關于規范商品住宅全裝修管理的建議

摘 要：自2019年國家全面取消毛胚房實行全裝修，全力推進新開發住宅全裝修以來，新建商品住宅全裝修項目逐年增多。全裝修提高了住宅的性能和消費者生活質量，減少業主購房后隨意拆改墻體，導致二次裝修造成不必要的材料浪費、環境污染和在施工中可能出現的安全隱患，但隨之而來的問題也日漸凸顯。目前瑞安市在建的全裝修樓盤有10余個，雖然未交付，但問題頻發，今年已發生多起“房鬧”事件，業主與房地產開發企業因為樣板房與實際交付房之間的差異產生的矛盾沖突，成為社會不穩定的因素之一。

關鍵詞：商品房;裝修

通過前期調研，展示樣板房主要存在以下幾個問題：

一、展示樣板房和交付標準不符。為吸引消費者購房，房開企業一般會采用略高于實際交付商品房的標準來裝修展示樣板房。由于展示的樣板房無材料明細清單和品牌等信息，購房合同中材料所示材料、風格與和樣板房存在較大差距，主要涉及裝修材料的品牌、顏色、質量不符、以次充好等情況。由于受到場地等條件的限制，展示樣板房一般都建造在臨時展廳內，導致展示樣板房的面積、尺寸、結構未能完全按照圖紙建造。據了解，我市有樓盤業主向市場監管局投拆樣板房廁所面積與交付房面積不符等問題，有網友在網絡媒體反映樣板房3米的大陽臺，實際陽臺變成2米的案例。

二、裝修標準缺乏多樣性。出臺全裝修政策，本意是方便購房者，減少擾民和產生不必要的建筑垃圾，但開發商在一個樓盤少則幾百多則上千套的住宅中，僅提供幾個單元樣板，裝修風格單一，尤其是對整體設計風格和對細節的追求，無法滿足市場需求，交付時難免會出現千人一面的問題，極易導致二次裝修，與政策原意背道而弛。

三、全裝修合同不規范。房開企業在簽訂預售合同時，除使用范本合同外，會附加合同對全裝修房屋設計方案內容、主要裝修材料、設備設施清單等進行額外約定。甚至某些開房開企業會將全裝修環節單獨分離出來，由業主另外簽署全裝修合同，以轉嫁裝修風險。當商品房交付后，雙方因為裝修質量產生糾紛時，房開企業會以合同中有關全裝修約定的內容作為抗辯事由來推卸責任。同時，展示樣板房到實際房屋交付一般需要兩至三年的周期。房開企業通常會在房屋銷售之后，立即拆除展示樣板房，取而代之的是另外新建各項標準較低的交付樣板房。這就導致最終交付到消費者手上的商品房與展示樣板房之間，出現天壤地別的情況，但消費者又難以維權。

為此，建議如下：

一、落實樣板房監督管理。應盡早出臺《規范全裝修住房的管理辦法》的具體實施細則，一是要強化部門職責，落實市住建局作為全裝修住宅監管主管部門，強化監管力度，參與展示樣板房在建設、展示及拆除全過程的監管，在商品房申請預售時監督預售方案里有要交付樣板房相關內容。市場監管局要監管展示樣板房與交付實體不一致等虛假宣傳行為，加大處罰力。要落實房地產開發企業在全裝修商品住宅項目交付樣板房實施中的首要責任。 二是盡快在我市開展交付樣板房制度，實行樣板房“所見即所得”，交付樣板房的結構、戶型、空間尺寸、裝修標準應與待交付的預售住宅保持一致。非交付標準的內容，不應在交付樣板房內加裝。補齊樣板房的裝修材料清單，標明品牌和品質，所示樣板房應與合同中描述材料的質量、風格一致;交房前，樣板房應作為交付的重要條款之一，并不得以任何理由拆除樣板房，使業主在交房時有相應對照，確保展示的樣板房和實際交付質量、風格、檔次同質同量，并可在交房簽字前可對照。

二、鼓勵裝修標準多元化。鼓勵房地產開發企業在銷售開盤后根據市場需求，為購房者增加新的裝修方案選項，根據其和購房者雙方自愿協商，提供個性化的菜單式裝修服務。各裝修方案均附符合環保標準的材料設備清單。據了解，溫嶺已于2020年9月29日出臺鼓勵房開企業對出讓或新劃撥新開發項目，不再將全裝修作為房開強制要求。對在建但未進入裝修階段的房開項目，鼓勵其調整為全裝修和成品毛坯房交付雙向選擇，滿足市場多元化需求，不再將全裝修房屋作為驗收和交付硬性指標;

三、規范全裝修合同環節。一是房開企業在簽訂預售合同前，應履行向消費者告知全裝修設計文件及價格、裝修材料設備清單等信息的義務。二是購房合同中要明確記載裝修設計方案內容、主要裝修材料、設施設備清單等內容，同時約定違約責任、工程質量保證方式和糾紛解決途徑等。三是購房合同應按商品房預售合同示范文本的形式說明商品房價款內容，分別注明總價款和裝修部分價款，裝修部分價款的付款方式、期限應與總價款相同。四是全裝修交付的商品房購房時，房開企業不得引誘消費者另行簽訂全裝修合同或約定其他條款，以轉嫁房開企業的風險。

作者簡介：

胡曉茹（1985-）女，籍貫：瑞安高樓，學歷：本科，職稱：工程師，研究方向：建筑管理。