二手房價格會有轉(zhuǎn)折點嗎

甄愛軍

2020 年 1 月 100 個重點城市二手住宅市場均價為 15074元/平方米，環(huán)比微漲 0.06%，同比上漲 1.15%。但在 2 月份，二手房價可能成為房價調(diào)整的“先頭部隊”，率先做出調(diào)整。

1月二手房價平穩(wěn)

2020年第一個月，全國二手房價格走勢平穩(wěn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年1月，100 個重點城市二手住宅市場均價為 15074 元/平方米，環(huán)比 2019 年 12 月微漲 0.06%;與 2019 年 1 月相比，同比上漲 1.15%。總體上來看，今年 1 月市場延續(xù)去年年末平穩(wěn)運行趨勢，市場價格保持溫和波動。

值得關(guān)注的是，二手房價環(huán)比增幅已經(jīng)連續(xù)9個月保持低位運行態(tài)勢。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心提供的監(jiān)測結(jié)果顯示，自 2019 年 5 月開始，二手房價環(huán)比增幅均低于0.3%水平。

從不同城市等級來看，今年1月一線城市二手住宅市場均價同環(huán)比均下跌;三四線城市同環(huán)比均上漲;二線城市則漲跌互現(xiàn)，環(huán)比微漲、同比下跌。具體來看，一線城市環(huán)比微跌0.07%，同比下跌1.66%;三四線城市環(huán)比上漲0.11%，同比上漲 3.44%;二線城市環(huán)比微漲 0.03%，同比下跌1.89%。

從區(qū)域分布來看，今年1月東北城市二手住宅市場均價同環(huán)比漲幅均居首，環(huán)渤海經(jīng)濟圈同環(huán)比跌幅均居首。其中，東北城市市場均價為 10096 元/平方米，環(huán)比上漲0.46%，同比上漲6.22%;環(huán)渤海經(jīng)濟圈市場均價15648元/平方米，環(huán)比下跌0.61%，同比下跌3.48%。

部分城市持續(xù)回落

有部分城市二手房價持續(xù)回落，已經(jīng)進入下跌通道之中。這樣的變化，表明市場預期已經(jīng)出現(xiàn)微妙的變化。

數(shù)據(jù)顯示，1 月二手住宅市場均價上漲城市 46 個，較上月減少1個，平均漲幅0.76%，漲幅環(huán)比收窄0.32個百分點;下跌城市 54 個，較上月增加 1 個，平均跌幅為0.64%，跌幅環(huán)比收窄0.43個百分點。

就二手房價環(huán)比變化情況來看，部分三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)下跌走勢。1 月環(huán)比跌幅較大的城市主要以環(huán)渤海和中部區(qū)域的三四線城市為主，跌幅前十中6個城市來自環(huán)渤海經(jīng)濟圈。其中，唐山以 3.68%的跌幅位居第一，岳陽和淄博分別以3.52%和2.28%的跌幅位居第二、第三。岳陽和淄博自2019年10月均已連續(xù)4月上榜，承德連續(xù)3月上榜。

從 36 個一二線城市二手房價同比變化來看，1 月同比下跌的城市數(shù)量為20個，與上月相同，主要集中于環(huán)渤海和西南區(qū)域。同比上漲城市數(shù)量為 15 個，主要集中于長三角、珠三角、西北和東北區(qū)域，其中 3 個城市漲幅超10%。廈門1月市場價格與去年同期基本持平。

蘇州、西寧和哈爾濱依舊居同比漲幅位列前三。其中，蘇州 2020 年 1 月市場均價為 30639 元/平方米，同比上漲 18.73%，漲幅首次居首;西寧 1 月市場均價為 9501元/平方米，較去年同期同比上漲 18.19%，讓出榜首位置退居次席;哈爾濱1月市場均價為11200元/平方米，同比上漲16.17%，依舊位居漲幅第三。

廣州、天津和杭州連續(xù)3個月位居跌幅榜前三。廣州1 月市場均價為 34112 元/平方米，同比下跌 19.21%，跌幅居首;天津1月市場均價為23228元/平方米，同比下跌14.34%，位居跌幅第二;杭州 1 月市場均價為 32942 元/平方米，同比下跌9.79%，位居跌幅第三。

需要說明的是，廣州、天津等地二手房價均價出現(xiàn)明顯回落，跌幅超過兩位數(shù)，這是由于該數(shù)據(jù)反映的是二手房市場掛牌價的真實變化情況。也就是說，目前2個城市二手房掛牌價已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落，體現(xiàn)了二手房市場賣方心理預期的變化。

2月二手房價或先跌

通常情況下，二手房市場反應更為靈敏，往往先于市場做出應變。面對當前市場環(huán)境，預計2月份二手房價會出現(xiàn)下跌可能。

行業(yè)人士估計，目前來看，由于1月、2月原本即為市場淡季，自1月后兩周開始逐步爆發(fā)的疫情暫未對1月份二手住宅市場價格造成顯著影響，但對于2月份二手房市場，形勢不容樂觀。

截至目前，逾20多個省市區(qū)暫停開放售樓處、中介門店暫停營業(yè)。受新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，多地為減少人員聚集，紛紛出臺開發(fā)商暫停對外開放商品房售樓處、中介公司暫停營業(yè)等措施。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心有關(guān)人士認為，受此次疫情影響，2月份各地不會像往年一樣出現(xiàn)樓市的小陽春，樓市成交量也會驟減。與此同時，各地房企針對疫情紛紛推出線上售樓處，將線下活動推到線上，但線上售樓處是房企針對疫情采取的措施，其效果還有待觀察。

不可否認，新冠病毒疫情已經(jīng)影響到了購房者的置業(yè)計劃。根據(jù)中國指數(shù)研究院近期針對民眾置業(yè)信心調(diào)查，有66.49%的受訪者明確表示不會選擇在當前置業(yè)。在所有受訪者中，有49%的人原本考慮在春節(jié)期間以及接下來的1個月里推進自己的置業(yè)計劃。此外，有接近九成比例的受訪者表示此次疫情對置業(yè)信心有影響，其中51.67%的受訪者表示影響極大。此次疫情對購房者的影響顯而易見。

購房者選擇持幣觀望，將會使得二手房價承壓。業(yè)內(nèi)人士表示，當二手房市場進入低迷期之后，只能通過更低的掛牌價才能促使成交，因此對于少數(shù)急于套現(xiàn)的賣家來說，他們愿意接受更低的價格，從而使得價格回落。隨著更多賣家加入降價陣營，二手房價整體水平難以維持此前的微弱上漲態(tài)勢，轉(zhuǎn)而出現(xiàn)下跌。歸根結(jié)底，在沒有實際需求支撐的情況下，二手房價想要持續(xù)保持上行態(tài)勢，難度極大。