哪些城市房價存在透支嫌疑

甄愛軍

文前提要：2020年一季度，房價整體仍然保持上漲態(tài)勢，包括珠海、蘇州、桂林等城市漲幅明顯，但是少數(shù)城市如蘭州、南通等房價也存在透支嫌疑。

房價保持上升趨勢

與去年同期相比，今年一季度房價整體仍然保持上漲態(tài)勢。

日前，易居研究院發(fā)布《100城住宅價格報告》。數(shù)據(jù)顯示，1～3月，全國100個城市新建商品住宅成交均價為15727元/平方米，同比上漲14.9%。

不同類型城市的房價漲幅則各有不同。數(shù)據(jù)表明，1～3月，4個一線城市新建商品住宅成交均價為46561元/平方米，同比上漲7.5%;二線城市漲幅也不小，32個二線城市新建商品住宅成交均價為15561元/平方米，同比上漲14.0%;三四線城市房價同比漲幅同樣達到了兩位數(shù)，64個三四線城市新建商品住宅成交均價為11711元/平方米，同比上漲11.5%。總體上看，相比1月、2月，今年 1～3月的房價漲幅明顯收窄，呈現(xiàn)降溫態(tài)勢。

從具體城市來看，深圳房價最高。數(shù)據(jù)顯示，截至第一季度末，深圳新建商品住宅均價達到61776元/平方米，是目前全國唯一一個均價突破6萬元/平方米大關的城市。此外，上海和北京均價也已突破5萬元/平方米關口，分別達到56573元/平方米和51022元/平方米。熱點城市中，廈門已經(jīng)進入“4時代”，均價達到41514元/平方米（具體可見表）。

另有統(tǒng)計顯示，在全國100個城市中，有35個城市的房價漲幅達到了兩位數(shù)，包括哈爾濱、蘇州、南昌、桂林、銀川等城市，今年一季度上漲比較明顯。當然，這些城市在2019年也是國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)排名靠前的城市，個別城市數(shù)次出現(xiàn)在前三位置。此外，還有26個城市房價在2019年全年走出下跌趨勢，其中肇慶的跌幅最大，寧波、香河、太原等城市跌幅相對也比較明顯。

供應因素不容忽視

今年一季度房價同比漲幅明顯，在很大程度上與供應結構的變化有不小的關系。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出，一線城市近期推出了豪宅或高端項目，購房者從保值增值及換房的角度出發(fā)，積極認購房源，客觀上影響了成交結構，進而會影響房價的漲幅和走勢。

相比1～2月的數(shù)據(jù)，1～3月一線城市房價漲幅有所擴大。如深圳成為今年一季度全國房價最貴的城市，均價達到61776元/平方米，是因為近期深圳豪宅交易占比較高，客觀上使得房價數(shù)據(jù)明顯拉升。

與此同時，部分人口導入數(shù)量較多的二線城市，新增購買力對房價也會形成支撐。二線城市仍是未來人口導入的重要區(qū)域，尤其是今年的人才政策會比較寬松，潛在購房需求很大，客觀上此類城市房價依然會比較堅挺。

當然，國家戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，對區(qū)域性樓市的價格走勢也會產(chǎn)生不小的影響。今年一季度珠海的房價同比漲幅比較明顯，除了此前房價基數(shù)較低原因之外，另一個更為重要的因素就是粵港澳大灣區(qū)的建設推動了當?shù)貥鞘行枨螅瑥亩鴰臃績r上行。

房價雖然上漲，但難掩降溫跡象。相比1～2月的數(shù)據(jù)，今年1～3月房價漲幅明顯收窄，進一步體現(xiàn)房價降溫的特征。2月份各城市成交數(shù)據(jù)非常冷清，3月份各地選擇主動降價促銷，進而使得房價同比漲幅收窄（可見圖）。

部分城市或已透支

通過持續(xù)跟蹤觀察發(fā)現(xiàn)，有部分城市房價已經(jīng)出現(xiàn)透支可能。

根據(jù)重要程度的不同，主要選取成交量偏離度、房價漲幅偏離度以及房價收入比偏離度來作為判斷依據(jù)，并賦予各項指標不同的權重，分別占到50%、30%和20%。

不同城市在2019年全年的表現(xiàn)各不相同，所以也產(chǎn)生了不同的偏離度。從成交量偏離度來看，2019年徐州、蘭州、昆明、珠海和日照排在前列，偏離度都超過了40%，成交量偏離度過高說明這些城市2019年樓市購買力透支較為嚴重。

從房價漲幅偏離度來看，各類城市均有降溫空間。測算結果顯示，2019年，一線城市房價漲幅負向偏離1.0 個標準差，并增大0.4 個標準差，具備一定的均值回歸動力。此外，包括強二線城市、普通二線城市及三線城市房價漲幅負向偏離0.4～0.6個標準差，偏離雖然不明顯，但仍有降溫空間。

從房價收入比偏離度指標來看，偏離度最高的城市東莞，為31.9%。另外，蕪湖（30.1%）、蘇州（28.7%）、深圳（27.2%）和廈門（24.8%）4城的房價收入比偏離度水平也都明顯偏高。

從綜合偏離度排名來看，南通、徐州、蘭州和寧波近1年和近2年的偏離度排名均排在前列，說明這些城市房地產(chǎn)市場已至少持續(xù)兩年火熱，目前仍維持在高位，部分城市購房需求可能已經(jīng)嚴重透支。

目前寧波、南通房價已經(jīng)處于下降過程中，這也說明房價調整風險已經(jīng)顯現(xiàn)。此外，根據(jù)易居研究院跟蹤監(jiān)測結果顯示，包括大連、無錫、沈陽、溫州、珠海等近期房價漲幅不小的城市，綜合偏離度也在不斷上升，調整風險也越來越大。

當然，包括北京、上海、廈門等城市，近3年來一直遭受嚴厲調控，所以綜合偏離度排名靠后，目前這些城市房價暫時還未出現(xiàn)較大漲幅，處于市場復蘇的第一階段，預計未來2年市場有望繼續(xù)回暖。