新城控股中報逆襲 商業板塊繼續突圍高能級城市土儲不斷增加

任可

8月21日，新城控股發布2020年中報業績報告，上半年公司實現營業收入377.36億元，同比大增121.15%;歸屬于上市公司股東的凈利潤32.04億元，同比增長23.59%;扣非歸母凈利潤27.47億元，同比增長33.91%。報告期內，新城控股整體經營業績呈現持續穩健增長態勢。這里面亮眼的當數商業板塊，在主動踐行社會責任、減免商戶租金的前提下，依然逆市突圍。而作為業績保障的土地儲備，在高能級城市的占比不斷增加。此外，公司債務結構依然安全穩健，充裕的現金流鞏固了企業財務護城河，并給新城控股資產周轉提供了強有力支撐。

積極踐行社會責任商業板塊仍逆勢突圍

半年報顯示，“住宅+商業”雙輪驅動是新城控股的核心戰略優勢。其中最值得一提的就是商業板塊業務。在新城控股主動承擔社會責任，主動減免租金的情況下，新城商業上半年依然逆勢突圍。

為了與吾悅廣場品牌商戶共渡難關，新城控股對旗下吾悅廣場全體商戶實施為期67天的租金減半政策，在2020年4月1日至5月31日期間對于影院、教育培訓、健身、KTV等因疫情管控延遲開業的相關商戶也給予租金減半的扶持政策。減免租金，直接導致公司租金收入增速低于年初目標。但2020年上半年，新城控股商業管理運營業務上仍保持良好的發展態勢，平均出租率達96.08%。報告期內，租金收入達到21.32億元，高于2018年全年的租金及管理費收入，且較2019年同期增長22.5%。

有機構預期，隨著疫情得到全面控制，公司商業地產業務恢復良好，預計整體租金收入端有望在下半年恢復。同時，疫情期間公司主動承擔責任的表現，也讓商戶更加信賴企業，這對出租而言是很良性的正面影響。

吾悅品牌三季度進入密集開業期年租金及管理費收入目標55億元

在運營收入穩步提升的同時，新城控股還積極搶占市場先機，持續擴大商業布局，于全國范圍內持續落地吾悅廣場綜合體項目。截至目前，新城控股已在全國布局139座吾悅廣場，累計開業63座。根據規劃，三季度以后，吾悅廣場將進入密集開業期，全年計劃新開業吾悅廣場30座，到2020年底開業總數達到93座，全年租金及管理費收入目標為55億元。

目前，85%的吾悅廣場布局于“十三五”19個國家級城市群，覆蓋了占全國GDP80%的區域，服務所在城市80%的主流人群，實現對城市人流和消費流的匯聚，已初步形成規模效應。這意味著，新城控股的商業板塊正在成為企業的高質量增長支撐，并逐步成長壯大為行業的重要一極。

增加高能級城市的土儲占比債務結構安全穩健 現金流充裕

土地儲備是房企未來的業績增長最基礎的保障。今年上半年，新城控股以較低成本獲取了大量優質地塊，并戰略性增加高能級城市的土儲布局。

上半年新城控股新增土地儲備共56幅，新增總建筑面積1907.78萬平方米，平均樓面地價為2867.82元/平方米。截至6月底，新城控股總土地儲備為1.37億平方米，足以滿足未來2-3年的開發運營所需。土儲充裕，為公司后續高質量發展提供堅實保障。

值得一提的是，在拿地結構上，今年新城控股戰略性增加北京、上海、天津、蘇州、杭州等核心一二線城市的項目。截至2020年中期，新城控股一二線城市的土儲在總土地儲備中占比為 35.75%。同時，作為新城的深耕區域，2020年上半年企業也多次在長三角地區補倉，土儲占比為35%。

機構表示，在房地產行業銷售業績已近乎觸頂的行業現狀下，加之新冠疫情等不確定性的外生沖擊，這將使得不同能級城市的住宅市場發展速度產生更大差異。高能級城市經濟基礎好、人口多、購房需求旺，住宅市場成交更為活躍。在這樣的行業環境下，新城控股一方面主動增加高能級城市的土儲占比，另一方面是在經濟快速發展的長三角城市群補貨，這樣的土儲投資策略與市場的發展規律相吻合，未來預計將為企業帶去更多的業績和利潤增長。

此外，雖然上半年新城控股新增較多的土儲，但是企業的債務結構依然安全穩健。2020年中期，新城控股的凈負債率為35.1%，較2019年同期的76.6%大幅下降41.5%，剔除預收賬款后的資產負債率為43.8%，兩者都遠低于行業均值水平。同時，公司在手貨幣資金為649.9億元，遠高于短期有息負債375.8億元，在手現金完全能夠覆蓋短期債務，現金短債比1.73。這些數據表明，公司流動性充裕，且具備較強的償債能力。