疫情或拖累上半年樓市

甄愛軍

在新冠肺炎疫情的影響下，今年一季度乃至二季度樓市成交將會受到影響，并導致全年成交回落。未來房價走勢可能由之前的小幅上漲轉為小幅下跌，但大跌的可能性較小。

1月樓市應聲回落

在春節長假疊加新型冠狀病毒肺炎疫情因素的影響下，1月樓市成交出現明顯下滑。

克而瑞監測數據顯示，截至1月末，TOP100房企單月實現操盤口徑銷售金額5097.5億元。與去年同期相比，百強房企整體業績規模同比下滑幅度接近12%。

分析成交下滑的原因，不外乎以下兩個方面：

首先是春節長假影響。今年春節長假從 1 月 24 日開始，但實際上，在長假前一周，不少房企就已經進入休假狀態。同時購房者在節前一周內，購買欲望也明顯下降。

其次是受到新型冠狀病毒肺炎疫情影響。為配合國家抗擊疫情、嚴防疫情擴散，1月26日中國房地產業協會發出倡議之后，絕大多數房企暫停了售樓處春節期間的銷售活動。公開資料顯示，截至目前已有北京、成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥在內的至少50多個城市下發通知，明確要求暫停售樓處銷售活動。

房價雖然保持上行態勢，但漲幅已經處于合理區間。根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建商品住宅的全樣本調查，2020 年 1 月，全國 100 個城市新建 商 品 住 宅 平 均 價 格 為 15209 元/平 方 米 ，環 比 上 漲0.27%，漲幅較上月回落 0.15 個百分點。同比來看，全國100個城市新建商品住宅均價較去年同期上漲3.39%，漲幅較上月擴大0.05個百分點。

從漲跌城市個數看，上漲城市數量有所減少。數據顯示，62個城市環比上漲，34個城市環比下跌，4個城市與上月持平。與2019年12月相比，1月價格環比上漲的城市數量減少7個，其中漲幅在1%以上的城市有4個，較上月減少5 個;1 月價格環比下跌的城市數量增加 9 個，其中跌幅在0.5%以上的城市有6個，較上月減少2個。

2月樓市會更難

不過，一直處于上升階段的庫存，會讓2月份樓市承受更大壓力。

上海易居房地產研究院發布的《2019年中國百城庫存年度報告》數據顯示，截至2019年12月末，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為 48342 萬平方米，環比增長2.1%，同比增長5.7%。觀察2019年的月度數據不難發現，當前庫存規模已經保持連續13個月的同比正增長態勢。

據此，專家認為未來樓市會更難。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2020年1月出現的新型冠狀病毒肺炎疫情，將顯著影響一季度的樓市市場交易，進而也會影響房企和相關城市的去庫存工作。他說：“尤其是2月，市場銷售會變得更加艱難。”

當然，疫情影響總體可控。嚴躍進認為，客觀上說，后續隨著疫苗的研發和疫情的有效控制，預計二季度社會經濟等將逐漸進入平穩狀態，樓市交易會逐漸活躍，這對于相關城市去庫存是有積極作用的。

房價可能由漲轉跌

1月份房價仍然保持微幅上漲態勢，不過在成交量回落的前提下，房價持續上漲的可能性已經不大。

為了應對疫情影響，不少房企加大了線上銷售力度。

據了解，目前包括碧桂園、融創、金茂、綠城、雅居樂等，紛紛加大了線上銷售渠道的推廣力度，通過自有平臺、自建APP、微信公眾號小程序、進駐電商平臺等多種形式全面啟動線上銷售服務。

專家分析認為，這些舉措在一定程度上能夠緩和線下銷售停擺對項目整體銷售去化帶來的沖擊。但是，卻難以改變2月份成交量進一步下滑的趨勢。

中國指數研究院也認為，當前樓市已處在穩步調整通道，短期在新冠病毒肺炎疫情影響下，經濟下行壓力增大，疊加售樓處關閉、中介機構暫停營業等，房地產市場交易規模短期將出現回落，規模下行將更多地集中在今年上半年，特別是一季度。不同地區中，疫情較為嚴重的省市和三四線城市，短期房地產市場調整壓力較大。而一二線和強三四線城市，市場需求旺盛，短期置業需求或會延緩入市。

嚴躍進認為，在這種情況下，房價想要持續保持上漲態勢，可能性微乎其微，由漲轉跌成為大概率事件。如果疫情影響持續到第二季度，加之房企完成全年目標頗為急切，這個時候會有繼續降價促銷的做法，換而言之，本身在第一季度終結的降價促銷動作，或會延長到第二季度。這會導致房價在更長時間內處于下跌通道之中。

后續政策會否變化

由于當前中國樓市規模與“非典”時期已不可同日而語，如果房地產行業受到疫情影響程度較高，不排除有地方政府會重新審視調控政策。

數據顯示，2003年，全國銷售額最高的房產企業，全年銷售額是62億元，而2019年的銷售金額是當時的100多倍。如今，房企的資產數量、客戶、合作伙伴的數量已經是不一樣的量級了。

業內人士指出，從調控政策來看，當前在疫情的沖擊下，房地產政策存優化空間，但徹底轉向的可能性較小。與此同時，在地方政府財政壓力加大和企業銷售承壓的背景下，土地供給節奏將會加大，融資政策亦會有所改善。

中國指數研究院有關人士認為，“因城施策”仍將是行業調控主基調，本輪疫情過后行業調控尤其是重點疫區政策或將出現靈活調整，但不會與中央層面“房住不炒”定位出現沖突。

那么，哪些地方存在優化的空間？主要表現在：一是為保障經濟發展活力，貨幣金融環境將相對寬松;二是財政政策釋放了積極信號;三是疫情下的稅收、社保等方面有所調整。在金融、財政政策相對積極的背景下，房地產市場也會有一定程度的受益。