貝殼找房要到美國上市

孫冰

7月24日，中國線上線下最大房產交易服務平臺貝殼找房正式向美國紐交所遞交了IPO招股書。在招股書中，這家堪稱“資本寵兒”的公司披露出不少重要數據和信息。

招股書顯示，貝殼找房2019年完成了220多萬筆交易，共計產生了2.13萬億元GTV（Gross Transaction Value，即總交易額），這個交易規模在國內僅次于阿里巴巴，甚至超過了京東，成為中國第二大商業平臺。

2017年至2019年，貝殼找房的總收入分別為255億元、286億元及460億元，毛利潤分別為47.7億元、68.7億元及112.7億元，營收增速從2018年的12.3%提高到了2019年的60.6%。

截至2020年6月30日，貝殼找房平臺上有超過42000個門店和456000名經紀人，共入駐了103個城市，連接了265個房地產經紀品牌。

這些數據大大超越了很多人對于一家“房產中介”的想象。而實際上，誕生兩年的貝殼找房一直都是資本追逐的“明星公司”。據招股書披露，貝殼找房創始人、董事長左暉投票股權為46.8%，是第一大股東;而騰訊及其相關實體、軟銀旗下投資公司SVF II Shell Subco （Singapore） Pte. Ltd.和高瓴資本及其相關實體也是貝殼找房最重要機構股東，分別持有12.3%、10.2%和5.3%的股份。

左暉在致股東的一封信中表示：“我們是一個18年（鏈家）和2年（貝殼）組織的結合體，多年來我們深深意識到，房地產服務業作為一個‘前工業化的行業，卻有著大量的機會和空間被互聯網和大數據進行深度重構。”

“房產中介”鏈家是如何變身“科技公司”貝殼的？為何能夠獲得馬化騰、孫正義的重倉投資？要“深度重構”房地產服務業的左暉，夢想能實現嗎？

“房產中介”鏈家是如何變成“科技公司”貝殼的？

鏈家成立于2002年，是房地產經紀行業的領跑者。2010年，鏈家開始線上探索，推出鏈家在線;2014年，鏈家又推出了自有房產信息平臺鏈家網。2018年4月，鏈家網升級為貝殼找房。招股書顯示，目前，貝殼找房的三大主營業務為存量房（二手房）交易、新房交易和其他新興業務，“致力于為3億家庭提供全面、可靠的居住服務”。

相較于原來鏈家網，貝殼找房的定位是一個平臺，因此也更為開放，除覆蓋新房、二手房、租賃和家裝等居住業務外，它還通過ACN（經紀人合作網絡），吸納鏈家體系外的房地產經紀品牌進入平臺。

從房產中介變為以互聯網和大數據等技術賦能行業的平臺公司，這無疑讓“科技平臺”貝殼的故事要比“房產中介”鏈家誘人得多。實際上，從誕生以來，貝殼找房一直都是資本青睞的寵兒，投資人名單堪稱“豪華頂配”陣容，馬化騰的騰訊系、孫正義的軟銀等更是對其“盯”了很久，重倉投資。而且除了貝殼找房，馬化騰和孫正義還都投資了鏈家孵化出的另外一個長租公寓項目——自如。可以說，對操盤人左暉非常看重和認可。

貝殼找房招股書顯示，2019年整個中國一二手房源的流通市值是22.3萬億，而貝殼找房2019年的總交易額為2.128萬億，這意味著，貝殼找房在整個流通市場中的份額占比接近了10%。

而在貝殼找房2019年460.15億元的營收中，來自一手房的渠道費為202.74億，二手房的中介費則為245.69億。實際上，近3年來，二手房交易服務帶給貝殼集團的收入逐步下降，新房交易帶來的營收比例越來越高，到2019年，新房收入占比達到了43.9%。

但是，受新冠肺炎疫情的影響，截至2020年3月31日的今年前三個月，貝殼找房的總收入為71億元，較去年同期的82億元下降了12.7%。但2020年第二季度，隨著房產市場的回暖甚至轉熱，第二季度貝殼找房的收入約為197億元，同比增加了72.4%。而且僅2020年第二季度，貝殼找房的總交易額就達到了9992億元，是2019年全年21277億元的近47%。

左暉的平臺夢想：貝殼找房要做阿里巴巴？

做以技術和數據賦能行業的商業平臺，左暉的這個夢想會被拿來與阿里巴巴這樣的平臺公司做對比。阿里巴巴的使命是讓天下沒有難做的生意，用技術、資源和生態賦能中小企業，而貝殼找房的邏輯與之非常類似：用技術和場景賦能中小房地產中介，讓他們的生意更好做。雖然貝殼找房只是專注在房地產領域，但是這個行業資金量非常巨大，總的體量不可小覷。

房地產經紀行業的集中度并不高，因為全國擁有100家店以上的大型房地產經紀品牌只有50余家，因此，擁有幾十家門店的中小品牌成了貝殼發力的重點。因為對有技術和場景需求的中小型經紀公司，貝殼找房這樣的平臺，還是相當具有吸引力的。來自CIC的報告顯示，以2019年店均存量房GTV計，貝殼的效率是行業平均水平的1.6倍。

但是，對于較大的房地產經紀品牌來說，把作為生意“命脈”的房源信息交給貝殼找房，是會有擔憂的。因此，雖然有德佑、21世紀不動產進入了貝殼找房體系，但以我愛我家、中原地產、麥田等為代表的很多國內房地產中介品牌，仍然拒絕加入貝殼找房。

另外，雖然已經體量驚人，營收數據亮眼，但貝殼找房仍處在“戰略性虧損”的狀態。招股書顯示，2017年到2019年，貝殼找房的凈虧損從5.38億元攀升至21.8億元，虧損幅度同比擴大410%。招股書顯示，2019年貝殼進行了比較大幅度的股權分配，相應增加了開支。

這背后與貝殼找房業務模式高昂的成本有關，也是貝殼難以盈利的關鍵原因之一。招股書顯示，貝殼的成本占比最大的為傭金及內部補償費用，這包括渠道傭金、銷售人員提成等。

一位投資機構的分析人士告訴《中國經濟周刊》記者，貝殼找房的虧損其實是防守性的，一方面為了在上市之前擴大業務規模，另一方面也可以構筑“護城河”。短短兩年時間，在鏈家長達18年的行業積累基礎上，站在巨人肩膀上的貝殼找房平臺就完成了巨量融資，并跑步上市。但做平臺永遠都是大夢想。如果貝殼找房成功了，它要“重置”的可能不僅是鏈家自己，而是整個行業，它是要將整個行業互聯網化。這個夢想夠大夠誘人，但也知易行難，一切都還剛剛開始。