哪些城市房價存在透支嫌疑

甄愛軍

文前提要：2020年一季度，房價整體仍然保持上漲態勢，包括珠海、蘇州、桂林等城市漲幅明顯，但是少數城市如蘭州、南通等房價也存在透支嫌疑。

房價保持上升趨勢

與去年同期相比，今年一季度房價整體仍然保持上漲態勢。

日前，易居研究院發布《100城住宅價格報告》。數據顯示，1～3月，全國100個城市新建商品住宅成交均價為15727元/平方米，同比上漲14.9%。

不同類型城市的房價漲幅則各有不同。數據表明，1～3月，4個一線城市新建商品住宅成交均價為46561元/平方米，同比上漲7.5%;二線城市漲幅也不小，32個二線城市新建商品住宅成交均價為15561元/平方米，同比上漲14.0%;三四線城市房價同比漲幅同樣達到了兩位數，64個三四線城市新建商品住宅成交均價為11711元/平方米，同比上漲11.5%。總體上看，相比1月、2月，今年 1～3月的房價漲幅明顯收窄，呈現降溫態勢。

從具體城市來看，深圳房價最高。數據顯示，截至第一季度末，深圳新建商品住宅均價達到61776元/平方米，是目前全國唯一一個均價突破6萬元/平方米大關的城市。此外，上海和北京均價也已突破5萬元/平方米關口，分別達到56573元/平方米和51022元/平方米。熱點城市中，廈門已經進入“4時代”，均價達到41514元/平方米（具體可見表）。

另有統計顯示，在全國100個城市中，有35個城市的房價漲幅達到了兩位數，包括哈爾濱、蘇州、南昌、桂林、銀川等城市，今年一季度上漲比較明顯。當然，這些城市在2019年也是國家統計局發布的70個大中城市房價指數排名靠前的城市，個別城市數次出現在前三位置。此外，還有26個城市房價在2019年全年走出下跌趨勢，其中肇慶的跌幅最大，寧波、香河、太原等城市跌幅相對也比較明顯。

供應因素不容忽視

今年一季度房價同比漲幅明顯，在很大程度上與供應結構的變化有不小的關系。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，一線城市近期推出了豪宅或高端項目，購房者從保值增值及換房的角度出發，積極認購房源，客觀上影響了成交結構，進而會影響房價的漲幅和走勢。

相比1～2月的數據，1～3月一線城市房價漲幅有所擴大。如深圳成為今年一季度全國房價最貴的城市，均價達到61776元/平方米，是因為近期深圳豪宅交易占比較高，客觀上使得房價數據明顯拉升。

與此同時，部分人口導入數量較多的二線城市，新增購買力對房價也會形成支撐。二線城市仍是未來人口導入的重要區域，尤其是今年的人才政策會比較寬松，潛在購房需求很大，客觀上此類城市房價依然會比較堅挺。

當然，國家戰略規劃的實施，對區域性樓市的價格走勢也會產生不小的影響。今年一季度珠海的房價同比漲幅比較明顯，除了此前房價基數較低原因之外，另一個更為重要的因素就是粵港澳大灣區的建設推動了當地樓市需求，從而帶動房價上行。

房價雖然上漲，但難掩降溫跡象。相比1～2月的數據，今年1～3月房價漲幅明顯收窄，進一步體現房價降溫的特征。2月份各城市成交數據非常冷清，3月份各地選擇主動降價促銷，進而使得房價同比漲幅收窄（可見圖）。

部分城市或已透支

通過持續跟蹤觀察發現，有部分城市房價已經出現透支可能。

根據重要程度的不同，主要選取成交量偏離度、房價漲幅偏離度以及房價收入比偏離度來作為判斷依據，并賦予各項指標不同的權重，分別占到50%、30%和20%。

不同城市在2019年全年的表現各不相同，所以也產生了不同的偏離度。從成交量偏離度來看，2019年徐州、蘭州、昆明、珠海和日照排在前列，偏離度都超過了40%，成交量偏離度過高說明這些城市2019年樓市購買力透支較為嚴重。

從房價漲幅偏離度來看，各類城市均有降溫空間。測算結果顯示，2019年，一線城市房價漲幅負向偏離1.0 個標準差，并增大0.4 個標準差，具備一定的均值回歸動力。此外，包括強二線城市、普通二線城市及三線城市房價漲幅負向偏離0.4～0.6個標準差，偏離雖然不明顯，但仍有降溫空間。

從房價收入比偏離度指標來看，偏離度最高的城市東莞，為31.9%。另外，蕪湖（30.1%）、蘇州（28.7%）、深圳（27.2%）和廈門（24.8%）4城的房價收入比偏離度水平也都明顯偏高。

從綜合偏離度排名來看，南通、徐州、蘭州和寧波近1年和近2年的偏離度排名均排在前列，說明這些城市房地產市場已至少持續兩年火熱，目前仍維持在高位，部分城市購房需求可能已經嚴重透支。

目前寧波、南通房價已經處于下降過程中，這也說明房價調整風險已經顯現。此外，根據易居研究院跟蹤監測結果顯示，包括大連、無錫、沈陽、溫州、珠海等近期房價漲幅不小的城市，綜合偏離度也在不斷上升，調整風險也越來越大。

當然，包括北京、上海、廈門等城市，近3年來一直遭受嚴厲調控，所以綜合偏離度排名靠后，目前這些城市房價暫時還未出現較大漲幅，處于市場復蘇的第一階段，預計未來2年市場有望繼續回暖。