以全球視角觀察房地產市場

孫樹強

從微觀層面看，對許多人來說，由鋼筋和水泥堆砌而成的房子承載著太多的東西——它不僅是委身之處，還是孩子的入學憑證；它提供了安全感，同時也作為投資標的成為人們追逐的對象；它在某種程度上已成為地位與財富的象征。

從宏觀層面看，房地產市場是經濟中的一個獨特部門。一方面，由于其本身對投資的拉動作用及對上下游相關產業的帶動作用，房地產對于經濟增長具有舉足輕重的影響；另一方面，由于與金融體系存在千絲萬縷的聯系，金融的推波助瀾導致的房地產市場非理性繁榮又是危機的策源地，由房地產市場引發的經濟、金融危機可謂不勝枚舉。

《全球房地產》通過對美國、英國、日本、德國、新加坡等房地產市場發展歷程的回顧，展現了房地產市場運行背后的制度邏輯，使我們從更加開闊的視野來觀察房地產市場運行，為我國房地產市場健康發展提供有益經驗與借鑒。

房地產市場的制度框架

分析任何問題要抓住重點，提綱挈領才能綱舉目張。《全球房地產》以住房制度為分析框架，呈現了一些經濟體房地產市場發展的紛呈景象。

具體來看，住房制度包括土地制度、住房金融制度、房地產稅收制度、住房保障制度和住房租賃制度五個方面。土地制度一般指土地所有權和房地產土地供給機制等，是決定房地產市場供給的基礎性因素。金融制度指與購房相關的按揭貸款、利率、首付要求等因素。房地產稅收制度指與房地產購買、交易、保有等相關的各項稅收安排。住房保障制度和住房租賃制度則是從保障居民基本住房需求角度作出的一些安排。

住房金融制度、房地產稅收制度、住房保障制度和住房租賃制度是影響房地產市場需求的重要因素。這四項制度從不同的角度影響著居民對于住房的需求，它們與影響房地產市場供給的土地制度一起，共同為我們觀察房地產市場的供求力量以及具體的價格走勢提供了基本的分析框架。

房地產市場發展的催化劑

縱觀美國、英國、日本等地的房地產市場發展，可看到一個很明顯的現象即金融因素在其中所發揮的重要作用。“通貨膨脹是一種貨幣現象”，將此話套用到房地產市場就是“非理性的房地產價格上漲是一種金融現象”。金融是房地產市場發展中的一條主線，如果不抓住這條主線，就很難理解房地產市場的運行。作為實體經濟的重要組成部分，房地產市場與金融的聯系是其他行業和產業很難匹敵的。

在英國，20世紀80年代自撒切爾夫人上臺后推行自由化政策，金融自由化刺激了貨幣增長，1980-2014年，英國M2（廣義貨幣供應量）增速高于年均名義GDP增速4.6個百分點，在主要發達經濟體處于偏高水平。寬松的金融環境加上土地供給不足、首付要求較低，直接刺激了住房需求，導致房價不斷攀升。1970-2017年，英國名義房價指數上漲52.8倍，在主要發達國家中名列前茅。

中國香港的情況較為特殊，但金融因素也在房價畸高中發揮了重要作用。香港房地產市場供給的一個制約因素就是土地少，這直接導致住房供給不足，但這只是問題的一面。問題的另一面是寬松、自由的金融環境，利率低、杠桿高，這對本來就供應不足的住房市場猶如火上澆油，導致了中國香港房價居于全球前列。

前些年來美國發生的“故事”已是眾所周知，2008年次貸危機爆發的前幾年，美聯儲的寬松貨幣政策以及按揭貸款的不規范操作行為，營造了其房地產市場的虛假繁榮，最終直接導致次貸危機的爆發，進而波及到全球，造成20世紀30年代大蕭條以來最為嚴重的經濟衰退。

日本自1985年“廣場協議”后，日元大幅升值，對日本經濟造成負面影響。為緩解日元升值的副作用，日本銀行開啟了寬松的貨幣政策周期，利率不斷降低，直接刺激了股票市場和房地產市場的非理性發展。1986-1990年，日本房地產泡沫再次膨脹，全日本和其六大城市地價指數年均漲幅高達8.3%和20.6%。法人企業是此次泡沫的直接推手，由于實體產業利潤率下降，企業拿到貸款后并非投入再生產，而是大量購置土地，抵押套現后再炒地，循環往復吹大泡沫，最終在20世紀90年代初，由于貨幣政策收緊而造成房地產市場泡沫破裂，從而長期陷入經濟低速增長階段，即所謂“失去的十年”。

在任何國家，購房都是一筆較大的支出，甚至是一生中最大的一筆支出，如果沒有金融支持，人們很難較快地購買住房并享受住房帶來的各種服務。但是，如果金融支持力度過大，就有產生泡沫的風險——較容易獲得貸款的現實以及房價持續上漲的預期，將攪動房地產市場不安的神經。但是，既為神經系統就存在神經錯亂甚至崩潰的可能，可能成為現實，正是危機發生之時。

房地產市場的異類

與中國香港、英國的高房價不同，更與美國、日本的房價非理性上漲和突然大幅下跌不同，德國的房地產市場可謂“異類”，在較長時期內保持了房價的溫和增長。1970-2017年，德國名義房價指數僅上漲2.3倍，年均增速只有2.6%，同期的英國、法國、美國分別上漲52.8倍、16.1倍和12.5倍，年均增速分別高達8.8%、6.1%和5.5%。

那么，德國是如何做到“房價的溫和增長”？

首先是穩健的金融制度。“一戰”后，德國為了償付戰爭賠款而加速印鈔，造成的通貨膨脹給德國人留下揮之不去的陰影。“二戰”后，德國央行將保持物價穩定作為首要目標，嚴格控制經濟中的通脹水平。歐央行成立后，也繼承了德國央行控制通脹的政策傳統。穩健的金融政策基調為房地產市場價格走勢套上了牢籠，加之較高的首付比例和合理的住房儲蓄模式，使得德國的房地產價格杜絕了非理性上漲之可能。

完備的租賃制度。德國的住房自有率僅為45%，55%的人口租房居住，這個現象很值得深思。即使文化背景與我們有很大差異，但誰不希望有一套自己的房子？既可提供安全感，也能獲得附著在住房上的各種權益。德國通過完善的法律保障、租購同權、租金補貼等措施，為租房者提供了同樣的安全感和應有權益，讓租房者免去后顧之憂，從而使得租房成為一個很有吸引力的選擇。另外，德國房地產市場價格較為平穩，也使得很多人不愿將大筆資金投入到房產之中。

均衡的稅收制度。德國對交易環節征稅較重，同時對使用環節征收二套住房稅，降低空置率，保有環節僅征收土地稅。以交易環節為例，有不動產交易稅、差價盈利所得稅、遺產稅和贈與稅，各種稅疊加公證費、登記費等，交易成本可達10%甚至更高。

由此可看出，德國的各項住房制度尤其是市場需求穩定了房地產市場的發展，穩健的金融政策、完備的租賃制度、均衡的稅收制度都抑制了個人購買住房的需求，從而保證在供給一定的情況下，房地產市場不會出現供求失衡，房價也不會畸形上漲。

“居者有其屋”的成功踐行

新加坡是“居者有其屋”的成功踐行者，不僅解決了其自治初期的“房荒”問題，更被公認為全世界解決住房問題最好的國家之一。人均住房面積從自治之初的不足六平方米提高至2018年的30平方米，套戶比從1985年起一直穩定在1以上，住房自有率從2001年以后一直維持在90%左右，組屋的房價收入比始終維持在5.5以內，居民購房壓力較小。

短短半個世紀，新加坡如何從“貧民窟”華麗轉身為解決國民住房問題的“全球典范”？

新加坡以提高住房自有率為目標，形成了房屋供應、資金籌集、土地供給、稅收四位一體的住房制度體系。

一是組屋主導的住房保障制度，全面覆蓋中低收入人群，約81%的新加坡人居住在政府提供的組屋中，僅19%的高收入人群和外國人通過市場化手段滿足住房需求。

組屋是由新加坡建屋發展局建設、管理和分配的公共住房，其類型多元，不僅有提供給中低收入家庭的普通組屋，還有面向“夾心層”家庭提供的設計更好、面積更大、配套更全的EC（執行共管公寓）和3-Gens（三代同堂）公寓，以滿足多層次住房需求。

二是強制儲蓄型中央公積金制度，既為政府建造組屋提供充足的資金支持，也以優惠貸款和補助等形式支持居民買房。

三是國有為主的土地制度，政府在土地規劃、出讓、管理上擁有絕對話語權，以低價轉讓土地使用權，從而保證組屋建設量足價廉。

四是交易保有并重的稅收制度，以累進制和差別化稅率抑制投機行為。

從發展理念上看，新加坡政府強調“居者有其屋”及“有恒產者有恒心”，將房地產作為維持社會穩定、促進種族融合的福利事業，而非支柱產業。從住房供應體系上看，新加坡構建了“廉租房—廉價組屋—改善型組屋—私人住宅”的階梯化供應體系，以滿足多層次住房需求，實現了“中低收入靠保障，高收入靠市場”。從保障房地產市場發展來看，新加坡以提供產權、封閉化管理、嚴懲弄虛作假等方式，既幫助居民實現產權自有，又抑制投機炒作，真正發揮了組屋的保障功能。

（摘自5月29日《文匯讀書周報》）