物業(yè)項(xiàng)目酬金制下的會(huì)計(jì)核算問題研究

【摘要】酬金制物業(yè)服務(wù)模式由于具有信息透明、方便與業(yè)主溝通等優(yōu)點(diǎn)，得到越來越多業(yè)主的認(rèn)可和青睞，是我國(guó)物業(yè)服務(wù)今后發(fā)展的主要方向。但由于酬金制服務(wù)模式引入時(shí)間較晚，還存在著許多不足之處，尤其是在會(huì)計(jì)核算、稅收政策和財(cái)務(wù)報(bào)表編制等方面需要不斷地完善。本文通過以某酬金制物業(yè)項(xiàng)目為研究案例，對(duì)其會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理進(jìn)行了深刻分析和探討，希望能強(qiáng)化酬金制下物業(yè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算的規(guī)范管理，以充分保障各利益相關(guān)方的基本權(quán)益。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)項(xiàng)目 ?酬金制 ?會(huì)計(jì)核算 ?稅費(fèi)改革

引言：隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的不斷加快，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也在向市場(chǎng)化、專業(yè)化和規(guī)?；姆较虿粩噢D(zhuǎn)變。酬金制作為一種新興的物業(yè)服務(wù)模式，現(xiàn)階段在我國(guó)物業(yè)發(fā)展水平較高的城市地區(qū)已經(jīng)發(fā)展成為一種新的主流模式，并得到了越來越多業(yè)主的認(rèn)可和青睞?；诖耍疚耐ㄟ^系統(tǒng)闡述酬金制下會(huì)計(jì)核算的基本特點(diǎn)，對(duì)其管理體系下會(huì)計(jì)核算過程中存在的主要問題進(jìn)行深刻剖析，從會(huì)計(jì)核算、稅務(wù)處理、報(bào)表編制與合并、財(cái)務(wù)監(jiān)督等方面提出自己的一些淺見，希望能為行業(yè)內(nèi)研究者提供一些參考，使酬金制物業(yè)服務(wù)模式得以盡快推廣。

一、酬金制會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)

酬金制是指在物業(yè)管理中，通過為業(yè)主提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，按照合同約定酬勞支付辦法對(duì)服務(wù)人員抽取一定的服務(wù)酬金，以確保業(yè)主日常支出管理需求能夠得到有效保障。酬金制項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算主要具有以下特點(diǎn)：

（1）獨(dú)立會(huì)計(jì)主體，單獨(dú)設(shè)立賬套。

（2）設(shè)立共管賬戶，項(xiàng)目收支款項(xiàng)進(jìn)入共管賬戶予以核算。

（3）編制預(yù)決算，按月度、年度編制項(xiàng)目預(yù)算，定期對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行決算。

（4）定期向業(yè)主公示物業(yè)費(fèi)和公共收益收支明細(xì)，公開透明地向業(yè)主告知酬金制項(xiàng)目的人、財(cái)、物等執(zhí)行評(píng)估結(jié)果。

為了管好、用好資金，需要酬金制項(xiàng)目的業(yè)主方和物業(yè)企業(yè)相互配合，按照以收定支的原則做好年度財(cái)務(wù)預(yù)算、定期進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際收支情況公示、年終進(jìn)行財(cái)務(wù)決算、接受業(yè)主方的審計(jì)等工作。

二、傳統(tǒng)物業(yè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算存在的主要問題

（一）缺乏完善的會(huì)計(jì)管理制度規(guī)范

物業(yè)企業(yè)發(fā)展是近年來才開始的，由于經(jīng)驗(yàn)較少，對(duì)于制度的完善與健全較為滯后，特別是針對(duì)會(huì)計(jì)管理的制度規(guī)范尤為欠缺。由于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的特殊屬性，使得其在傳統(tǒng)管理模式下會(huì)計(jì)核算方法是與其它行業(yè)核算有所差異的，不能單純照搬《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，而是需要針對(duì)行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理與相關(guān)科目的科學(xué)規(guī)范并細(xì)化具體內(nèi)容，以確保物業(yè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)賬目管理的統(tǒng)一規(guī)范，規(guī)避核算漏洞，保障會(huì)計(jì)信息統(tǒng)計(jì)的準(zhǔn)確。

（二）項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入會(huì)計(jì)核算不規(guī)范

一般物業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入需要根據(jù)合同約定進(jìn)行具體權(quán)責(zé)的有效確認(rèn)，以保障項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入能夠?qū)崿F(xiàn)與當(dāng)期費(fèi)用的有效匹配。然而，現(xiàn)階段許多項(xiàng)目為了簡(jiǎn)化程序，仍然采用收付實(shí)現(xiàn)制的方式來統(tǒng)計(jì)收入，即營(yíng)業(yè)收入需要等業(yè)主全部交完管理費(fèi)用后方允許財(cái)務(wù)人員進(jìn)行賬務(wù)核算。一方面，其違反了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一收入》及《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》針對(duì)收入確認(rèn)的相關(guān)規(guī)范原則，另一方面其影響會(huì)計(jì)核算階段營(yíng)業(yè)收入與利潤(rùn)總額的有效核算，制約了項(xiàng)目會(huì)計(jì)信息準(zhǔn)確性的充分保障，因此，需要強(qiáng)化物業(yè)項(xiàng)目臺(tái)賬往來的細(xì)化規(guī)范。

（三）項(xiàng)目稅務(wù)費(fèi)用核算不規(guī)范

現(xiàn)階段物業(yè)項(xiàng)目的成本核算采取財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一核算管理的模式，主要是為了方便企業(yè)在日常管理中強(qiáng)化對(duì)各職能部門的支出管理。然而，在此集中管理模式下主要是對(duì)成本與費(fèi)用的核算，但卻不能基于此進(jìn)行項(xiàng)目管理中心與其他職能部門的合理分類、細(xì)化，更不能結(jié)合服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容的差異進(jìn)行有效區(qū)別，導(dǎo)致稅務(wù)費(fèi)用核算未納入預(yù)算體系，影響會(huì)計(jì)核算結(jié)果的真實(shí)性。一般物業(yè)企業(yè)會(huì)同時(shí)接手管理多個(gè)物業(yè)企業(yè)，涉及的服務(wù)內(nèi)容較為多元，因此需要全面了解不同項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況。如果不能針對(duì)稅務(wù)費(fèi)用核算的不同進(jìn)行精細(xì)化核算管理，就無法充分全面整合項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，影響各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的有效統(tǒng)計(jì)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員不能針對(duì)項(xiàng)目核算結(jié)果明確企業(yè)的優(yōu)劣勢(shì)，影響物業(yè)項(xiàng)目管理的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

三、酬金制下優(yōu)化物業(yè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算的建議和方法

（一）建立酬金制物業(yè)項(xiàng)目獨(dú)立的會(huì)計(jì)核算賬套和銀行賬戶

物業(yè)項(xiàng)目采用酬金制服務(wù)模式最大的好處就是陽光、透明，為了體現(xiàn)這一優(yōu)點(diǎn)，應(yīng)該為酬金制物業(yè)項(xiàng)目建立獨(dú)立的會(huì)計(jì)核算賬套，在建立賬套時(shí)要求與物業(yè)企業(yè)總部會(huì)計(jì)賬套的會(huì)計(jì)科目名稱、會(huì)計(jì)科目編號(hào)、會(huì)計(jì)核算方法、財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)容等保持一致，以便于日常賬務(wù)核對(duì)、財(cái)務(wù)報(bào)表合并。此外，酬金制物業(yè)項(xiàng)目除了設(shè)立獨(dú)立會(huì)計(jì)核算賬套外，還需開設(shè)獨(dú)立的銀行賬戶，用于反映該項(xiàng)目的資金收支情況。賬戶的開設(shè)需要按照前期的物業(yè)合同或服務(wù)對(duì)象的要求進(jìn)行具體賬戶數(shù)量的進(jìn)一步確認(rèn)，可以根據(jù)具體需求進(jìn)行收入與支出賬戶的具體分類，也可根據(jù)水電暖等代繳收項(xiàng)目進(jìn)行銀行賬戶的分類。

（二）強(qiáng)化物業(yè)項(xiàng)目與企業(yè)總部往來臺(tái)賬的獨(dú)立性

物業(yè)項(xiàng)目建立賬套需要進(jìn)行獨(dú)立核算，說明該項(xiàng)目是一個(gè)獨(dú)立的會(huì)計(jì)核算主體，但并不一定是一個(gè)獨(dú)立的法律主體。酬金制物業(yè)項(xiàng)目一般不會(huì)自行繳納稅款和五險(xiǎn)一金，需要和物業(yè)企業(yè)總部合并繳納稅款和五險(xiǎn)一金，這樣總部和物業(yè)項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)會(huì)計(jì)主體之間每月就會(huì)形成往來賬和資金流動(dòng)，雙方會(huì)計(jì)人員要及時(shí)準(zhǔn)確登記記錄往來賬，要求雙方建立往來臺(tái)賬，詳細(xì)記錄每筆往來賬，便于雙方每月賬務(wù)的核對(duì)和總部進(jìn)行報(bào)表合并。

（三）物業(yè)項(xiàng)目酬金制下稅務(wù)核算注意事項(xiàng)

根據(jù)物業(yè)合同約定的收費(fèi)種類和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)項(xiàng)目向業(yè)主方收取物業(yè)費(fèi)和水電暖等費(fèi)用，并向交款人出具增值稅發(fā)票，這樣增值稅等流轉(zhuǎn)稅的納稅主體就是物業(yè)企業(yè)，每月由物業(yè)企業(yè)總部統(tǒng)一向稅務(wù)局繳納。物業(yè)企業(yè)總部和酬金制項(xiàng)目之間通過已納稅款分割單來進(jìn)行核算并調(diào)動(dòng)雙方銀行賬戶資金。根據(jù)物業(yè)合同約定，物業(yè)企業(yè)僅就取得的酬金作為收入核算，并依據(jù)該收入所形成的利潤(rùn)來繳納企業(yè)所得稅。但當(dāng)前國(guó)家沒有針對(duì)酬金制項(xiàng)目出臺(tái)明確的會(huì)計(jì)核算政策和稅收優(yōu)惠政策，稅務(wù)局一般會(huì)認(rèn)定物業(yè)企業(yè)是該酬金制項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算主體和納稅主體，因此需要將酬金制物業(yè)項(xiàng)目的年終盈余并入物業(yè)企業(yè)總部，一并繳納企業(yè)所得稅。

（四）物業(yè)項(xiàng)目預(yù)決算編制要求和注意事項(xiàng)

酬金制物業(yè)項(xiàng)目依據(jù)合同約定，一般會(huì)在年初編制全年財(cái)務(wù)預(yù)算，要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際收費(fèi)面積和收費(fèi)單價(jià)來測(cè)算全年的物業(yè)費(fèi)收入，并按照以收定支的原則來編制各項(xiàng)成本費(fèi)用支出。編制好的年度財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)送業(yè)主大會(huì)或者業(yè)委會(huì)審批通過后，再由物業(yè)企業(yè)具體實(shí)施執(zhí)行。在年度財(cái)務(wù)預(yù)算的基礎(chǔ)上，酬金制項(xiàng)目還需要每月編制詳細(xì)的月度財(cái)務(wù)預(yù)算。月度財(cái)務(wù)預(yù)算除了要反映出酬金制項(xiàng)目下月度收支預(yù)算外，還要反映出年度預(yù)算實(shí)際執(zhí)行進(jìn)度。月度財(cái)務(wù)預(yù)算要根據(jù)物業(yè)合同或者與業(yè)主方的約定，報(bào)送其審批或備案。定期對(duì)月度財(cái)務(wù)預(yù)算和年度財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行決算，通過及時(shí)準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)決算來把控項(xiàng)目收支情況并執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，盡量減少預(yù)決算之間的差異。在年度財(cái)務(wù)決算時(shí)尤其要關(guān)注項(xiàng)目的收支盈虧情況，按照以收定支的原則，酬金制項(xiàng)目年終盡量不要出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)盈余。同時(shí)，酬金制物業(yè)項(xiàng)目每月還需要按照統(tǒng)一的會(huì)計(jì)政策要求編制資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表以及各類內(nèi)部管理報(bào)表，并及時(shí)向企業(yè)總部和項(xiàng)目部利益相關(guān)方報(bào)送。物業(yè)企業(yè)總部針對(duì)酬金制項(xiàng)目采用并表不并賬的原則，在收到報(bào)送的項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)與總部報(bào)表進(jìn)行合并，并表時(shí)要注意雙方往來賬的抵消處理。

三、結(jié)束語

綜上所述，通過對(duì)酬金制物業(yè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算的研究和分析，希望在賬務(wù)核算、稅務(wù)處理、財(cái)務(wù)報(bào)表編制和合并等方面探索出有效的優(yōu)化方案，在理論上符合現(xiàn)行的財(cái)稅政策，在實(shí)際操作方面更能簡(jiǎn)潔方便。同時(shí)希望通過對(duì)酬金制項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算的分析，既能保證物業(yè)企業(yè)的利益，又能維護(hù)業(yè)主的利益，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資產(chǎn)保值增值。酬金制物業(yè)服務(wù)模式應(yīng)該是物業(yè)行業(yè)今后主流發(fā)展方向，希望國(guó)家盡快完善酬金制物業(yè)模式的財(cái)稅政策，使得酬金制這一服務(wù)模式能夠更好更快地發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：宋斌（1972-），男，漢族，陜西省渭南市人，中級(jí)，本科，單位：陜西誠(chéng)悅物業(yè)管理有限責(zé)任公司。