京杭大運河天津段 開發利用

趙力冬

京杭大運河在人類的人工開鑿運河史上是流程最長，時間最久的運河，是人類智慧的結晶。京杭大運河南起涿郡，北到余杭，連接南北，貫通東西，連接海河、黃河、淮河、長江、錢塘五大水系，形成了極大的海上網，是天津重要的航運通道。海河是天津的母親河，對于天津的經濟、交通、文化發展有著重要的作用，此外，對于天津的民生、河邊環境的綠化、生態環境、氣候的調節都有著不可忽視的作用。天津除了是著名的工業城市外，還是引人注目的文化之都，在運河兩岸遺留下了諸多中外交流的文化古跡、名人故居、各國建筑以及現存的民俗、民間文化，這些都是天津這座城市的一大亮點。

西安民宿現狀

資源稟賦帶來發展機遇。西安作為13朝古都，擁有著得天獨厚的旅游資源，特別是近些年的城市營銷活動的開展，使得到西安更加成為炙手可熱的旅游目的地。在吸引W酒店、洲際酒店、藍海風萬怡酒店等大批國際品牌高品質酒店進駐的同時，也給本地民宿業的發展帶來了巨大機遇。

盡管起步較晚，但發展勢頭強勁。據途家網統計數據顯示，2019年西安的民宿經營商戶共3000戶左右，經營民宿房源2萬套，同比2017年增長50%，在全國綜合排名10位左右，民宿的產值同比增長位列全國第一。近日，全球民宿預訂平臺愛彼迎發布了“2020年20個熱門旅游目的地”，西安作為國內唯一城市入選，該平臺顯示，西安的預訂量同比增長255%，名列第6位。南湖印象、崖·八里、山水玉舍、上王民宿、榴花溪堂、壽平栗居民宿、大美林莊、白鹿原王府、窮廬民宿、海蒂民宿莊園等許多本地民宿悄然成為許多人的心之所向。

西安的民宿大有可為。2018年11月8日，西安發放首批民宿營業執照，邁出民宿合法經營一大步。時隔半年，2019年4月23日，西安出臺促進民宿發展三年（2019年～2021年）行動方案——到2021年，西安民宿達到2萬家，等級民宿600家以上，床位達到20萬張。2019年國慶，西安民宿預訂量位居重慶、成都之后，排名全國第三位，民宿均價全國最高的情形，再次印證了西安的民宿大有可為。

西旅股份公司民宿基本情況

民宿處于起步階段。近兩年來，西旅股份酒店板塊不斷把產業鏈向民宿延伸，公司上下對西安周邊進行了詳細考察，在白鹿倉、藍田玉山、老城區、曲江新區等處積極開展調研，先后與160多個標的進行洽談，深耕民宿不輟。依托酒店管理公司的特點，通過引進左右客等管理團隊、發掘自身資源和積極對外拓展，形成了展現關中傳統生活方式的高端精品民宿關中大院（平均房價達到2000元），也形成了南門印象·詠荷堂等展現禪意特色的大隱隱于市的城市輕居民宿。目前，新拓展的南門印象第二分店、鴻禧山莊等民宿正在抓緊裝修，即將開業迎客。

預計到2019年年底，公司將形成5家民宿、19間客房、31個床位的民宿群。

2019年民宿拓展情況，民宿項目是西旅股份今年重點規劃培育、完善補充的重要產業鏈之一。自實施以來，公司按照既突出歷史人文內涵，又能體現時尚現代風格的宗旨進行拓展。

一是建章立制，完善細節，掛圖作戰。酒店管理分公司制定了《2019年目標任務工作計劃表》《2019年民宿項目目標任務工作計劃表》《酒管運營管理服務質量與標準》《酒管酒店合作項目流程與標準》等標準。

二是積極行動，落實推進。酒店管理分公司按時間節點、工作計劃、劃定區域對主城區、環城墻區域、曲江等重點地區，采用多種形式咨詢目標物業。截止目前共實地咨詢物業項目三百多家;另外，分赴寶雞、漢中、商洛、陜北實地交流了解項目意向，洽談委托合作意向，行程近三千多公里。

三是內聯外拓，擴大影響。鼓勵員工提供信息，融合分析有效信息，不分市內、省內奔赴當地現場，宣講西旅股份品牌和酒管分公司經營管理理念，洽談雙方雙贏合作交叉點，提高公司對外影響。

四是開拓進取，狠抓落實。經過不懈努力，6月下旬完成印象南門·詠荷堂城市輕居民宿項目，并在途家、愛彼迎、小豬、榛果等民宿網站陸續上線，反響良好。一經上線便訂單不斷，短短3個月平均入住率達80%，房價也由剛剛上線的350元達到了507元，遠超周邊的富海名都、亞朵等酒店，網評分數也穩定在5分。

目前，南門同一小區、小寨西旅國際大廈2個民宿項目正在緊鑼密鼓設計、裝修施工之中，即將完工，并上線運營。

五是業務培訓，提質增效。開展了民宿業態及西安旅游的民宿概念等方面的專業理論培訓和《酒店委托管理流程與標準》等專業培訓12次，合計參加126人次。提高了服務的水平和能力。

存在的問題。一個月的調研，盡管公司民宿的發展取得了一些成功的經驗，但也存在著一些明顯缺憾。

一是公司民宿規模偏小。目前正在經營的只有兩個，即關中大院、南門印象·詠荷里，盡管市場反應良好，但僅有的11間客房、18張床位，較高的成本費用，對公司的經營帶動作用效果尚未顯現，只能作為酒店業態的一個補充。

二是品牌影響力偏弱。盡管已經運營的兩個民宿在口碑上達到了5分的評價，但由于運營時間短、宣傳推廣力度小，推廣渠道單一，同時，由于每個民宿都是以獨立的形態經營，沒有從西旅股份這個統一的整體角度去考慮，使得品牌僅僅在小范圍的圈子中相傳，品牌認知度、信任度上存在欠缺。

三是受季節影響，淡旺季差別明顯。民宿預訂渠道單一，主觀可控手段缺乏，常常出現旺季時提前一個月預定都一房難求，而到了淡季卻面臨著市場整體供大于需，面臨巨大競爭的問題。

四是市政設施不配套，影響消費體驗。如關中大院、鴻禧山莊等地處景區，冬季取暖問題成了困擾公司民宿的一大難題，往往會導致客源的流失。

五是設施設備尚不足以滿足消費者需求。由于投入資金是有計劃、按步驟實施，導致公司民宿的改造在細節上存在一些無法滿足客戶需求的情況，與公司民宿的品牌實際定位存在著差距。盡管也曾考慮與周邊酒店實行資源聯動共享，但因為硬件差別等諸多因素而導致無法實施。

此外主攻的城墻區域內拆遷較多，合適物業難尋;適合民宿的核心景區物業費偏高，投資民宿經濟收益性不強;訴求不同，導致談妥項目流產的可能性增強等問題也是影響民宿發展的重要問題。

民宿發展思路

民宿滿足了人們日益追求個性化、品質化消費的時代要求。但是目前，西安的民宿市場魚目混雜，大部分為經濟型民房簡裝出租，簡單以盈利為唯一目的，風格缺少文化內涵及民宿情懷;單體房屋以3～5間居多，衛生條件、治安條件極差，更談不上優質的對客服務內容，缺少后臺監督與跟進服務;稍微有規模的又在城市周邊新區的景區，雖環境宜人，但經營時效性極強，周中常常是零入住;同時缺乏品牌、政府主導力不強，業主自由發展，各行其是的現狀，在西安飛速發展的今天，對西旅股份來說既是機遇也是挑戰。盡管公司民宿產業剛剛起步，但后發優勢必將使西旅股份的民宿產業充滿活力。公司將以高質量發展為目標，圍繞“做大總量、做精增量、提升存量”的思路，通過努力，讓民宿不僅僅做為西旅股份的綠葉，還要成為公司酒店轉型升級的另一個重要力量。

做大總量，一是加大民宿拓展力度，迅速擴大規模。充分發揮資本優勢，通過收購、合作、租賃等多種形式，利用在民宿項目投資、品牌輸出、管理輸出、設計輸出等方面的比較優勢，實現公司民宿業態體量增長，品質提升，影響力擴大。在西安主城區，以曲江新區、高新區、南門城墻內外商住公寓為目標，緊扣大雁塔、鐘鼓樓、城墻、碑林、順城巷等區域內閑置資源，在知名景區、特色街區、游客集聚地、經濟商圈等區域成片、成群發展民宿。充分發揮酒店管理公司的作用，按照既突出歷史人文內涵又體現時尚現代風格的要求，對老舊小旅館、民宅進行提升改造。以寧缺毋濫的態度積極尋找標的，嚴格進行篩選，搶占資源，逐步使民宿從“配角”成為“主角”，不斷助力公司的發展。

二是搶抓民宿經濟發展機遇。圍繞“商旅文居，融合發展”要求，采取“城市景區+商業+民宿+互聯網”的模式，在商業、交通、餐飲、城市景區、人員密度流量大的區域，投資建設精品型民宿酒店，以西安旅游的品牌影響及旗下傳統酒店的運營管理后臺，在現有5家民宿的基礎上，再投資5家高端精品民宿，使得房間數達到100間，床位數180張的規模。實現規模化、特色化、精品化、品牌化的高質量布局。

三是規避投資風險，輕資產運營。通過產業引導型、旅游開發型、資本帶動型等多種合作模式，緊扣西安及各區縣關于推進民宿、精品酒店發展規劃方案，摸清資源，進行積極布局。重點以合作經營為主，由業主提供物業場地入股，酒管公司負責投資設計、裝修，合作經營，利潤分成。圍繞城鄉一體化進程，舊城區、廠區、礦區、棚戶區和“空心村”改造，美麗鄉村建設，農村“三變”改革等機遇，以特色小鎮建設為軸，以本土文化為根，以留得住鄉愁為魂，打造一批突出關中民居風格，高顏值、有內涵、特色突出的經典民宿，實現旅游與文化的有機融合，填補“全域旅游和全產業鏈”中的重要一環，形成從市中心到周邊縣市的輻射省內外的民宿產業體系，打造出成片連線的美麗鄉村示范點，形成民宿、酒店布局上的突破。

做精增量，一是樹立高品質品牌形象。經過一年多來對西安民宿市場的調查了解，通過公司組織的南方城市學習考察，結合陜西周邊城市成都、重慶等民宿發展的成功案例，針對西安中高端民宿相對空白的機遇，公司民宿將以堅持品質為先、突出個性、彰顯文化的目標，在文化、舒適、舒服、衛生、安全、便捷、周到、溫馨等方面形成民宿體驗口碑。努力打造文化主題突出、管理水平先進、智慧生活便捷、綜合效益突出的高品質民宿，滿足消費升級帶來的個性化、差異化、品質化等多層次體驗以及對非標準化產品的旺盛需求，讓高品質民宿成為西旅股份發展的新名片，成為具有一定知名度、成熟度的民宿品牌。

二是加大招商引資力度。聘請高標準團隊進行規劃設計，借鑒先進地區的民宿發展經驗，利用新街區、新景觀、城墻、古街巷、老廠礦、老村鎮、療養院、招待所、軍工單位舊址、自然山水風光等歷史、人文等各種資源稟賦，用好用活絲路文化、宗教文化、皇城文化、科技創投文化、現代農耕文化、現代都市文化、紅色文化、歷史文化等旅游資源，用心發掘每一個村落、每一條街道、每一個廠區所包含的內涵，使得每一個民宿都張揚出獨特的個性，展現出市井生活、鄉村生活等不同場景，讓旅游接近生活、旅游就是生活，形成產業的區域聚集效應，打造適合不同消費群體、多層次、多元化的城市、鄉村民宿產業體系，達到聚“碎片”為“整體”的效果。

三是制定標準，讓非標產品脫穎而出，更加具有個性。從民宿的選址、規劃、裝修、改造、管理、服務、智慧化等每個方面都嚴格按照高質量、高標準、高品質的要求，積極在基礎設施相對完善的區域進行拓展。以管家式服務、五星級的居住體驗，著力打造文化、舒適、安全、有趣、有靈魂的精品民宿形象。

四是讓民宿融入文化。結合西安資源，深入研究區域的歷史文化、絲路文化、盛世文化、時尚文化，進行再提煉、再創造。以當代中國風為設計靈感，用時尚文化氣息的裝修風格，溫馨的家的環境，以“小而雅致，小眾即大眾”的口碑，打造更多滿足不同層次需求，注重個性、突出特色，自然環境與人文環境相融合的、富含品質內涵的新民宿，從同質化的酒店競爭中脫穎而出。以“旅游+住宿+幸福體驗”為核心，為充滿期待的旅途增加濃濃的美好。

提升存量，充分發掘關中大院、西旅國際、渭水園度假村等自有資源價值，讓存量資產發揮出應有作用。

一是投入資金、引入外部資源，分別對解放飯店、上林宮酒店進行提升改造，使其由經濟型酒店向精品型酒店轉型。

二是加大對關中大院的宣傳推廣，使之成為公司高端民宿、精品酒店的形象代言和品牌旗艦產品。投入資金，使房間數由現在的9套增加到15套，床位由14張增加到22張，以增量填補需求旺盛的問題;增設親子游戲區域等功能區，升級影院與KTV等硬件設施設備，使軟硬件符合關中大院的定位與品質要求，拓展高端會議型客戶，擴大客戶的選擇性，拓寬客戶群體面。

三是對諸如西旅國際中心等物業板塊的部分閑置自有物業進行民宿改造，充分發掘自身所處“皇城區”的區位優勢潛力。

四是充分發揮渭水園溫泉度假村在西安市民心中的品牌認知度，區位優勢、綠化優勢、環境優勢、配套設施優勢、場地優勢，進行改造。使公司在較高的起點上實現民宿數量、質量上的突破，達到房間137間、床位275張，形成江南園林、關中院落、西式經典、窯洞文化等四個風格迥異、主題突出的民宿群落。

五是將民宿產業納入迭部縣扎尕那生態旅游養生特色小鎮項目之中。通過發掘藏區文化特質，讓獨一無二的藏寨民宿群，成為小鎮項目的亮點。

六是創新活動方式，加強宣傳力度，注重實際效果，擴大公司民宿的知名度和品牌影響力。充分利用網絡資源優勢，與更多知名網絡平臺建立合作關系。將產品與網絡渠道進行無縫對接，充分利用口碑效應，實現老客戶帶新客戶的聯動，不斷擴大公司民宿知名度，拓展品牌影響力。

作者單位：西安旅游股份有限公司

引言

京杭大運河跨越了諸多城市，其中，天津是重要的一座，運河貫穿天津全境，運河跨越天津，在天津境內留下了豐富的運河文化。2009年隨著運河的申遺成功，大運河開始吸引了社會各界的目光，并以各種方式參與其中，此外，水利的發展也是近幾年的一大熱點，深受國家以及相關部門的關注。因此，大運河的開發治理也被提上日程，本文旨在討論京杭大運河天津段運河的研究與利用，從而使天津的運河文化、旅游業的發展更上一層樓。

京杭大運河天津段研究利用的意義

京杭大運河自古以來就是交通要塞，承擔著運輸、交流的重要作用，對京杭大運河天津段的開發利用，有助于調整交通秩序、運河環境、深度挖掘運河文化，對天津的經濟發展、旅游發展、文化發展都有著重要的影響。對于運河天津段的研究意義主要有以下幾個方面：

第一，改善生態環境。從生態景觀的角度來說，開發運河的生態景觀一方面有利于旅游業的大力發展。隨著人們生活水平的提高，人們越來越愿意去綠水青山的景區作為觀景點，提倡綠色生活，綠色出行，對于提高生活質量、身心健康有著巨大的作用，因此，加強生態景觀建設，有助于旅游業的發展，提高經濟收入。另一方面，生態景觀對于改善天津運河的整體環境有著基礎作用，運河是交通、交流要塞，自然生態環境異常重要，對于運河的防洪、蓄洪、排洪有著決定性作用。

第二，拉動經濟增長。近幾年來，水上工程建設越來越多，也越來越重要，水不僅是自然界的饋贈，更是一種新型能源，加強水上工程建設有助于拉動經濟增長，改善民生，也對國家的發展有著重要的作用。例如，南水北調工程、農業灌溉、發電等在促進當地經濟發展，帶動周邊經濟建設，擴大和增加再就業，解決民生難題等方面發揮著不可替代的作用。

第三，發展文化旅游的好時機。天津一直以來就是著名的文化之城，有著大量的中西文化合璧的建筑群、特色的民俗文化、民間文化、相聲、戲曲等。此外，京杭運河的申遺成功，更是讓天津成為以運河為主，文化旅游為輔的特色旅游城市，天津的運河文化已遠近聞名。因此，深刻挖掘天津的旅游文化對于提高城市知名度，發展旅游業，為后續的經濟建設打下堅實的基礎。

京杭大運河天津段研究的內容

第一，對于京杭大運河天津段的現狀、問題、制約因素進項分析研究。

第二，對于運河的研究利用、保護提出切實可行的管理辦法。

第三，著重對于運河文化、物質文化遺產進行大力宣傳。

第四，政府主導、部門協調、全民參與，旨在發展經濟。

京杭大運河天津段的現狀分析

第一，運河現狀。河運是天津發展的重要軸線，對于河運的現狀分析以及開發治理離不開政府和相關部門的重視，政府和相關部門應該不定期考察研究，并及時解決。目前河運的功能年久退化且治理只注重局部而輕視主體，導致運河的功能沒有完全挖掘，此外，大運河已申遺成功，但是天津政府以及旅游相關部門并沒有挖掘與之相關的文化旅游，導致天津的發展只重視當下而不考慮長久發展，沒有形成相關的產業鏈，不利于旅游文化的發展，對天津的經濟造成影響。

第二，環境現狀。對于天津運河的開發利用，天津的相關部門只是分區分段治理，沒有整體的規劃和發展，往往是哪塊重要治理哪塊，哪里有問題治理哪里，沒有高度統一的思想、規劃、管理辦法、確定的目標，自然也就沒有確切的可實施的方案，在開發治理的過程中顯得尤為混亂。

第三，文化現狀。對于天津的旅游文化發展重視度不夠，目前經濟發展迅猛，天津又是工業城市，對于天津的發展，只考慮當下的經濟利益，而忽視了文化這一重要的因素。眾所周知，越是民族的就越是世界的，要讓文化得以傳承，經久不衰，而且文化是一個城市的明信片，文化的優秀代表了城市的特色。加強文化景觀的開發，積極發展旅游業，不僅能提高城市的知名度，對于經濟增長，改善城市環境也有很大的益處。

第四，目前城市規劃的現狀。目前的天津發展還是只依靠運河，但是對于運河的治理也存在不全面、不徹底、不完善的問題，所以，天津的城市規劃就顯得異常重要，對于城市內部的整改、運河的整改、環境的綠化整改都需要相應的整改方案，因此，必須將這一計劃提上日程，著重考慮。

京杭大運河天津段的研究利用對策

第一，成立專門的以政府為主的市場運作機制。成立此機制，目的在于加強政府管理，市場運作的模式，堅持統一領導，市區聯動，對于運河治理形成優良的治理辦法，良好的循環模式，實現以河養河的目的。

第二，建立長期有效的部門協商機制。對于京杭運河天津段的治理是跨區域、跨部門、跨行業、跨領域的工作，此外又涉及園林規劃、環境治理、污水排放、交通等因素，需要各部門加強協調、溝通、合作，建立長期有效的協商機制，連接各項，做好運河的研究利用，對于解決失業問題也是一個好的管理辦法，有利于解決城市壓力，改善民生。

第三，人才培養與團隊建設。對于運河的研究治理少不了優秀的人才儲備以及團隊建設，優秀的人才可以為項目帶來新鮮的血液，新鮮的思維，新的管理模式，除此之外，優秀的人才應具備專業的知識，對于運河治理、遺產保護等有先進的管理辦法以及專業的技能，為運河的發展增磚添瓦。在項目中，團隊建設也尤為重要，沒有什么事情是可以獨自完成的，好的團隊可以為運河的治理、管理、提出可交流的方案和想法，集思廣益、交流對策，優質的團隊建設善于發現問題所在，并提出原因以及解決辦法，對于城市的發展有著重要的影響。

第四，提倡全民參與，加大宣傳力度。通過國家政策的實施，城市發展規劃的要求，天津的發展較之以前已經大為改觀，但是還缺乏相應的宣傳。天津的文化遺產較多，民間文化、民俗文化、中外遺產較多，加之有運河加持，更為特別，因此，對于文化旅游等產業應加大宣傳力度，可進行宣傳冊、海報、多媒體、網絡，也可以定期舉辦文化節活動，將有特色的文化、產品進行展示、宣傳、推廣，增加城市特色，還應提倡全民參與，提高民眾對城市建設發展的積極性，對于天津的城市發展有著積極的推動作用。

京杭大運河的研究利用的建議

在京杭運河的治理過程中，應做好以下關系的協調：

第一，發展與保護的關系。運河治理不免會對環境有所傷害，在治理過程中應采用環保無公害、新型、高科技的設備與原料，尤其是對水的排放與治理更為重要，水資源關系著民生，治理時禁止污染水資源，對于建筑垃圾、生活垃圾統一安放管理，對于廢水的排放處理后進行排放，出臺相應的政策以及法律法規，治水管理辦法，對于環境治理與保護的關系著重要求。

第二，保護與利用的關系。京杭大運河是天津重要的航運交通要道，承擔著運輸與交流的重任，在運河開發利用的同時也要注重保護，只有加強保護才能用得長久，對運河的治理應不定期地疏浚、排污，確保水資源的質量，確保航運正常運行，不定期地對周圍環境進行修繕，對綠植進行養護，對周圍的小河道進行疏通，確保利用資源的同時，對資源加以保護，將發展戰略的重要性落到實處。

第三，規劃與實施的關系。對于天津的城市規劃以及運河的治理辦法，已成立相關的管理部門以及管理機制，政府出具相應的管理政策，協調部門出臺相應的計劃設計方案，規劃部門出臺相應的規劃計劃，但在此過程中應該注重實施執行的環節，必須有執行的力度，確保規劃的進度，項目實施的緊迫性，規劃的合理性與實施的實效性，對于天津城市發展的效率有著重要的影響，項目的規劃實施是城市發展的決定性因素，及時實施可以加快城市發展，帶來經濟效益。

大運河遺產保護與后期整體規劃

京杭大運河的歷史價值眾所周知，發展至今也有千年的歷史，其自然價值、歷史價值、科研價值也一直延續至今，對于城市發展有著重要影響，對于國家發展戰略思想也有著深刻的意義。因此對于遺產的保護必須遵循相關的管理條例，了解天津段遺產的構成部分，確定后期的整體規劃、發展實施計劃、整改目標，然后對區域進行劃分，生態區、旅游景區、水利區域、城鎮發展區做好標記，為后期的整體規劃做好基礎。

綜上所述，對于天津運河的開發利用以及治理的辦法，已經日趨完善，但是對于更深層次的挖掘以及保護利用還沒有做到相應的深度，這是一個長期緩慢的治理過程，需要各部門的相互配合、協調以及民眾的大力參與。此外，對于天津存在文化遺產以及多數的民族文化，發展的力度還是不夠，對于已經是文化遺產的大運河的文化也沒有深層次的宣傳和利用，這些都是制約天津城市發展以及旅游文化發展的因素，因此，對于目前隱藏的各種問題，利害關系，政府應及時跟進，出臺相應的管理政策，加大管理力度，落實可持續發展戰略，切實保障天津的運河發展以及開發利用。

作者單位：本刊編輯部