最嚴調控兩年后，在長沙炒房有多難

李永華

長沙“反炒房”斗爭持續兩年多后，炒房客消失，一二手房倒掛景象不再，但成交量依舊領跑同類城市，時至今日，長沙地產調控仍然沒有一絲放松的跡象，而且還在繼續加碼。

7月31日開始，長沙市住建行政執法局召集全市29名房地產中介機構負責人和83名房地產開發項目負責人召開座談會，傳達學習全國房地產工作座談會精神，部署為期兩個月的專項行動，持續整治房地產市場亂象。

無疑，這是對此前兩次重要會議精神的落實。7月24日，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10城參加房地產工作座談會，該會議強調，要牢牢堅持房住不炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段。7月30日，中共中央政治局召開會議，再次重申“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展”。

長沙的這次行動要打擊房地產銷售、中介（含租賃）市場中存在的 13 種違法違規行為，其中銷售市場5種、中介市場8種。如營銷中心夸大、虛假宣傳的問題。長沙最近招拍掛價格上漲，限價地拍賣價創新高，達到14800元/m2，于是，有開發商就趁機打出了下面這樣的廣告：看漲！14800元/m2（毛坯），昕悅府毛坯價11500元/m2。

此后這類問題將被列入嚴查行列，重點檢查未經核實的學區學位配套、片區房價上漲、招拍掛價格上漲、樓盤價格對比，以及前期規劃中未開工建設的交通、軌道、基礎設施配套等情況。

“房票”難求

此次行動，可以說是長沙自2018年開始“反炒房”斗爭以來的延續。《中國經濟周刊》此前報道，彼時，長沙房價持續上漲，而且漲幅在全國大中城市里排名靠前，開發商捂盤惜售，炒房客流入，長沙湘江之濱某熱門樓盤的茶水費就高達20萬元。《湖南日報》社論直指長沙“房價高居不下、市場投機盛行”。

“反炒房”，首先打擊的就是炒房客，最重要的手段之一就是限購。在此之前，落戶長沙就能購房，無戶籍年限要求，也沒有社保要求。大專以上學歷、在長沙工作且有一個月社保的人士就可以買房，35歲以下、本科以上學歷無需社保，遷了戶口就可在長沙購房兩套。

限購之后，長沙房票變得一票難求，根據2018年6月25日長沙頒布的限購政策，對于本科、大中專、租房、務工、投資興業等落戶也需落戶滿一年+一年社保、落戶滿兩年或者兩年社保三個條件滿足其一。

其他口子也被堵死。據當地媒體報道，長沙一度出現85歲老人和12歲小孩購房的現象，以及“假離婚”買房的情況。為此，長沙規定，父母投靠成年子女落戶不滿2年的，不得作為單獨家庭在限購區域內購買商品住房。未成年人不得單獨購買商品住房。落戶學校集體戶口的在校大學生，不得在限購區域內購買商品住房。夫妻離異后，任何一方兩年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

7月8日，深圳市住房和建設局考察組來長沙;7月15日，深圳市升級地產調控措施，被外界稱為“全面對標”長沙，其他多個城市也紛紛加碼。

“前門”“后門”都被堵死

限購之后，效果如何？長沙官方2018年發布的數據稱，新政后，購房人數減少了一半。

比如今年7月4日，就有購房者在湖南當地媒體“百姓呼聲”平臺上稱，“2018年5月份我在望城買了一套房子，才7000多的精裝房，讓我在畢業一年多時間就有機會買上房子，交了首付沒多久，長沙出了一個新政，導致之前和開發商談好的合同不得不解約，就這樣我的首付在開發商那里套了半年才退。”

長沙還規定，本市戶籍家庭在限購區域內已有一套住房的，取得不動產權屬證書滿4年后方可購買第二套商品住房。

至于已經擁有兩套房的長沙人，要想繼續買房，幾乎不可能。一房地產公司營銷總監告訴《中國經濟周刊》記者，“只有兩個辦法，一是法拍房，有的人還能搞定向拍賣;還有一個就是贈予，但是成本直接上升10多個點”。此外，據《中國經濟周刊》了解，少數開發商與購房者也會私底下簽訂購房合同，但是不能網簽，不拿房產證，不能銀行貸款，業內稱之為“草簽”，等到購房者拿到購房資格以后再“轉正”。

限購是堵住了前門，限售則封死了“炒房”的后門。長沙規定，在本市限購區域內購買的商品住房，本市戶籍家庭須取得不動產權屬證書滿4年后方可上市交易。企業已購買的商品住房須取得不動產權屬證書滿5年后方可轉讓。

長沙資深地產人士文江認為，限售政策下，除了走法拍，炒房客根本沒辦法出手，收益只是賬面數字，再加上限購嚴格，這兩年來，炒房客均不敢輕舉妄動。

除了炒房客，反炒房斗爭之初，《湖南日報》還曾將黑中介、部分開發商以及相關部門的“內奸”視為“敵人”。

長沙住建局7月31日會議上公開的數據顯示，近3年來，共對存在違法違規問題的24家企業、9名個人立案處罰，對436家次企業（個體）、3名個人失信行為曝光懲戒，對嚴重違規的8家企業和35名個人納入失信“黑名單”監管，暫停6個企業參與土地招拍掛，責令1087個違規中介門店關門停業整頓。

一位央企地產湖南公司負責人認為，除了政策上對炒房的打壓，長沙炒房難的另一關鍵市場因素是供應量夠大，在購房資格尚未放開以及市場供應量不斷增大的情況下，房價自然比較穩定，沒有炒作獲利空間。

據中原湖南戰略研究中心數據顯示，2019年，長沙商品房整體供銷比1.13，步入供過于求市場，長沙六區一縣商品房開盤認購率僅為59%，處于近三年低位。

此外，據中原湖南戰略研究中心數據，7月19日—25日這一周，長沙各項目開盤共推出849套房源，認購285套，整體認購率34%，低于今年周均水平。