輕資產運營模式對物業管理企業價值的影響
——以彩生活為例

一、前言

傳統的物業管理企業采用的是勞動密集型的經營模式,但日益激烈的行業競爭和不斷上漲的人工成本使這種模式已經不再適合物業管理企業的發展需要,一些物業管理企業為了尋求長遠的發展已經選擇進行輕資產轉型。目前關于輕資產運營模式對企業價值影響的研究還比較少,本文結合彩生活的案例分析輕資產運營模式對其企業價值帶來的影響,同時為其他物業管理企業的經營發提出一些具體的建議。

二、案例介紹

（一）彩生活的基本情況。彩生活成立于2002年，2014年在港交所上市。它是國內第一個由傳統物業服務模式轉型為“互聯網+物業”的企業，主要提供物業服務、樓宇智能和社區服務。彩生活將互聯網+思維運用到物業管理中,創立了新的物業管理模式,將物業管理由"物的管理"轉變為"對人的服務",并開發出以社區服務為基礎的社區服務平臺-彩之云,為社區成員提供"衣食住行娛購游"等多方面的服務。

（二）彩生活輕資產運營模式的動因

1、降低運營成本。隨著國家對最低工資標準政策的出臺，人工成本在增長，物業管理企業面臨較大的成本壓力。實施輕資產運營模式，將互聯網技術運營到物業管理中，可以減少用工數量，降低企業的人工成本和運營成本。

2、行業競爭日益激烈。隨著人們生活水平的提高，人們對物業服務的需求大幅增加。巨大的市場需求促進物業管理行業的快速發展。行業快速發展的同時也加劇了行業競爭，企業要想保持一定的競爭優勢，獲得長遠的發展，就必須要進行經營模式的改變，因為傳統的物業管理模式已經不能滿足當前的市場需求，市場更需要的是信息化、自動化、人性化的物業管理。實行輕資產運營模式能幫助物業企業助物業企業實現信息化、自動化、人性化的物業管理。

3、傳統物業管理模式向社區服務模式的升級發展。隨著人們經濟水平和消費能力的提高，人們需要更優質、快捷和全方位的物業服務，所以物業企業應該將傳統物業管理模式向社區服務模式升級發展。

4、互聯網+思維推動物業轉型。將互聯網+思維應用到物業服務中，升級物業平臺產品和服務，為物業管理企業拓展增值業務創造良好的基礎。

三、彩生活輕資產模式運行策略

（一）重構成本結構，降低運營成本。傳統的物業管理企業主要經營成本是人工成本。而近些年，人工成本在不斷上漲，為了解決難以上調的物業費和不斷上漲的人工成本之間的矛盾，彩生活利用互聯網技術建立了低成本、高效率的物業管理體系。彩生活還將秩序維護、清潔等環節進行外包，節約了40%的物業服務成本。

（二）構建社區生態圈。2013年彩生活利用互聯網技術推出“彩之云”O2O平臺，聯合社區O2O供應商營造1 公里社區服務商圈，為社區住戶提供房屋維修、金融服務、房屋服務、餐飲等社區服務。

（三）開展社區金融業務。為了擴大融資渠道,彩生活提出“社區融資”的概念，彩生活的社區融資主要是通過“彩富人生”互聯網金融平臺提供金融服務。利用社區大數據了解業主的投資需求和偏好，有針對性地提供其所需的金融服務，社區住戶在購買金融服務后可以選擇抵消部分物業管理費。這樣將物業管理服務費收繳工作和金融產品綜合在一起的銷售既可以增加產品用戶的粘性又可以擴大企業的融資渠道。

（四）擴大企業品牌影響力，加速市場規模擴張。為了擴大品牌影響力，彩生活多次收購其他高端物業管理公司，提升公司高端客戶群體。除此之外，彩生活采用平臺輸出戰略為區域性的物業管理服務公司提供咨詢顧問服務，這樣通過擴大服務范圍也可以擴大品牌影響力。

（五）提供高質量的服務，建立良好的客戶關系。企業長遠發展的根本是低成本、高質量的服務。為了為客戶提供低成本、高質量的服務，彩生活有專業維修、保潔的隊伍和專業的設施或設備。良好的客戶關系會提高公司的服務滿意度，所以彩生活一直很注重良好客戶關系的建立與維護。

四、輕資產運營模式對彩生活企業價值的影響

彩生活是在2013年開始進行輕資產運營模式轉型的，所以為了分析輕資產運營模式對彩生活企業價值的實際影響，本文將實施輕資產運營模式前后的數據進行對比，主要從財務績效和社會價值兩方面進行分析。

（一）優化財務績效

1.償債能力提高。流動比率是指在償還短期債務前，企業用流動資產償還債務的能力，可以用來表示企業的短期償債能力，一般認為流動比率在2左右比較好。企業的長期償債能力用資產負債率來表示。彩生活的存貨主要是設備和工程維修零部件，金額較少，在資產的占比較小。在2013年實施輕資產運營模式前，公司的流動比率接近1，說明公司的流動資產剛好能償還流動負債。在實施輕資產轉型后，公司的流動比率整體在上升，其數值在1.48和2.4之間，表明實施輕資產運營模式后提高了其償還短期債務的能力。彩生活的資產負債率在其輕資產轉型前處于較高水平，公司存在一定的財務風險。2013年的資產負債率下降了，基本保持在50%～60%，2014年的資產負債率下降到32.03%，這是因為公司2014年在香港上市獲得大量的權益類資金。2014年之后，隨著公司的發展，資產負債率又恢復到正常水平。由此可以看出，輕資產運營模式確實增強了彩生活償還短期債務和長期債務的能力。

表1 彩生活2011-2016年償債能力指標

2.獲得持續盈利能力。毛利與銷售收入的比值被稱為銷售毛利率,是指未扣除費用時的所能確定的銷售收入的實力。銷售凈利率是指扣除成本費用后企業所獲得實際利潤，最能反映出企業的盈利能力。2013年彩生活開始布局社區生態圈實施輕資產運營模式。2014年為了擴大市場規模，彩生活堅持內部增長和并購結合，2014年并購了新加坡、香港物業管理企業和開元國際物業管理公司，迅速拓展了公司業務，大幅度地提高了公司營業收入。2015年公司的銷售收入增長率高達112.63%,2016年的銷售收入增長率雖下降，但彩生活仍然在擴張。實施輕資產運營模式后公司拓展業務的速度更快，銷售收入得到不斷的提高。彩生活的內部增長依靠的是社區O2O平臺上的增值服務和品牌輸出，它們都會有助于提高公司的銷售毛利率。從圖1可以看到，2013-2014年公司的毛利率是上升的，2014年的銷售毛利率達到79.60%，遠高于2011年和2012年的毛利率，而銷售毛利率的提高就會帶動了凈利率的上漲。2015-2016年銷售毛利率卻下降了，原因是在收購其他物業公司時增加了很多包干制物業服務管理費，降低了公司的毛利率。通過對輕資產轉型前后銷售毛利率、銷售凈利率和銷售收入增長率的對比分析，我們發現采取輕資產運營模式確實擴大了彩生活的業務規模、銷售收入，提高了它持續盈利的能力。

3.提升運營能力。因為彩生活的存貨很少，所以在分析其運營水平時主要選取了應收賬款周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率這三個指標。2011年-2014年的應收賬款周轉率是在下降，這是因為公司在擴張業務時未對公司的應收賬款進行良好的管理和控制。2015年-2016年的應收賬款周轉率有上升趨勢，這主要是因為隨著輕資產轉型的深入，社區金融服務的開展,公司將理財產品和物業費結合起來，提高了物業服務費的繳收率。流動資產周轉率和總資產周轉率在2013年以后都呈上升趨勢，這也說明輕資產運營模式的實施有利于提高企業的運營管理水平。

表2 2011年-2016年彩生活運營能力指標

4.成長能力增強。彩生活一直在擴大自己的物業管理面積，尤其是在2013-2016年之間物業管理面積增長得比較快。2011-2016年彩生活的銷售收入和凈利潤都在增加，尤其是2014年的銷售收入和凈利潤水平得到很大提高，這是因為2014年上市后，公司利用從市場中獲得的大量融資進一步加快對外并購的速度，快速增加物業服務范圍。2015年的銷售收入增長率達到112.63%的高水平主要是因為并購了開元國際管理有限公司，極大地擴大了公司的物業服務范圍。雖然銷售收入增長率得到大幅度的提高，但由于同時增加了很多包干制物業服務管理費，凈利潤增長率也降低了很多。彩生活的服務范圍和收入在快速增長，公司具有較強的成長能力，這也是得益于輕資產運營模式的實施。

表3 彩生活2011年-2016年成長能力指標

（二）社會價值逐步顯現

1.提供優質服務，建立良好的客戶關系。對于物業管理企業，社區住戶都很關注其保潔、保修、秩序維護和保綠等基本服務的質量。彩生活為了提高保潔、保修、秩序維護和保綠等服務的質量水平，不僅成立了專業維保機動隊和保潔機動隊并為他們配備專業化的設施設備，而且還對其進行科學的安排和監督。公司通過彩之云APP、400電話和彩生活空間店與客戶進行信息溝通并有效處理客戶的問題。彩生活在采取輕資產運營模式后一直堅持提供優質服務和與客戶建立良好關系，使公司的社會價值逐步顯現。

圖1 彩生活2011年-2016年盈利能力指標

（二）企業的社會責任感不斷增強。2015年彩生活成立了彩生活慈善基金會，主要資助一些因身患重病或遭遇意外變故而經濟困難的業主、住戶和公司的員工。為了提升青少年兒童素質文化教育，繁榮社區文化，2016年它推出了“廣公益彩課堂”。這些社會責任活動的開展是彩生活在輕資產轉型過程中社會責任感增強的具體體現，它們會有利于提升企業的品牌價值。

（三）品牌影響力擴大。彩生活自輕資產轉型后獲得過許多獎項和稱號如 “中國物業服務百強企業綜合實力TOP10”、“中國物業服務特色企業企業-智慧社區”稱號和“金獅獎-最具成長性公司”等獎項，這些都是公司品牌影響力擴大的具體表現。

五、結論與啟示

（一）結論

1.輕資產運營模式促進物業管理轉型，再造物業管理價值點。傳統的物業管理服務內容和營業收入來源較為單一。輕資產運營模式大大縮減了人力成本，彩之云等軟件系統的投入、社區金融服務的開展以及線上社區商圈服務的建立極大地豐富了物業管理的內容。彩生活通過建社區服務生態圈，實現了物業服務收入來源的多樣化，再造了物業服務價值點。

2.輕資產運營模式有利于增強公司的競爭力和企業價值。彩生活將互聯網技術與物業管理結合起來，降低了人力成本，在市場競爭中占有一定優勢。同時，彩之云等軟件系統的投入、社區金融服務的開展以及線上社區商圈服務的建立極大地豐富了物業管理的內容，不斷增強市場競爭力，提升企業市場價值。公司一直在提供優質服務的同時注重與客戶建立并保持良好的關系，積極增強企業社會責任感，使得企業的社會價值得到提升。

（二）啟示

隨著人們經濟收入的提高，人們需要的是多樣化、全方位的服務，傳統的物業管理已經不能滿足人們的需要。傳統物業管理企業需要改變業務模式，從對“物”的管理轉變為對“人”的服務，并將互聯網技術與物業管理有效地結合起來，發展多樣化業務。物業企業應該積極構建“社區服務體系”，將互聯網技術運用到社區醫療、社區金融等領域，不斷拓展新的增值服務，尋找新的利潤增長點。同時，物業企業應該注重良好客戶關系的建立與維護，努力提高客戶滿意度。