開發商降價 購房時機到了嗎

劉暢

突如其來的疫情讓眾多行業一下子跌入冰點。尤其是房地產行業，面對開工延期、銷售放緩、資金壓力，未來將何去何從？

面對疫情，1 月 26 日晚間，中國房地產業協會向會員單位以及全行業發出號召，暫時停止售樓處銷售活動，待疫情過后再行恢復。

最近幾年，受房地產調控措施的持續影響，房地產企業融資規模不斷收縮，房地產投資處于下行通道中。房地產行業屬于人員密集型行業，疫情對房地產開工有直接的影響，加上房地產行業暫停銷售活動，2020年房地產開發商的日子肯定不好過。

房地產還是一個十分特殊的行業：負債率高，并且高度依賴于現金流。所以，再難也要有銷售！怎么辦？只好打折促銷。

近一段時期，房地產巨頭紛紛放下身段，打折促銷的新聞越來越多。

動作快的開發商在2月中旬就開始行動了：例如富力集團，采取包含“全民營銷+網上售房+購房大優惠+無理由退房+差價補償”等一整套組合的創新營銷方式。

此后，更多開發商跟進降價。

2 月 16 日晚，恒大宣布，從 2 月 18 日至 2 月 29 日期間，全國各在售樓盤住宅（含公寓及寫字樓），可享受 7.5 折優惠;在 3 月 1 日至 3 月31 日期間，全國各在售樓盤住宅（含公寓及寫字樓），可享受 7.8 折優惠。

2月20日，綠地控股正式啟動“綠地G優尊享會”服務平臺。該平臺打通了綠地集團旗下安居、購車、金融服務、購物、旅游、度假、康養、醫療 8 大類近百項全產業服務資源，將推出“G 優會員購房特別激勵”“安家寶無憂購房季”“健康科技宅2.0”等購房激勵三大計劃。

其中，“G 優會員置業尊享”計劃是指，一季度，會員在綠地旗下任何一個項目購房，在項目原有優惠基礎上，給予每套1萬元額外購房優惠。會員推薦客戶在綠地旗下任何一個項目購房，給予項目現有獎勵基礎上每套1萬元額外推介獎勵。

此外，萬科也在福州等地采取線上售樓和打折活動。

可以預見，未來一段時期內，將會有更多開發商加入打折促銷大戰之中。

房地產政策有所調整

面對疫情，多地采取了“救市”措施，對房企來說迎來了政策性利好。

據不完全統計，僅僅在 2 月 12～13 日期間，無錫、西安、天津、南京、南昌等5個城市就密集出臺提振房地產行業的相關政策，包括延期繳稅、延期繳納土地出讓金、要求金融機構不得盲目抽貸斷貸等多個方面內容。同時，江西和安徽房地產協會建議放松限購。

例如，2月19日，蘇州在發布的政策中提出，住宅地塊不統一要求設置竣工預售許可調整價，以及不統一要求工程項目封頂后申請預售許可。盡管蘇州市在政策發布后解釋稱，并未取消封頂銷售和現房銷售，但市場人士普遍認為此項規定等同于允許未竣工的項目提前銷售，將大大壓縮房地產企業從拿地到銷售的時間，對緩解房企資金壓力有著較大的利好。

截至2月23日，相繼有近20個省市密集出臺穩地產政策。

據統計，在發布樓市支持政策的20多個省市中，共有18個區域針對土地出讓金出臺政策，允許延期或者分期繳納，并不作追責處理，占比達75%以上。而過半的區域順延了土地項目開竣工時間，并針對土地出讓方式作出了調整。

綜合來看，無論是延期繳納土地出讓金，還是順延土地開竣工時間，其目的均旨在保障房地產和建筑施工企業的流動性，避免房地產企業出現資金鏈斷裂，從而導致對房地產投資、以及后續的房產竣工形成直接影響，其主旨依舊是以“穩”市場為主。

還有一些城市，采取了更為實質性的補貼政策。

2 月 14 日晚間，湖南省衡陽市住房和城鄉建設局出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干政策（試行）》（“衡十七條”），旨在促進當地房地產市場穩定健康發展。

“衡十七條”提到了對購房者實行購房補貼政策。對購買新建商品房（含住宅和非住宅，非住宅不含車位、車庫、雜物間）和存量住房，簽訂網簽協議并繳納契稅，所繳契稅稅率為 1%的，由市財政按所繳契稅對購房人予以全額補貼;所繳契稅稅率為1.5%的，由市財政按所繳納契稅的三分之二對購房人予以補貼;所繳契稅稅率為 2%以上（含2%）的，由市財政按所繳納契稅的50%對購房人予以補貼。

另外，2 月 21 日，河南省駐馬店市發布了 17 條穩地產組合拳，從供需兩端雙向發力，除了降低預售門檻、適當下調貸款利率、展期還款等紓困房企的政策，還提出住房公積金最高貸款額度提高至50萬元、降低首套房公積金貸款首付比例至 20%、購買首套住房給予補助等政策支持購房需求。

華泰證券宏觀分析師李超發布研報指出，從 2月10日各地最早復工時點起算，24日之后，就將滿足異地返城隔離觀察兩周的時限，疊加多地政府改復工“審批制”為“報備制”的邊際變化，未來兩周全國復工情況或將有較明顯改觀。

他還認為：“與此同時，未來地產調控有進一步松動的空間?！?/p>

土地市場并未“凍結”

近期，多地政府紛紛出臺政策，或調整土地價款繳付方式，或延長期限，試圖減輕企業資金壓力，但由于疫情在短時間內的影響難以消除，銷售恢復正常還需要一段時間，房企的資金壓力依然巨大。這也大大影響到土地市場的活躍程度。

易居克而瑞研究中心梳理了全國春節后出讓的108宗土地發現，土地市場實質上受到了極大沖擊，多數城市底價成交成為常態，市場下行趨勢明顯，且未來仍有一段時間的下行周期。

克而瑞研究中心表示，目前市場成交土地以小體量為主，高總價地塊明顯減少。從地塊區位來看，地理位置也不是十分優越，近八成土地位于郊縣，反映出疫情之下政府對于市場相當謹慎。

盡管土地市場受到疫情的影響，但也沒有完全悲觀到“凍結”的程度。一線城市的土地市場依然有亮點，也表明了市場的信心。

2 月 20 日，上海市土地市場消息顯示，上海怡興企業發展有限公司、重慶優盛達房地產咨詢有限公 司 、重 慶 利 嘉 華 房 地 產 咨 詢 有 限 公 司 、Hongkong Land 4家公司以310.5億元競得徐家匯濱江地塊，折合樓面價28564元/平方米，溢價率僅為0.1%。

上述4家公司均為香港怡和集團附屬香港置地投資有限公司子公司，310.5億元的成交價刷新了上海最高價地塊紀錄。

香港地產商一向是“嗅覺”靈敏者，善于逆周期儲備土地，市場景氣時高價出貨。這幅面積巨大、價格高昂的黃金地塊能夠順利成交，說明港商對中國經濟、中國房地產業依舊充滿信心。

再看北京土地市場，截至2月中旬，鼠年的前3場土地拍賣會已經成交363.89億元，并成為全國土地市場最熱的區域，平均溢價率達到24.96%，而2019年平均土地溢價率只有9.3%。

值得注意的是，出讓的9幅地塊中，3塊都被綠城拍下，總成交金額144億元，使其成為近期土拍市場最大的贏家。

“從近期北京市場轉熱的情況來看，房企對于疫情解除后的房地產市場，特別是北京市場頗為看好。”中原地產首席分析師張大偉認為，這主要是由于北京經過了3年的調整，市場普遍認為已經到達底部，可以適時出手。

天風證券在研報中指出，“房住不炒”作為基本政策中長期是不變的，但短期內“因城施策”將更占據上風，對于實體經濟的扶持力度繼續加大。央行副行長劉國強表示，“下一步將繼續保持流動性合理充裕、推進LPR 改革繼續釋放金融機構降低貸款利率的潛力”，或預示后續仍有降息空間。

后續或將有更多城市為保持房地產市場穩定性，在“房住不炒”的大邏輯下，實施“一城一策”的邊際寬松。

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房貸利率連續下降

去年8月，貸款市場報價利率（LPR）進行重大改革。 所謂貸款市場報價利率，簡單來說就是根據商業銀行實際的資金供求需要，以商業銀行自主報價為基礎形成的市場化貸款利率。

這項重大改革宣布后一周，以LPR為基礎的房貸新機制隨即出爐，有以下三方面內容：

1.自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。

2.借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。

3.首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

此次房貸新政調整的最重要的變化，就是個人住房貸款定價基準的變化。在這次調整之前，個人住房貸款的定價基準是貸款基準利率，即按基準利率上浮或者下浮多少，來確定個人住房貸款利率。

調整之后，個人住房貸款的定價基準是貸款市場報價利率，即在LPR的基礎上加點。根據LPR來確定個住房貸款的利率是這次調整的核心。由此可見，房貸新政的本質就是房貸利率的進一步市場化。

去年11月20日，LPR迎來改革后的第四次報價。當日數據顯示，11月LPR報價1年期品種報4.15%，上次為4.20%;5年期以上品種報4.80%，上次為4.85%。這是新報價機制下5年期以上LPR第一次下行。

5年期以上LPR不僅是企業中長期貸款的重要參考，更是房產按揭貸款的利率基準。

值得注意的是，疫情之后，央行不僅開展大額逆回購，而且下調中標利率，表明在疫情影響背景下，貨幣政策正在悄然變化。

果然，今年2月20日全國銀行間同業拆借中心發布數據，1年期LPR為4.05%，與上月相比下降10個基點;5年期以上LPR為4.75%，與上月相比下降5個基點。

民生銀行首席研究員溫彬表示，未來投資將在穩增長中發揮關鍵性作用，進一步降低5年期以上LPR不僅有利于鼓勵基礎設施投資，也有助于房地產市場在“因城施策”調控的前提下，實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。

短評

買房要瞅準機會

歷史經驗證明，在市場疲弱、房貸利率下行、鼓勵性購房政策疊出的時候，往往是自住購房置業的最佳時機。

然而，事實上消費者多數不是經濟學上所說的“理性人”，各種人性弱點左右著我們的決策。

購房決策上也是同樣，多數人是房價越跌越觀望、越猶豫，總盼著更低，結果錯過了房價調整的最佳“時間窗口”，等房價再次大幅上漲后，便亂了方寸，急忙加入“搶房”的隊伍。

歷史數據也證明了這點，每次調控中房價最低、政策最優惠的時候往往成交量也很低，反而是房價再次從底部快速上漲的時候成交量才上來。

作為一個有著 20 年房地產記者經驗的專業人士，記者有幸見證了中國房地產2000年以來的一輪波瀾壯闊的發展。對于自住性的購房人，上一次買房子的好機會還是在2014年年末到2015年初。

當時的情況是：連續 5 年的房地產調控后，一方面國家統計局數據顯示，房價環比下跌的趨勢在持續減緩，可以簡單理解為房價要跌到底了;另一方面，國家層面出現鼓勵性購房的政策轉向，銀行房貸政策方面也越來越友好?，F在來看，那個時點的確是自住性購房人的一次難得的買房機會。

那么，對于自住性購房人，在一個房產短周期（一般4～5年）內，什么時候該買，什么時候要等等看呢？

簡單說什么時候要“等等看”吧：有兩個階段，就是房價持續上漲后，短期接近頂部;以及見頂后剛剛下跌的初期。

現在顯然不是上面這兩個階段，而且某種程度上與2015年年初的市場狀況有些類似。

所以，自住購房人買房子的好機會來了。