房地產企業稅務籌劃與稅務風險問題研究

摘要：房地產作為我國重要的支柱產業，開展稅務籌劃工作就顯得越來越重要;同時，房地產企業納稅已經成為國家稅收的重要來源。由于稅收的種類較多，房地產企業繳納的各項稅收具有特殊性，稅收籌劃存在著一定的空間，導致房地產企業為了逃避和避稅，而刻意混淆稅收繳納的概念，進而增加房地產企業的稅務風險。因此，本文著重分析了稅務籌劃存在的稅務風險，并對其原因進行了分析。在采用相應的應對策略后以期通過加強稅務風險管理和監督將損失降到最低，實現利益的最大化。

關鍵詞：房地產企業;稅務籌劃;稅務風險

中圖分類號：F29923;F81242 ???文獻識別碼：A??文章編號：

2096-3157（2020）16-0167-02

一、房地產企業稅務籌劃存在的風險

1開發建設階段出現的風險

以某房地產公司在2017年所開發的房地產住宅項目為例，總貨值81012萬元，該項目所需的成本費用和支出情況如下：土地出讓金為15467萬元，城市基礎設施配套費用1812萬元，開發間接費用為832萬元，前期費用為1153萬元，建安成本的費用為37029萬元。之前的核算過程中，將所有住宅一并進行核算，因增值額不超過20%，應該繳納的稅額為0萬元，可退原預繳土地增值稅1182萬元。據了解該房地產企業當地關于普通住宅定義為：住宅小區建筑容積率10以上，單套建筑面積120平方米以下，實際成交價格低于同級別住房平均價格12倍以下，允許單套建筑面積和價格適當浮動，其上浮比例不超上述標準20%，也就是說對于144平米以下的住宅可列為普通住宅，對于超過144平方米以上的住宅即被認定為非普通住宅。而該項目有部分住宅超過144平方米，實則為非普通住宅，增值率大于0，即應繳稅1826萬元。以上結果即產生了認定差異化風險。房地產企業因未事先了解清楚普通住宅與非普通住宅的實質區別，在開發建設期未將此差別提前加以有效利用：其一，容易加重最終土地增值稅的清算稅負;其二，錯誤運用普通住宅的定義，使其并不具備普通住宅標準，其所測定的一些條件將無法得到稅務機關的認可，以致易有逃稅漏稅風險，給企業帶來較大的經濟損失。

2銷售階段的風險

一般情況下，一些房地產企業在出售房屋時主要采用保守銷售和樂觀銷售的形式。保守銷售制定了比較高的定價方案，表面看可以給企業帶來更多的銷售收入。但制定較高的價格因土地增值稅清算為超額累進稅率計算稅額，往往其所繳稅額率大于其利潤率，故房地產企業最終所獲取的利潤未必有土地增值稅稅前利潤高。因此，銷售價格的高低與營業收入有著直接的關聯。銷售的價格也影響了增值稅和土地增值稅的應納稅額。房地產企業對出售的價格進行稅務籌劃時，如果籌劃人員沒有了解土地增值稅繳納的臨界點進行準確的估計，會因為籌劃不準確而產生錯誤的風險。另外，銷售價格的稅務籌劃還存在片面的籌劃風險。即企業最終所獲取的利潤不僅僅與價格有關，還與市場對價格的反饋有著直接的關聯。房地產企業如果單純以追求高價格獲取利益，則會由于房地產銷售的不佳而帶來收益降低的情況發生。

3保有經營階段的風險

以某一房地產項目為例，該項目一直處于閑置的狀態，目的就是能夠獲取部分增值。因此，為了獲取相關的利潤，該房地產公司采用出租或者聯營的方式對該項目進行投資。例如：該項目出租的每年租金為280萬元;投資其他公司每年可獲取的利潤為380萬元。該項目資產的賬面原值為1470萬元，經過計算后，出租后的稅負合計為106萬元，聯營方式的稅負合計為257萬元。因此，采取房屋出租的方式可能性較大。但是在出租后，稅務人員進行了籌劃，即與出租房簽訂房屋出租合同，其租金為210萬元;物業管理公司尋租方簽訂合同，合同金額為70萬元，經過籌劃分解后，一部分收入納入了物業管理公司，租金也隨之降低，所繳納的房產稅金額也不斷減少，即分解后其稅費僅為404萬元（租金、物業費、水電費、增值稅、房產稅）其稅收負擔減輕。這種分解租金收入的籌劃方案雖然一定程度上減輕了稅費，但是在執行過程中想要采取這種方式就顯得不合實際。究其原因，我國法律規定，出租房屋所產生的費用應該由出租人承擔。因此，在稅法上并不認可該公司的稅務籌劃方法，進而產生錯誤風險或者違法違規風險，使得該企業有受到“偷稅漏稅”制裁的風險。

二、房地產企業稅務籌劃風險存在的因素

1外部相關政策造成的影響

現階段，我國對于房地產企業的稅收問題引起了重視，相關稅法和稅收政策也在不斷調整和改進，房地產企業的稅務籌劃應該合理合法，這樣才能避免偷稅漏稅的發生。因此，房地產企業在開展稅務籌劃時應該對新稅法的內容予以了解，這樣才能避免產生稅務籌劃問題，增加稅務籌劃風險的發生。另外，稅務機關部門會受到經濟、文化等方面的影響，在與房地產企業進行交流和合作過程中由于稅務機關具有自由裁量的權利，而使得房地產企業處于相對的弱勢地位。這種不公平的待遇將會增加房地產企業的稅務風險，即過于重視和保護自身的稅收權益，而做出錯誤的稅務籌劃，增加稅務風險。

2內部因素造成的影響

房地產企業在納稅時根據財務數據進行具體的稅務籌劃，如果企業本身的財務管理或者會計核算過程中出現一定的差異時，就會使稅務籌劃所參照的數據不夠真實和全面，進而在之后的籌劃上出現各項的錯誤。以某一房地產企業為例，該公司在2018年財稅務人員在做2018年度企業所得稅匯算清繳中申報繳納企業所得稅達4500萬元。后了解如下情況：（1）該項目部分工程交付達結轉條件，部分工程為在建狀態未達結轉條件，已交付工程中2018年度已預付工程款6000萬元，未取得發票。（2）該公司有項目滾動版全面預算測算統計表，其測算整個項目企業所得稅為3500萬元，預計毛利率10%。其實際發生銷售回款及成本費用支出基本與全面預算數據匹配。（3）2018年發生利息支出3000萬元，計入資本化利息（未竣工工程），其貸款合同為非用于開發類貸款合同，其公司在建工程按當地房開辦資金監管原則監管資金達3億余元不得使用，其當年在建工程預售回款資金12億元，其當年各項工程支出僅5億元，自有資金足以覆蓋各項工程支出。（4）該公司當地企業所得稅預計毛利潤15%，其當年未結轉收入銷售較好，當年銷售率近100%，其交付時間尚有2年。結合以上情況究其原因：（1）其預付款項財務人員在做賬中直接做開發成本處理，后發現其發票未取得。（2）在日常測算年度企業所得稅時稅務人員未與整個項目全面預算企業所得稅測算做對比。（3）因借款發生于2018年度，財務人員根據慣例將利息計入資本化利息。（4）財稅務人員未對比查看全面預算毛利潤與稅務預計毛利潤，因銷售過快致使當年企業所得稅有多預繳的現象存在。從以上情況可以分析如下：（1）稅務人員、財務人員在日常的核算賬務工作中未到位，發現發票存在一些問題，未能及時采取有效手段挽回損失。（2）財稅人員未做好稅務籌劃的校對復核工作，未能通過全面預算的測算來對比實際現狀進行有效提前改善。（3）財稅人員對于利息支出理解狹隘，對于非開發貸款其雖有借款用途，但未追源于實際用途。

綜上所述，若當時財稅人員注意到以上幾點并及時控制，將使當年企業所得稅降低2250萬元。因此，加強對內部財務數據的管理，深挖業務的實質，以保障各環節財務數據的真實性、暢通性及數據對比驗證，已經成為減少稅務風險的重要因素。另外，房地產企業缺乏內部管理機制，稅務籌劃意識較為薄弱，這也會導致稅務籌劃存在一定的風險。

三、房地產企業稅務籌劃與稅收風險應對策略

1樹立正確的稅務籌劃和風險意識

首先，房地產企業在開展稅務籌劃工作之前，需要對開發階段、銷售階段和經營階段所開展的納稅籌劃工作的合法性予以全面的分析，保障和避免出現偷稅漏稅的情況發生。例如：如果房地產企業未有事先了解清楚普宅與非普宅的實質區別，在開發建設期未將此差別提前加以有效利用。使得一些開發人員存在偷稅漏稅的僥幸心理。其次，房地產企業的管理人員需要提升籌劃人員的職業素養和專業技能。例如，虛報、謊報或者隱瞞等被稱之為逃稅，而借助稅法的“洼地”，做出規避和減稅的事情。最后，開展培訓和繼續教育工作，在不斷提升工作人員的納稅籌劃水平基礎上，能夠對稅務籌劃方案進行合理的規劃，在滿足自身利益的前提下還需要保障稅務籌劃方案的合理性和可靠性。

2構建稅務籌劃風險識別機制

稅務籌劃風險識別能夠盡早地找出存在的風險，降低稅務籌劃所產生的成本。因此，企業建立稅務籌劃風險識別機制就顯得尤為重要。例如，企業根據稅務籌劃風險流程，對稅務籌劃中產生的風險進行及時查找，并針對風險及時采取合理的措施。稅務籌劃人員需要對前期準備工作、銷售和經營有一個整體上的把控。通過對稅務風險識別流程進行嚴格的執行，可以對納稅義務人的風險、征稅對象的風險、稅收優惠風險等與稅收相關的風險開展有效的識別和控制，這樣能夠在一定程度上減少一些不可控因素給稅收帶來的影響。

3加強內部和外部信息的溝通

（1）內部信息的溝通和共享。房地產項目具有經營周期長、環節較多、人員密集等特征。這就需要加強各個部門之間的協作，這樣才能為之后的稅務籌劃工作提供全面的數據支撐。例如，在制定稅務籌劃方案時，應該對各個部門所提供的運營信息或者涉稅數據等進行收集，建立以財務部門為核心的稅務籌劃數據共享平臺，各部門在將各項信息錄入數據庫后，稅務部門再制定最終的確定方案，這樣不僅能夠及時發現存在的風險，提出相應的防控措施，還能夠減少稅務籌劃風險的發生。（2）外部信息的交流和共享。首先，房地產企業應該與稅務部門建立良好的溝通機制，這樣才能幫助企業第一時間了解到當前的優惠政策和稅收法規的變動情況，減少一些房地產企業由于沒有及時掌握稅務信息，而在之后的稅務籌劃中出現各種問題。例如稅務人員在新稅法的理解上過于主觀，進而做出錯誤判斷，引發稅務風險。其次，稅務籌劃具有主觀性特征，稅企之間很容易產生認定差異。因此，借助良好的稅企溝通機制，企業能夠提前向稅務部門開展咨詢服務，在獲取稅務部門的認可后再開展籌劃，從而降低稅務籌劃風險。最后，加強與客戶、材料供貨商等相關的溝通。積極舉辦交流會，增強相互之間的信任，為開展稅務籌劃工作提供更多新的見解。

四、總結

“營改增”實施后房地產稅務籌劃存在著諸多的問題，其主要與房地產企業受到內部和外部因素的影響有著直接的關系，即進項稅金額不夠充足，無法用于抵扣，導致稅務風險加大。因此，采用行之有效的解決對策進行管理和防控，能夠一定程度上減輕房地產企業的稅收負擔，促進該行業的穩定、長久發展。

參考文獻：

[1]任永征關于“營改增”背景下房地產企業稅務風險問題的探討[J].中國鄉鎮企業會計，2019，（12）：27～28

[2]譚志娟房地產企業的稅務風險管理研究[J].財會學習，2019，（31）：26～28

作者簡介：

杜蕓慧，供職于宣城祥生弘盛房地產開發有限公司。