淺談某商業綜合體項目的工程管理經驗總結

樂明浩

摘要：隨著公司在“高、大、精、深、尖”民用項目的追求目標上逐步邁進，承建的大型商業綜合體數量愈發增加。與此同時，公司提出了要走高質量穩健的發展之路，這就對項目工程管理提出了全面的、更高的要求。本文結合公司承建的南京景楓中心項目為例作一些探索，就項目全過程管理措施、取得的部分成績進行總結，對存在的不足談些想法。

關鍵詞：管理;經驗;措施;效益

1 項目概述

本項目位于南京市江寧區，為一幢集時尚購物休閑、高尚辦公和住宅于一體的大型城市綜合體，總建筑面積約為372963㎡，其中地上總建筑面積231471㎡，地下總建筑面積141492㎡。建筑主體裙房地上四層，辦公塔樓一棟，住宅塔樓四棟。該項目2015年開工至2018年竣工，在施工管理和項目成果上取得一定成果，做一總結，以此借鑒。

2 項目管理重難點及創新點

景楓中心項目存在土方開挖量大、出土時間緊張;超大、超深基坑施工難度大、質量要求高;基坑緊臨地鐵、施工要求高;大體積底板結構施工組織難度大;施工工期緊、施工場地狹小;管理人員緊缺等現實困難。這就對管理部的人員管理、技術優化、質量提升、工期優化及商務經營等方面提出了新的要求。

3 管理思路及過程

3.1人員管理

3.1.1多舉措克服人員不足

當項目開工后，技術部對此大力發動分包勞務，樹立“授人以魚不如授人以漁”的理念，同學共促、相互請教、共同謀劃，做到管理上是上下級、學習上是好同學，通過此辦法大大縮短識圖施工、方案編寫、計劃提計時間。

3.1.2平衡各部門人員工作量不均

管理部對工作不均開展“典型選樹”模式，在每次會議上都要口頭表揚每個部門的優秀典型;細化崗位說明書，績效考核做細做實;各部門工作配合時不推諉、不扯皮，開展自身找問題活動;從“各管一攤”到“各司其職”、從“比學趕超”到“幫學趕超”、從“坐等靠”任務到主動優化工作內容，通過積極的工作態度節約工作時間，由每位員工主動平衡富余而又有必要的勞動工作。

3.2組織措施

3.2.1提出“大總包”概念

樹立“圍墻里面是一家”的大總包理念，以業務工作為抓手，打通管理上的堵點、斷點，做到分包勞務不真空、人員安排心有數，在獎勵機制、員工學習等多方面，給足分包足夠空間、時間。

3.3技術措施

3.3.1優化地連墻設計

地下連續墻按“兩墻合一”的方式進行設計，地下連續墻需與底板及上部結構進行連接，通過對植筋部位進行植筋處理、對無法植筋部位開鑿出地下連續墻主筋，在主筋上焊接接駁器等方式與底板進行有效連接。

3.3.2探索商業臨時斷水方案

在主樓未封頂、裙樓屋面部分洞口未封閉、裙樓內部需同時進行精裝修條件下進行轉換層臨時斷水，通過技術方案中對止水坎、防雨蓋板、排水管溝等的安裝，對露天孔洞部位的雨水、施工用水進行攔截和疏導排放。

3.3.3論證使用鋼結構塔吊基礎轉換工法

為確保商業綜合體的商業裙樓提前營業、讓出裙樓及地下室所有主要道口及臨街路面，為此根據結構力學荷載傳導原理，將地下室施工階段的塔吊整體轉換至地下室頂板和裙樓屋面。

3.4施工措施

3.4.1找準空窗期、加速出土時間

南京夏季高溫多雨，基坑深部水分較大，對出土極為不利。管理部對此倒排施工計劃，安排施工、材料人員連續倒班、及時關注天氣、及時和政府部門溝通，在市政府揚塵管控、青奧會1個月管控、國家公祭日管控等壓力下，能夠搶抓空窗期，加速出土70萬立方米。

3.4.2成立大體積砼指揮小組

項目成立大底板砼澆筑指揮小組，包括砼調度、場內外交通組織、后臺收料、前臺指揮，配備充足振搗設備和三班倒輪流作業現場操作人員。大底板砼澆筑前加強與政府相關部門的聯系，取得交通、環衛等部門的支持，劃定砼運輸車在場外的停靠路線。

3.4.3優化施工通道及材料臨時堆場

為了盡可能減少施工材料及設備進場對裙房商業營業的影響，我方將施工通道設置在非商業進出口處，一層設置臨時施工材料周轉倒運堆場，主要材料及加工車間放置于裙房屋面，結合裙房屋面的實際情況進行合理化布局。

3.5材料、設備措施

3.5.1選調垂直運輸設備

對于裙樓邊緣部位勁性柱租用一臺 100t 汽車吊進行吊裝，減少對塔吊的需求。辦公樓及住宅塔樓結構施工在五層以下時需優先裙樓結構施工，在土建結構施工間隙，插入鋼結構胎架搭設，鋼結構吊裝盡量選擇避開結構施工高峰期。

3.6安全措施

由于塔吊覆蓋范圍內區域較大，防護難度高，因此在裙房開業前，管理部緊密與建設單位運營部門溝通，設置商場人流及出行通道，對通道采取型鋼定制化雙層防護棚，同時通道側面布設建設單位商貿要求廣告，達到安全與美觀的統一。

3.7商務措施

及時解讀合同，做好工程變更的商務確認工作，及時做好結算，配合技術部門完成趕工、方案優化實施等產生的費用結算。及時督促施工部門提前完成節點和工程量。

4 效益分析

通過以上主要措施，在8個月內完成70萬方土方開挖外運及四道鋼筋砼內支撐施工。地下室結構施工期間周轉材料滿配，主要模板達26.4萬平方米，鋼管達到 10000 噸。

同時，自2015年7月6日澆筑地下室底板第一罐混凝土至裙房開業，創造了僅用150天完成地下室澆筑混凝土15萬立方米、破除混凝土支撐4.1萬立方米的記錄;歷經450天，完成對景楓購物中心地下4層、地上4層、局部5層，裙房上部兩棟32層、兩棟33層住宅樓以及辦公樓至28層的施工任務，完成混凝土澆筑量22萬立方米。

項目團隊通過優化主體施工階段塔吊部署，塔吊數量由地下室施工時的6臺縮減至主體施工時的5臺;且地下室施工階段的1臺塔吊提前4個月拆除。商業裙樓提前1年竣工交付;塔吊基礎的上移減少防水層的二次施工，累計節約施工成本數十萬元。

在雨季來臨前沒有條件進行商業裝修開業的條件下利用斷水創造施工條件，完成了地下4層到地下2層近10萬平方米約2100輛機動車停車場的施工，地下1層到地上5層的商場土建與安裝，以及地下四層人防區的施工任務，在主樓正常施工的前提下，裙樓提前2個月開業，節約成本數萬元。

5 不足之處

項目前期的項目管理實施規劃，交底還需要深入詳實;各部門工作各階段工作還要細化分解，更加明確;員工思想要更加統一。

6 未來愿景

一座綜合體就是一個團隊數年來共同精雕玉琢的作品，是每一位員工通過汗水澆灌、含辛茹苦親手養育的“孩子”，每天見其成長、日新月異。希望未來的管理團隊能夠以其為借鑒、更好的做好每一個項目。