長租公寓市場究竟該如何發展

2019年以來，長租公寓遭遇寒冬，行業普遍經營困難，爆倉的公寓品牌更是一個接著一個。長租公寓市場到底癥結何在？

一年內50家倒閉

幾年前，長租公寓上演的“搶房源大戰”不絕于耳。可是，從去年開始不斷有長租公寓品牌倒閉的消息傳來。尤其是2019年下半年以來，有多家長租公寓機構接連陷入資金困局，形成一個明顯的“倒閉潮”。

先是去年8月，總部位于南京的樂伽公寓發公告稱：“近期因公司經營不善，無力履行合同。公司已盡最大努力通過多種途徑積極自救，但均未見效。目前公司已停止經營，關閉所有業務，員工大量離職，沒有經營收入，無法償還客戶欠款。”公告還稱，“高進低出”的經營模式存在嚴重缺陷，已對長租公寓市場帶來較大風險，加之公司內部管理制度缺失等諸多因素，造成公司業務全線關停的現狀。

進入2019年10月，長租公寓更是上演三連爆：10月3日，河南悅如公寓發布公告稱，由于市場環境的變化（鄭州租金連續3年下滑）、自身組織和經營能力不夠強等種種原因，目前公司投入巨資裝修配置的1600套分散式公寓面臨巨大的經營和資金壓力，故公司全體原股東已于2019年9月忍痛接受并購重組;10月14日，南京君創公寓發布公告稱，近期公司因市場的不穩定，空置房源較多，虧損較大，且部分租客遲遲不能結清尾款，導致公司不能正常運營，資金鏈斷裂，無能力履行合同;10月28日，杭州“中擇房產”公告稱，因公司經營不善導致資金鏈斷裂，后期可能會有部分房東的房租支付不了因而停止運營。

根據各大媒體報道粗略統計，最近一年，全國爆倉（資金鏈斷裂或者大股東跑路）的公寓品牌在50家左右。其中，杭州有13家，占比超過20%，成為“重災區”，包括樂伽公寓、中擇房產、鼎家公寓、杭州安閑居、愛上租等。

二房東模式存潛在風險

目前，長租公寓的主要經營者幾乎都不是產權擁有人，而是二房東，他們通過一次性簽訂多年協議獲得大量房源，然后再統一裝潢、經營這些房源。

傳統意義上，二房東這種模式主要是利用市場信息不對稱賺錢（低價攬房、高價出租）。然而，租賃市場早已經非常透明且充分競爭，這種模式難有市場前途。2002年左右上海市場出現的“房屋銀行”就是這種業務方式，后來很快倒閉。

如今，在資本力量的推動下，“二房東”再次進入租賃市場，并且發展迅猛。他們主要靠兩招：一是通過高價從個人手中囤積大量房源，壟斷區域市場，希望獲得較高的估值，這其實就是大家熟悉的“燒錢”模式;另一招就是所謂的“互聯網思維”——“羊毛出在豬身上”，利用各種金融模式玩杠桿，甚至和P2P結合在一起。很明顯，這兩種套路都是短期投機者熱衷的行為，風險極大。

先看第一種類型的爆雷案例：作為國內首個赴美上市的長租公寓品牌，青客公寓近日曝出“拖欠”房東租金的消息。據澎湃新聞報道，有房東反映，青客公寓以“虧損”及盤整“高進低出”房源為由，單方面要求房東下調房源租金價格，若房東不同意則暫停支付租金。據悉，造成房源“高進低出”的現象，主要是公司2015年、2016年擴張期間以相對高的市場價格和房東大量簽訂房源租賃合同。然而，租賃市場的租金走勢并不樂觀，出現“高進低出”現象。1月7日，青客公寓上市后披露的2019財年第四季度財報顯示，截至2019年9月30日，青客公寓凈收入3.4億元，同比增長13%，這部分收入包括了住房租賃收入、增值服務及其他凈收入。其中住房租賃業務凈收入為3億元。營業虧損則顯示為1.01億元。

再看第二種類型的案例：去年12月18日，上海市公安局浦東分局發布“鑫聚財公司”案件偵辦情況通報，該通報稱，12月3日，警方對“鑫聚財公司”實際控制人孫某元等4名犯罪賺疑人依法采取刑事拘留強制措施。“鑫聚財公司”是一家從事長租供應鏈金融的P2P公司，通過鑫聚財平臺融資的錢投資去向為源淶國際公寓。據券商中國多方求證，上述孫某元正是上海淶潤實業有限公司法人孫元元，也是上海長租公寓品牌源淶國際董事長。目前，源淶國際位于上海市某科技服務園的企業總部已人去樓空。根據源淶國際員工、部分房源的業主反饋的情況來看，公司從去年8月份開始陷入資金困境。

泛濫的“租金貸”

在長租公寓頻頻使用的金融工具中，“租金貸”的曝光率非常高。所謂“租金貸”，簡單說就是提供租房用途的貸款。建設銀行曾率先推出了個人用途的“按居貸”，就是這種租金貸，主要基于借款人資信狀況，采用“信用+保證”的形式，根據借款人的工作年限、收入、公積金繳存、央行征信等情況，可給予期限最長10年、額度最高100萬元的貸款。此后，越來越多的銀行以及非銀行金融機構開始殺入這一市場。

上面所說的“租金貸”是正規銀行的個貸業務，而在長租公寓爆雷的實際案例中，很多租客是在不明原因的情況下被動貸款的，放貸方多是與長租公寓經營者有密切關系的小貸公司。

例如2018年3月，“愛公寓”因為資金鏈斷裂，停止向房東支付房租，不少租客遭到了業主的清退。然而就在被清退以后，租客才發現自己身上原來還背負著一筆高昂的租房貸款。即使是被清退之后，他們依舊還會時不時地受到所謂催收平臺的騷擾。

其實，“租金貸”現象在房屋租賃行業早就已經成為了公開的秘密。長租公寓的發展需要企業擁有雄厚的資金實力，而在“租金貸”模式下，平臺不需要自己有什么資金實力，只需要按月付給房東房租，就能提前拿到租客名義1～2年的房租貸款，既可以補充現金流，同時還能擴大市場規模。在這種模式下，實際上企業形成了自己的“資金池”，如果動了歪腦筋，那就很危險。

在愛公寓的“租金貸”東窗事發之后不久，蛋殼公寓、青客公寓、青檸公寓等市場占有率較高的長租公寓（二房東模式）也被爆出存在“租金貸”現象。這些平臺本身無房，而為了搶房占據市場就拼命提高收房的價格，根本無視長久的經營壓力，一旦出現現金流不足、融資不到位等情況，無力繼續支付房東房租，就會走向資金鏈斷絕的死胡同。

試想，如果成千上萬的租戶被趕出來，他們還會繼續還貸嗎？因此，放貸機構的風險也立刻放大。

另一方面，如果租房費用可以很容易地通過貸款獲得，那么部分租房者就會不自覺傾向于選擇超出自身能力的消費行為，不排除其中一些人不具有償還能力，將形成和美國“次貸”相類似的金融風險。

2018年8月，從“我愛我家”離職的胡景暉召開媒體溝通會，胡景暉對媒體表示：“長租公寓一旦倒閉，肯定比P2P還要慘。”胡景暉離職了，但是他的話仍應該引起行業從業者的重視。

監管政策趨嚴

隨著長租公寓市場各種問題不斷暴露，監管部門果斷出手、整治市場。

二房東模式下，為了最大程度獲利，長租公寓運營商往往會把一套房子改成多間租賃使用，俗稱“N+1”。有北京當地媒體報道長租公寓公司“躍層公寓四居室變八居室”的事，結果北京市住建委檢查后明確指出：長租公寓“N+1”改造系違規行為。

作為長租公寓倒閉的“重災區”，杭州近期持續加強租賃市場監管。2019年10月12日，杭州市住保房管局開會全面部署新一輪杭州住房租賃中介機構亂象專項整治工作。11月26日，杭州市住保房管局聯合市金融辦、人行杭州中心支行制定發布《杭州市住房租賃資金監管辦法（試行）》，包括適用范圍、監管要求、賬戶變更、公示監督、風險防控金設立、風險防控金使用、風險防控金調整、資金繳交、風險警示、行政管理等十方面內容，防范住房租賃市場風險，保障租戶及房東合法權益，促進住房租賃市場平穩健康發展。該辦法明確要求，從事住房租賃業務的住房租賃企業，應在杭州市范圍的銀行設立唯一的租賃資金專用存款賬戶，并報市房產行政主管部門備案。住房租賃企業向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應繳入專戶管理。

從全國來看，為打擊住房租賃中介機構亂象，住建部持續開展整治住房租賃中介機構亂象專項行動，對違法違規房地產開發企業和中介機構進行查處和曝光。

2019年12月13日，住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會公安部、國家市場監督管理總局、中國銀行保險監督管理委員會、國家互聯網信息辦公室等六部委聯合發布了 《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》。其中，第九條明確提出加強對“高進低出”（支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金）的監管;還要求控制房屋租賃行業“杠桿率”，租金貸收入占比不得超過30%。

此外，針對長租公寓裝修污染問題，深圳擬出臺《長租公寓裝修污染控制技術標準》，提出了長租公寓的室內空氣質量標準和材料性能要求，力圖從包括設計、施工、驗收等過程的長租公寓全壽命周期出發，形成一套完善的裝修污染控制技術標準。

鏈接：

看海外長租公寓如何經營

美國最大的出租公寓運營商是EQR（Equity residential properties），市值規模近230億美元。

EQR的發展歷程為國內長租公寓的發展方向提供了很好的借鑒，EQR經歷了從快速擴張到精耕細作兩個階段。

第一階段（1991年～2002年），自1993年上市以來，EQR的規模迅速擴大。1993年上市時，EQR僅有69處物業、2.2萬套公寓;此后的5年間，EQR共斥資106億美元進行收購。

第二階段（2002年至今），精簡業務，聚焦核心區域。這期間，公司一方面通過出售低價收購的公寓獲取資產增值收益，另一方面，聚焦核心區域的優質物業，大大提升了公司的租金獲取能力，而公司的盈利再用于繼續收購核心區域的物業，形成良性循環。

EQR自己持有物業，長期租賃經營，對資金的需求量很大。在融資方面，EQR能夠規模化擴張，其背后與美國發達的REITS（房地產信托投資基金）市場有密切關系。

短評：

未來自持物業或是主流

文/本刊記者 劉暢

近幾年，長租公寓在租賃市場發展很快，但是這種繁榮是虛假的繁榮。因為，經營長租公寓的主體一般來說應該是擁有物業產權的業主，例如房地產開發公司等。而現實情況卻是，二房東成為長租公寓運營主體。

自持物業經營的長租公寓模式對先期投入的資金量需求巨大，而收益周期則長達數十年。因此，在目前新房銷售（“賺快錢”）還不錯的背景下，愿意持有物業并進行長期租賃（“賺慢錢”）的房地產企業并不多。

在這種情況下，瘋狂追逐短期利益而無視道德、風險的社會資本催生出二房東模式，并引發一系列糾紛事件。所以，要規避風險，無論是租客還是房東，都要遠離二房東模式的長租公寓。

此外，從另一個角度反思，政策方面要多鼓勵持有型長租公寓的發展，而不是把長租公寓一棒子打死。

早在2016年6月，國務院印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確培育和發展住房租賃市場，從頂層設計角度明確指出培育市場供應主體。2017年中央經濟工作會議報告也明確提出，加快機構化、規模化租賃企業的發展。

與此同時，中國房地產市場經歷了高速發展的“黃金時代”后，目前進入到“白銀時代”，開發商的模式也必須有所改變。未來，繼續快速滾動開發的地產模式未必是最好的模式。因此，自持物業的“長租公寓”一定是未來房地產企業轉型的方向之一。

市場還普遍認為，如果只是開發商簡單地拿地、開發、作為租賃物業經營，回籠資金的時間成本很高，實現收益將是一個難題。另一方面，保險公司等機構擁有巨量的資金，卻難以找到長期穩健提供收益的項目。如果房產商與金融領域的“長錢”機構聯手拓展長租公寓，就有可能找到長租公寓可持續的盈利模式。