二手房價格松動或現撿漏機會

甄愛軍

文前提要：進入4月，二手房市場價格松動跡象更加明顯，包括北京、廈門等城市的二手房價同比均出現回落。這樣的變化給購房者帶來了新一輪撿漏機會。當然，要真正實現撿漏，其前提是掌握市場實際行情。

二手房價出現松動

近日，記者在自家小區附近，發現有房產中介貼出小廣告稱，周邊小區一套原價480萬元的兩房，“急降”30萬元出售。這套住房約85平方米，如果按照小廣告上標出的總價計算，單價約5.3萬元/平方米，對比周邊同類二手房5.6萬元/平方米的掛牌價，確實是有了一定程度的回調。

此外，記者在一些二手房源信息平臺上發現，有不少房源并不避諱降價說法。如一套出自浦東金橋板塊五蓮路上的二手房，房產中介注明掛牌價“低于市價”，如不屬實購房者可以“扇我（指該中介，記者注）耳光”。還有房源直接標明“因疫情影響急需周轉資金，低于市價急售”，而包括誠心出售、降價急售、買房送裝修等具有煽動性的字眼，也逐漸變得多見。

而這意味著，二手房市場價格已經出現松動。據了解，經歷了長達近3年時間的嚴厲調控，上海樓市預期已經發生改變，人們不再堅信房價只漲不跌，因此在最近1年多時間里，房價僵持，雖未出現下跌，但也難以上漲。

而新冠肺炎疫情的出現，導致市場成交明顯萎縮。據了解，今年前4個月，上海二手房市場成交整體回落，降幅接近三成。據上海鏈家地產跟蹤監測數據顯示，從累計成交來看，前4月成交量同比下降29%，降幅較前值雖然收窄了12個百分點，但市場仍處于恢復過程中。

成交量的下滑，顯然會影響到二手房價格走勢。上海鏈家地產數據顯示，4月單月成交均價38593元/平方米，環比持平，同比下降2%。

其實，不僅僅只有上海的二手房價出現松動。從全國范圍來看，出現松動的城市并不在少數。據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，從漲跌城市數量來看，4月份二手住宅市場均價上漲城市55個，與上月持平，平均漲幅1.25%，漲幅擴大0.7個百分點;下跌城市43個，較上月減少1個，平均跌幅為0.82%，跌幅擴大0.32個百分點;持平城市2個，較上月增加1個。也就是說，二手房價出現下跌的城市，占比已經超過了四成。

部分城市跌幅明顯

進入4月份，部分城市二手房價調整幅度出現增大跡象。

諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，從環比跌幅前十的城市情況來看，跌幅較大的城市主要以環渤海、珠三角和海峽經濟圈的三四線城市為主。其中，泉州以3.30%的跌幅位居第一;湖州和威海分別以3.13%和2.90%的跌幅位居第二和第三。

更讓人值得關注的是，一線城市的二手房價同比回調幅度增大。數據顯示，一線城市4月二手住宅市場均價為60558元/平方米，環比上漲0.84%，主要由深圳上漲帶動，其環比漲幅為2.05%;從同比變化來看，較2019年4月同比下跌0.35%，跌幅收窄0.84個百分點，其中北京同比跌幅最大，為5.59%。

部分二線城市二手房價也出現了回調跡象。數據表明，4月二線城市市場均價為18056元/平方米，環比微跌0.01%。其中環比下跌城市數量18個，上漲城市數量14個;同比變化來看，較去年同期同比下跌0.46%，跌幅收窄0.34個百分點。

分區域來看，部分之前上漲過快城市房價回調幅度較為明顯。從同比變化來看，上漲區域中，4月西北城市二手房市場均價同比上漲5.16%，漲幅居首。這是因為在此前很長時間內，西北城市房價整體上漲緩慢，近期迎來補漲行情。與之類似的還有東北區域城市，4月二手房均價同比上漲4.84%，漲幅位居第二。下跌區域中，海峽經濟圈同比下跌3.55%，跌幅居首。究其原因，主要是在過去3年多時間里廈門、福州房價上漲過快、泡沫成分偏高所致。

或現撿漏機會

二手房價格出現松動，對買方有利，有可能得到撿漏機會。

當二手房價出現松動之后，確實能夠給購房者帶來撿漏機會。房產作為不動產，有個顯著的特性就是變現速度比較慢，尤其是當市場成交比較低迷期間，成交過程變得漫長。記者熟人劉先生，為了換房出售原有住房時，前后共耗時近2年時間，而實際成交價與最初掛牌價相比，也低了10%左右。

在低迷時期之所以存在撿漏機會，主要是因為賣家心態變化而產生的結果。業內人士分析指出，市場成交冷清，意味著市場整體氛圍偏謹慎，就二手房而言，定價更加貼近市場實際。而當買家對未來感到悲觀時，便不再愿意“追高”買入。在這種情況下，如果賣家依然堅持高價賣出，顯然已是不太可能。

當然，大多數賣家是按照市場實際走勢來逐步調整價格的，但少數急于出售的賣家，只好以低于市場水平的價格來加快成交進度，而正是因為這樣的變化，使得市場存在撿漏機會。誠然，撿漏機會隨時都有，即便是市場火爆時期，也會有人因急于出手而愿意以較低價格賣出。而不可否認的是，在現階段，撿漏機會出現的頻次變得更多，成功撿漏的概率也隨之提高。

不過，想要真正撿漏，還應該持續關注市場，并熟悉市場價格變化趨勢，能夠很快識別機會的真偽。在現階段，有些房源雖然號稱降價出售，比如說在前一次掛牌基礎上降價5%甚至更大幅度。但有可能這套二手房之前的掛牌價一直偏高，因此此次只是調低掛牌價而已，并沒有真正降價。所謂撿漏機會，就是掛牌價真正低于市場的真實價格，讓購房者獲得實實在在的實惠。而要做到這一點，必須掌握市場行情，并對區域市場的二手房價走勢了如指掌，唯有如此，才能及時發現機會并把握住。