寫字樓租金下滑或將持續

甄愛軍

文前提要：今年一季度，寫字樓市場因為需求疲軟而出現租金下滑現象。預計未來一年里，寫字樓租金下滑態勢仍將持續。但整體來看，商辦物業市場需求正在逐步回升。

日前，包括高力國際、世邦魏理仕等國際知名機構發布市場研究報告，結合當前經濟運行情況，針對2020年全國物業市場中寫字樓、零售物業、物流倉儲、數據中心及大宗交易5個細分市場進行詳盡分析并作出專業預測，全面透析2020年中國物業市場發展情況。

寫字樓租金下滑

受新冠疫情影響，寫字樓租金進入下滑通道，并有可能延續至明年一季度。

統計顯示，全國各大重點城市寫字樓租賃需求受到抑制，凈吸納量處于較低水平。以上海為例，2020年第一季度，新冠疫情導致整體市場活動處于停滯狀態，各類需求受到短期壓制，其中各CBD不僅未能出現新的租賃需求，因退租又新增12600余平方米的空置面積。

為應對租賃需求下滑的頹勢，今年一季度業主普遍下調租金以吸引與挽留租戶，各大重點城市如上海、北京、廣州、深圳、成都及西安等寫字樓租金水平均有所下降，其中北京平均凈有效租金為372.9元每平方米每月，環比下降2.5%。

鑒于疫情后期的市場狀態，以及新增供應量的逐步入市，高力國際預計租金企穩大概會在明年一季度出現。而在隨后的不到1年時間內，寫字樓市場將處于租金下調環境中。這樣的變化更有利于租戶。

目前寫字樓市場需求已經出現反彈。高力國際研究部高級副董事江鵬表示，自3月起租賃問詢普遍明顯增多，其中，線上科技、醫藥與醫療、云計算以及保險等產業迎來快速增長期，未來有望成為帶動需求回升的重要力量。

產業園區則因為較強需求而展現出韌性，市場表現更加穩定。一方面因為受疫情影響較小甚至有所增長的行業，如線上科技、醫療健康、新基建等大多都位于在產業園區中;另一方面，國企園區開發平臺積極落實租金減免等措施，幫扶中小企業、初創企業度過難關，產業園區的重要性及優勢因而顯現，其自身亦正在向提供更加多元化的服務、軟硬件升級和片區價值提升等方向延伸。

零售物業需求下滑

由于新冠疫情的影響，導致消費行為的改變，從而影響到零售物業的需求。

第一季度零售市場活躍度下降，零售物業市場租賃需求有所下滑，致使空置率一定程度上升。全國各重點城市除上海外，其他城市租金環比均出現不同程度的下降。其中廣州、深圳及成都租金環比下降約1個百分點。

高力國際預計，2020～2021年間整體市場平均租金會在一定程度上被拉低;但未來2022～2024年間，隨著非核心區新增供應的下降，平均租金將開始平穩上升。

不過，伴隨多項促消費政策的相繼出臺，零售市場正穩步恢復，并推動全國零售行業在第二季度進一步復蘇。截至4月26日，25省市已發放115億元消費券，其中13個省市發放消費券總額過億元。調查顯示，市場對國民的消費能力和品牌的發展依舊保持樂觀。

從未來發展看，疫情可能推動消費者的消費方式和消費需求發生轉變。為適應變化，各品牌應快速積極尋求線上線下融合的策略，包括開設線上旗艦店、啟用新媒體營銷（如直播）、提供優質配送服務等措施。

倉儲物業成新熱點

高力國際數據顯示，今年第一季度一線城市物流倉儲租金出現小幅增長，核心地段高標倉依然維持穩定租金增長。

在空置率方面，北京和深圳維持低位，分別為4.0%和2.9%，上海和廣州空置率分別從去年四季度的9.5%和8.1%上漲至13.4%和14.8%。成都由于電商搬遷至自建庫退租等原因，租金同比下降2.1%，一季度空置率上升至23%。

第一季度，制造業生產供應受限、線下零售暫停、缺乏員工導致的在線交易增速放緩，對外貿易受抑制以及交通運輸受阻等因素雖對物流市場帶來短期需求沖擊。但2020年凈吸納量已逐步回升。自3月份起客戶看倉庫需求逐漸回暖，二季度物流倉儲需求將出現反彈。同時得益于2019年達成的預租協議，疫情封城期間3PL和電商部門被壓抑的需求將在未來二三季度得到釋放，另外來自于生鮮電商與冷鏈物流部門的需求正不斷增長。

高力國際認為，長期來看，新消費習慣的形成及在疫情期間培養起來的如中老年人等新用戶群體的產生，將對電商及物流倉儲行業形成利好，未來物流倉儲租金將上揚，2020年或將成為行業投資及租賃的窗口期。

租戶信心正在恢復

近日，世邦魏理仕通過對亞太區租戶調查發現，市場信心正在恢復。

伴隨國內疫情防控形勢的日漸向好，各行各業已步入有序復工復產階段。調查顯示，已有29%的中國內地受訪者預計中國的營商環境將在2020年下半年逐步轉好，且有四成企業認為下半年市場趨穩，較亞太區調查結果分別高出7和15個百分點。這一結果與當前大多數在華租戶已經復工且企業信心隨之逐步恢復相吻合——約53%的中國內地受訪者預計，2020年營收將增長或持平，其中房地產、科技和電信行業最為樂觀。

但不容忽視的是，受疫情影響國內整體經濟環境仍充滿挑戰，仍有約三分之一的受訪者預計營收將出現兩位數的下降。此外，疫情導致中國內地租戶推遲續租計劃與實地看樓。但相較于亞太區的租戶，中國內地租戶的新設/擴張或搬遷計劃受影響較小。

新冠疫情有可能造成租賃理念出現改變。世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨說：“疫情的爆發正逐步轉變寫字樓業主和租戶的租賃理念，靈活性成為未來辦公空間發展的重要屬性，科技將持續賦能辦公空間的變革。與此同時，辦公場所的健康、安全、綠色指標在租戶尋址的考量中愈發重要。”