疫情之下的長租公寓“減租”糾紛

面對新冠肺炎疫情，不少行業出現經營困難。尤其是早就面臨困境的長租公寓，如今又遭遇“減租”糾紛。這背后折射出的二房東模式值得業內反思。

“減租”糾紛再起

近日，有多位殼公寓業主對媒體反映稱，自己接到蛋殼單方面通知，受新冠肺炎疫情影響，要求業主免租1個月。

據《中國企業家》報道，對于由于武漢封城影響無法正常返回租住的租客，蛋殼公寓目前為其提供1個月減免租金的政策，后期會根據封城情況再行調整。至于業主方面，“我們正在積極跟業主協商，看看能不能共同承擔，減免租金，一起度過這個難關。”

對于“協商”的說法，蛋殼公寓的業主并不認可。他們表示，“要業主免租1個月”是蛋殼單方面的“通知”，與拖欠業主租金無異。

據統計，短短幾天內，來自北京、上海、廣州、深圳、成都、南京、蘇州等全國各地的 700 余位業主，迅速在網上聚集到一起。他們加入各地自發組織的“城市維權群組”，同步溝通進展，研究合同條款，探討應對之策。

在《中國企業家》獲取到的一份名為“關于2月份要求業主增加免租期的工作方案”中稱，為了應對本次疫情對蛋殼公寓經營造成的影響，公司現要求，所有在1月底和2月份支付租金的業主，在原合同基礎上，自2月份開始額外給予公司一定期限的免租期。

本次蛋殼公寓與業主的糾紛，表面上的原因在于突然爆發的疫情。事實上，即使沒有疫情因素，長租公寓經營方與業主的租金糾紛也并不少見。

今年元旦剛過，就有業主反映，青客公寓以“虧損”及盤整“高進低出”房源為由，單方面要求業主下調房源租金價格，若業主不同意則暫停支付租金。

據悉，造成房源“高進低出”的現象，主要是公司2015年、2016年擴張期間以相對高的市場價格和業主大量簽訂房源租賃合同。然而，租賃市場的租金走勢并不樂觀，出現“高進低出”。

1月7日，青客公寓上市后披露的2019財年第四季度財報顯示，截至2019年9月30日，青客公寓凈收入3.4億元，同比增長13%，這部分收入包括住房租賃收入、增值服務及其他凈收入。其中住房租賃業務凈收入為3億元，營業虧損1.01億元。

減租損失該誰出

突發的疫情屬于不可抗力事件，租客不能返城，房子空關，要求減租具有一定的合理性。但是，糾紛的焦點是這個“減租”的金額該由誰出？具體而言，是應該由經營者蛋殼公寓出，還是由業主來出？

北京市盛廷律師事務所主任律師畢文強指出，《民法總則》第一百八十條第二款規定，不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況;雖然目前疫情較為嚴重，但對不可抗力的適用也應謹慎，不能不加區分全部適用。

比如，武漢等封城的城市，因疫情導致不能履行民事義務的，屬于不可抗力;疫情并不十分嚴重的地區，雖有疫情但不會導致完全不能履行民事義務的，則不建議將疫情認定為不可抗力的情形。具體到此次蛋殼公寓與業主的糾紛事件，畢文強律師認為，雙方簽署的合同中約定“因不可抗力導致本合同無法繼續履行的，本合同自行解除，甲乙雙方均不承擔因此導致的任何違約責任”，這里只約定可以解除合同，而非減免租金。

可見，從司法角度，根據《民法總則》和《中華人民共和國合同法》相關條款，法律上并未規定發生不可抗力就可免除長租公寓支付租金的義務，長租公寓要求業主免除租金并無法律依據。

不過，在現實生活中，除了法理，還有情理。也有律師建議，疫情面前，業主和長租公寓經營方應該風險共擔，關于減免租金的事宜，雙方最好進行協商，達成一個合適的分攤比例。

二房東模式不可持續

表面來看，長租公寓遭遇“減租”糾紛具有一定的偶然性，或可歸于疫情影響，但是深層次的原因在于這種二房東經營模式的不可持續性。

對于市場來說，國家鼓勵的長租公寓應該是業主改造，將過去限制的房源變成租賃市場的增量房源，而現在市場主流的長租公寓經營者，其實都只是吃差價的二房東模式。

中原地產首席分析師張大偉認為，目前長租公寓這個概念被錯用了。長租公寓的主要經營者幾乎都不是產權擁有人，而是二房東，即通過一次性簽訂多年協議獲得大量房源，然而再統一裝潢、經營這些房源。

傳統意義上，二房東這種模式下，主要是利用市場信息不對稱賺錢（低價攬房、高價出租）。然而，租賃市場早已經非常透明，并且充分競爭，因而這種模式是沒有市場前途的。例如，2002 年左右上海市場出現的“房屋銀行”就是這種業務方式，后來很快倒閉。

二房東模式后來為什么又火了呢？原因是，在各路資本力量的推動下，二房東“進化”了。他們再次進入租賃市場，已經有了新的招式：一是通過高價從個人手中囤積大量房源，壟斷區域市場，希望獲得較高的估值，這套打法其實也就是大家熟悉的“燒錢”模式;二是所謂互聯網思維，“羊毛出在豬身上”，利用各種金融模式玩杠桿，甚至和P2P結合在一起。很明顯，這兩種套路都是短期投機者熱衷的行為，風險極大?；蛘哒f，目前長租公寓市場主流的二房東模式，其本質就是“金融模式”“杠桿模式”。

海外長租公寓的主流模式又是怎樣的呢？美國 最 大 的 出 租 公 寓 運 營 商 是 EQR（Equityresidential properties），市值規模近 230 億美元。EQR 通過收購成熟物業，并自己持有物業長期租賃經營。在融資方面，EQR能夠規?；瘮U張，背后與美國發達的房地產信托投資基金（REITS）市場有密切關系。

2019年12月13日，住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、公安部、國家市場監督管理總局、中國銀行保險監督管理委員會、國家互聯網信息辦公室等六部委聯合發布了《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》。其中，第九條明確提出加強對“高進低出”（支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金）的監管;還要求控制房屋租賃行業“杠桿率”，租金貸收入占比不得超過30%。

顯然，監管部門已經意識到長租公寓二房東模式存在的巨大風險，并且開始整頓市場。

中國經濟如何應對疫情

一場突如其來的疫情打亂了中國經濟筑底的步伐。近期長租公寓遭遇“減租”糾紛僅僅是一個側影，餐飲、旅游、航空、娛樂、房地產等行業也都遭受了顯著影響。面對疫情，中國經濟如何應對？不少專家學者給出了自己的建議。

經濟學家李迅雷表示，在經濟政策層面，為了應對新型冠狀病毒疫情（屬于“黑天鵝”）對經濟帶來的負面影響，需要重新調整 2020 年既定的財政和貨幣政策;假設在悲觀預期下，該疫情將對GDP增速帶來的拖累達到1個百分點，那么，大約需要增加 5000 億元左右的投資和消費來對沖，才能起到穩增長的效果。

他還認為，“貨幣政策方面，應該實施穩健偏寬松的貨幣政策，第一季度即需考慮降息?！蓖瑫r，他指出，“疫情對我國經濟的影響，悲觀估計為1年時間，樂觀估計只要半年左右，影響較大的時間是在第一季度，半年后基本可以恢復正常，因此該疫情不會改變中國經濟的長期趨勢和中國經濟在全球經濟中的上升地位。”

東方證券首席經濟學家邵宇認為，交通、旅游、餐飲、電影、會展等行業，短期可能會全面重創，需要對這些行業進行一定時間段內的重點保護，例如減免租金、減免社保等，減輕重點行業和中小微企業的負擔;同時適時、適度出臺精準的逆周期調節政策，如定向降準、降低LPR利率和出臺相應的、暫時性的減稅降費政策。

2003年“非典”期間，財政政策方面，我國主要通過財政減免、補助補貼、國債支持等3類支持措施抗擊“非典”。如今，面對新型冠狀病毒疫情，加大財政政策扶持力度的呼聲很高。

任澤平團隊在研究報告“疫情對中國經濟的影響分析與政策建議”一文中建議：加大財政貨幣政策支持力度，補貼受損行業，疫情后大搞減稅基建。他還指出，財政政策是關鍵，加大減稅和支出力度，有必要擴大赤字。

2月7日，財政部副部長余蔚平在國務院應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情聯防聯控機制新聞發布會上表示，在已出臺10條財稅支持措施的基礎上，將再推出 11 條財稅金融政策，其中涉及多條減免稅措施。

預計今后，根據疫情的發展情況，國家還將陸續出臺相應的財政扶持政策。

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應對疫情還有哪些政策可出臺

應對疫情減免稅措施出臺后，業界普遍關注的后續政策性措施主要集中在兩方面。

• 是否出臺鼓勵消費政策？

消費對生產起著重要的作用，消費增長能夠調動勞動者的生產積極性，提高勞動生產率，擴大內需，促進生產和國民經濟的增長。

我國消費零售市場，近年來體量龐大，增速卻呈下降趨勢。再碰上疫情，整個社會零售總額增速很可能在2020年第一季度出現較大幅度的下跌。

2008年中國遭遇汶川大地震，緊接著美國次貸危機導致全球經濟低迷，當時國家出臺了一系列鼓勵消費的政策，比如“以舊換新”“家電下鄉”“轎車補助”等，這些方法獲得了不錯的效果。

事實上，最近幾年來，我國在擴大消費規模、提高消費水平、改善消費結構等方面取得了不少成績，也出臺了一批鼓勵性政策。例如去年8月國務院辦公廳印發的“促消費20條”;國家發改委出臺了《推動汽車、家電、消費電子產品更新消費促進循環經濟發展實施方案（2019～2020年）》。

如今，面對疫情，作為中國經濟穩定運行的“壓艙石”，推動消費穩定增長很可能將成為下一步中國經濟著力的重點。

• 房地產調控是否會放松？

1月26日晚間，中國房地產業協會向會員單位以及全行業發出號召，暫時停止售樓處銷售活動，待疫情過后再行恢復。

最近幾年，持續的房地產調控、融資收縮，令房地產投資正處在下行通道。房地產行業屬于人員密集型行業，疫情對房地產開工有直接的影響，加上房地產行業暫停銷售活動，2020年房地產商的日子肯定不好過。

此外，房地產行業涉及100多個相關行業，對經濟的影響明顯。面對疫情，房地產調控政策是否會有調整，也值得關注。

短評

看清當下，相信未來

文 / 本刊記者 劉暢

疫情當前，各種謠言、混淆是非的說法很多。作為一個理性的人，應該既不盲目悲觀，也不盲目樂觀，而要清楚地看清當下發生的事兒，保持清醒的頭腦。 同時，還要把眼光放得更遠，相信未來！

對于一個企業來說，也應如此。眾所周知，目前很多企業遇到了經營困難，尤其是創業企業，面對的挑戰更多。但是，突如其來的疫情也是一塊試金石，“病毒”會首先攻擊那些本身就有商業“隱疾”的企業。

有些創業者，把企業當成金融公司，瘋狂地高杠桿擴張。那么，疫情之中，這種類型的企業很可能會首先垮掉，包括二房東模式的長租公寓等。相信未來自持物業模式一定會成為長租公寓市場的主流。

反之，如果創業企業有良好的商業模式，只會是一時受到市場影響。那么，疫情過后，一定會加速發展。

再看看投資行為本身，也是如此。以投資股票為例，如何才能不靠“運氣”賺錢，這就需要找到長期有效的投資理念。價值投資是靠發現價值，再等待價值回歸而賺錢——是一種被巴菲特、霍華德·馬克斯等投資大師證實長期有效的投資方式。

價值投資的前提就是要理解市場，看清楚市場所在的周期位置;同時，一旦在市場低位以低價買到好股票后，一定要堅定信念，等待價值回歸。這不正是“看清當下，相信未來”嗎？

我們的人生更是如此。一個人從小長到大，經歷青春期，找到自己的人生方向——這并不容易。此后，還會有家庭、有孩子，要讓家庭和睦幸福、孩子身心健康成長——這也不容易。再以后，父母的養老、自己的再次成長——這更不容易。

所以，每個人都應該看清當下，過好每一天;把眼光放得更遠，相信未來！