促物業公司足額繳納一部分資金，并且要求物業服務企業在法律規定的時間內履行完畢。二是在開發商選聘物業服務企業之前就提前介入，對開發商在競選物業服務企業過程中予以監督以及適當的管理，督促選聘程序依法進行，從源頭監管物業服務企業。三是當召開業主委員會時，嚴格依照《物業管理條例》條件進行，同時邀請小區所在地的社區、街道辦事處、公安派出所等有關單位到席。

（五）完善物業管理糾紛調解機制，推進物業管理司法層面化解矛盾力度

按照《物業管理條例》規定，當發生糾紛時，物業公司、業主、業主委員會三方法律關系主體應根據自愿平等原則，妥善處理糾紛。業主也可以向小區所在地縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門投訴。另外，業主也可以根據《仲裁法》第4條的規定，依照物業服務企業中約定的仲裁條款或者糾紛發生后自愿訂立的仲裁協議，將糾紛提請有管轄權的仲裁機構仲裁委員會進行仲裁裁決以解決糾紛。通過以上途徑仍不能解決糾紛時，可將糾紛訴至法院，請求法院依法行使審判權解決糾紛。

綜上所述，在小區物業矛盾愈演愈烈，影響和諧社區構建的情況下，要盡快完善物業矛盾糾紛有效化解機制。物業管理企業加強自身管理水平、完善物業管理相關立法、政府部門加強監管力度，不失為解決糾紛途徑的理性選擇，具有必要性和緊迫性。

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