樓市會迎來“小陽春”行情嗎

甄愛軍

文前提要：隨著各行各業推進復工復產，房地產行業也處在逐步恢復過程中，市場成交逐漸活躍。不過，在調控力度未見明顯放松、疫情影響尚未完全消退之前，樓市成交不會大幅反彈，所以出現“小陽春”行情的概率變得越來越小。

房企并不悲觀

國內疫情結束，與之一同結束的，還有開發商對未來不確定性的擔憂。就在4月份，房企已經開始加大力度儲備土地，為未來做準備。

中指研究院跟蹤監測數據顯示，2020年4月，全國300個城市共成交土地2105宗，環比增加55%，同比減少1%;成交土地面積8809萬平方米，環比增加45%，同比增加1%。無論從成交宗數還是面積上面來看，今年4月份土地市場的活躍度已經接近去年同期水平。

其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交735宗，環比增加83%，同比減少1%;成交面積達3705萬平方米，環比增加72%，同比增加3%。住宅建設用地需求同樣已經恢復到去年同期水平。

房企踴躍買地，直接推高了土地價格。數據表明，4月全國300個城市成交樓面均價為3328元/平方米，環比增加62%，同比增加28%。開發商敢于以更高的價格拿地，不惜抬高成本，說明其對未來市場依然看好。

其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為5503元/平方米，環比增加27%，同比增加22%。

從土地出讓金角度來看，4月份投入力度已經明顯超過去年同期。數據顯示，全國300個城市土地出讓金總額為5369億元，環比增加133%，同比增加25%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為4710億元，環比增加142%，同比增加24%。

進一步觀察發現，土地價格的上漲，并非供應結構變化產生的結果，而是普漲，各類型城市土地價格出現不同程度上漲。數據顯示：4月份一線城市成交樓面均價為10842元/平方米，同比上漲158%（與市中心區域高價地產密集成交有關）;二線城市成交樓面均價為4174元/平方米，同比上漲8%;三線城市成交樓面均價為1966元/平方米，同比上漲26%，增幅也不小。

與此同時，4月土地市場平均溢價率環比上升，宅地溢價率較上月增加，也進一步說明了開發商投資積極性在不斷提升。數據顯示，2020年4月，全國300個城市土地平均溢價率為16%，較上月增加3個百分點;其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率為18%，較上月增加4個百分點。

成交仍在恢復

市場成交正處在恢復過程中，但與去年同期水平相比，仍然存在一定的差距。

易居房地產研究院日前發布《2020年4月全國40城新建商品住宅成交報告》。報告數據表明，2020年4月，40城新建商品住宅成交面積環比增長32%，同比下降15%，同比降幅已連續2個月收窄。這意味著樓市成交確實出現改善跡象。

3月份以來，全國各地售樓處已陸續恢復開放，銷售活動也逐漸恢復正常。3月份以來深圳、上海、成都、杭州等部分城市的個別項目出現銷售火熱的現象，但這僅是局部現象，從4月40城成交數據來看，成交量距離去年同期水平還有不小的差距。

另外，從億翰智庫監測的40城數據來看，4月全國商品住宅銷售面積為1446.5萬平方米，環比上漲3.7%，但同比下跌25.6%。不同類型城市表現各異，一線城市同比下降23.3%，降幅較3月收窄，環比上漲25.3%;核心二線城市成交面積486.1萬平方米，同比下跌22.9%，環比上漲10.5%;普通二線城市成交面積同比下降17.0%，降幅收窄7.2個百分點，環比上漲4.4%;三四線城市4月份成交面積同比下降34.5%，環比下降11.9%。

“小陽春”恐難出現

就后市來看，未來成交會持續改善，但出現“小陽春”行情的概率已然不大。

疫情發生后，部分城市降低了預售條件，加快預售證審批，預計接下來幾個月供應量會有所增加。往年的3月和4月，部分城市的樓市會出現一波“小陽春”行情，今年由于疫情影響，部分樓盤開盤時間延后，相應的購房需求也被延后，預計5～6月40城成交面積將繼續回升。但在目前的經濟環境和政策環境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長的條件。

不管是從政策面，還是經濟基本面來看，都無法對樓市未來成交的改善構成利好。首先看政策面，中央對房地產的調控基調并未隨疫情發生而改變，疫情后提出的“新基建”也試圖轉變過去對房地產的依賴。統計顯示，春節以后全國至少有10個城市出現了“政策一日游”的現象，包括廣州、駐馬店、寶雞、濟南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安，相關限購限售政策放寬或首付降低的條款均被撤回或調整，說明中央“房住不炒”的底線仍不可觸碰。

具體來看一線城市，其實2019年已開始企穩反彈，但目前北京和上海史上最嚴的限購政策并未放松，認房又認貸的限貸政策又抑制了大量的改善型需求，預計在現行政策不放松的情況下，一線城市成交量不會出現大幅增長情形。

而經濟前景的不確定性，也讓需求端充滿變數。新冠肺炎疫情已在全球蔓延，全球經濟存在嚴重的衰退風險，將對我國外貿出口行業造成很大影響。受疫情影響，外貿、旅游、餐飲、服務等相關行業居民收入也存在下降風險，這也會一定程度上抑制購房置業需求。

根據克而瑞證券研究所針對358個城市成交情況跟蹤監測結果顯示，在5月上旬，商品房成交面積僅是去年5月的兩成，后續成交能否加快仍需觀望。而如果5月中下旬成交沒有明顯的改善，那么至少在5月，出現“小陽春”行情的可能性幾乎為零。