物業管理企業加強內部控制研究

李林蓮 蒲海泉 曲比牛布

摘要：近年來，第三產業的蓬勃發展帶動了物業管理企業的創新和改革，為商業物業管理的良性發展帶來了機遇。由于商業物業管理水平會直接影響著企業的服務質量，提升商業物業管理水平，促進企業健康持續發展便要從內部控制改進的方面入手，并且在物業管理中形成穩定持續性的工作狀態，才能有效提升服務質量和經濟效益。基于此，本文章對物業管理企業加強內部控制進行研究，供相關人士參考。

關鍵詞：物業管理;企業加強;內部控制研究

引言

物業行業屬于微利行業，對比市場經濟價值來說無太大利潤波動空間，面臨市場內部企業之間競爭力逐漸增大，給企業發展帶來更多的挑戰，很多企業因為經營管理問題導致瀕臨虧損或慘淡經營。因此，物業企業若想提升企業自身在市場中的競爭力，需要最大限度地提高物業管理的服務能力，加強企業內部管理成本的消耗管控。

1物業管理企業開展內部控制的意義

物業管理企業伴隨著房地產行業的發展逐步興盛，其本身發展歷史不長，但外部市場環境的變化以及城鎮化趨勢加快，這給物業管理企業的服務質量提出了更高的要求。未來隨著我國房地產業務由增量向存量的轉化，業主維權意識的提高，特別是今年受疫情的影響，物業管理企業更要強化管理能力和樹立服務意識，提升核心競爭力。而強化內控制度，從董事會、管理層到基層員工積極轉變思想觀念，創新管理模式，是提高企業市場適應能力、不斷發展壯大的基礎。

2物業管理公司內部控制現狀分析

2.1對內部控制管理工作重視程度不高

一方面，部分物業管理公司及管理層人員普遍對內部控制的認識存在思想誤區，即認為物業管理公司就是從事簡單的物業管理服務的企業，公司將記賬、財務收支以及物業款項催繳作為內部管理重點，沒有認識到內部控制應用的重要意義。另一方面，物業管理企業中尚未形成內控文化，管理層沒有針對基層人員建立長效的培訓機制，無論是思想意識還是專業素養都無法適應內部控制機制的建設工作，也逐步暴露出管理薄弱環節，包括成本失控、費用超支、操作不規范等問題，使得內部控制流于形式。

2.2物業管理企業內部缺少風險防范機制

總的來講，物業管理都是隨著行業的進步而不斷發展的，其業務經營類型也十分廣泛，造成企業難免會出現經營不利的情況，商業物業管理的風險更多體現在預算超支和資金鏈斷裂等情況，很多物業企業由于興起時間不長，周轉資金相對較少，甚至企業管理者認為自身是一項幾乎沒有風險的企業，而忽視了潛在的風險再加上缺少風險預警機制，一旦出現風險會造成企業措手不及，甚至資金鏈斷裂遭受破產。

2.3信息溝通機制尚不健全

信息溝通交流機制是提升信息傳輸效率、提高內控執行成效的保障。物業管理企業經營管理及投資決策活動必定會產生諸多數據信息，需要及時傳輸到企業各個階層中，并為風險識別提供信息依據。但是，物業管理企業下屬機構和部門較多，且存在一定的分散性，在信息采集與互通方面存在一定的難度，再加上企業缺乏相應的信息反饋機制。一旦因信息傳遞緩慢影響了企業決策和風險防控，將會給企業帶來嚴重的經濟損失。

3物業管理企業優化內部控制工作的策略分析

3.1增強企業上下的內控意識

實現企業內控管理的首要前提就是要提升思想上的重視，要求內部控制要全面化、系統化地覆蓋各管理部門及業務流程，同時，無論是管理層還是執行層都要了解內部控制應用對于企業的重要性。在這一過程中，一方面，物業企業管理層應當重新定位企業在市場上的扮演角色，轉變物業管理企業為房地產項目開發配套工具的思想定位，真正認識到物業管理在房地產行業舉足輕重的地位;另一方面，物業企業管理層人員也要實現內控管理理念在企業文化中的宣貫，增強員工對內控工作的認同感，通過滲透企業文化的方式提升全員對內部控制工作的參與度，健全內控管理環境，為企業后續發展奠定基礎。

3.2建立健全有效的內部組織管理機制

首先，商業物業管理企業需要完善其內部機構設置，董事會、執行機構和監事會等需要發揮相互制約、相互監督的作用，還要明確工資制度和用工制度，以合同來保障雙方的合法權益，發揮出勞動力市場的最大作用。其次，企業要科學合理地設置內部控制組織管理機制，充分發揮企業對資產管理作用，在降低內部損耗的同時提升員工的執行能力。最后，建立健全完善的基礎信息管理制度，根據市場變化完善經營決策活動，充分調動員工積極性，促進企業的成本控制和經營發展。

3.3約束評價機制

強化成本考核。成本指標考核是促進管理人員積極性的重要考核，也是培養各部門對于成本控制的責任心的重要手段。只有考核嚴肅規范，大家都重視，才能推進公司成本管理水平，從而形成良性循環;做好內部控制審計，尤為必要。對企業內部控制有效性開展自我評價，及時發現問題，不斷完善和改進，以發揮好監督作用，及時查錯糾弊，堵塞漏洞，最大程度地降低企業風險。

3.4強化內部信息溝通工作

物業管理企業的正常運作需要各職能部門實現高度的信息共享，在密切協作與交流的基礎上，健全內部管理系統，解決信息傳遞滯后所帶來的矛盾。在信息技術的輔助下，物業企業要及時做技術引入和軟硬件更新的工作，充分利用ERP系統，聯系企業的收入管理、設備采購、中央空調成本支出等業務流程;同時，ERP系統也可以應用于物業企業的服務項目核算工作當中，為企業管理及決策提供信息支持。此外，物業企業固定資產管理工作是企業的價值體現，因而，企業應當從資產采購、庫存管理、合理配置、后期維護等環節入手，不僅要保證資產質量，還要控制采購成本，建立資產使用臺賬，錄入信息系統與其他業務模塊對接，為企業資產價值核算與管理提供便利。

結束語

總而言之，商業物業管理企業在激烈的行業競爭中優化內部控制已成為時代發展的要求。對此，企業要提升內部控制執行力，建立有效的內部控制管理機制、從風險管理角度加強物業管理的內部控制，不斷調整內部控制方式方法，切實保障物業企業的可持續發展。

參考文獻

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