經營租賃下的企業財務核算問題

謝冰舒

隨著國際化進程的不斷深入，企業的經營環境和經營狀況正在發生深刻的變化。全球范圍內的運作和協調對信息技術提出了全新的要求。對傳統的經營租賃發展帶來更高的挑戰，再加上國際會計準則與中國會計準則不斷的接軌趨同，研究經營租賃行業的財務問題，探討解決方法，對完善我國市場經濟有深遠影響。

一、經營租賃的基本概念

租賃經營是所有者或出租人將生產資料出租給承租人使用并收取租金的經營方式。是企業的所有者與經營者之間通過訂立合同而實現企業經營管理權的轉移。租賃經營的內容有企業中的固定資產，也包括企業生產資料的占有、使用和收益權以及對職工的管理指揮權。

二、財務問題

對于中小企業來說，財務問題的常有形式一般是以下幾種：

（一）未按權責發生制列支收入問題

《企業會計準則》規定企業應當以權責發生制為基礎進行會計確認、計量和報告，有些企業是根據收付實現制的方式列支收入，按收付實現制確認收入不僅違反《企業會計準則》同時也違反了《企業所得稅實施條例》，多確認了收入同時也多繳納了所得稅，根據國稅函[2010]79號國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知第一項根據《企業所得稅實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《企業所得稅實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入，因此無論從準則還是稅法上均應按權責發生制核算及計稅。

（二）存在欠租未入賬的問題

有些企業由于稅務開票問題未將年底欠收的租金反映在財務賬上，而是單獨賬外表格統計，屬賬外資產存在不同風險，一是根據《會計法》第十條規定，債權債務的發生和結算，應辦理會計手續，進行會計核算，存在法律風險，二是根據《企業會計準則》及《國稅函[2010]79號國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》中提到對簽訂的合同需按權責發生制確認收入，因此存在少確認收入的財務風險及少繳納企業所得稅的稅務風險，建議每年對應收欠收的租戶根據權責發生制進行賬務處理，并制定應收賬款催款計劃，落實催款責任人，必要時聘請律師訴訟，賬齡超過三年以上并無法聯系到租戶形成壞賬的，按審批程序，進行壞賬清理。

（三）財務收款核算主體與合同簽訂主體不一致問題

有些企業本部職工與該企業子公司簽訂房屋租賃合同，但卻通過企業本部直接從該職工工資中代扣，賬務處理未將代扣的租金代付到企業子公司而直接反應在了本部收入，由于合同簽訂的合同主體及房產所有權均是子公司，根據（關于納稅人對外開具增值稅專用發票有關問題的公告-2014年第39號）規定， “貨物、勞務及應稅服務流”、“資金流”、“發票流”必須都是同一受票方，因此簽訂合同提供租賃服務方是子公司，收款方也應是子公司。

（四）收取租金未核算在收入科目

有些企業收到承租方租金時，直接反應在費用科目，根據《企業會計準則21號-租賃》核算要求，存在財務風險。

（五）財務核算不及時問題

某些企業會通過招標方式招租，有意向的租戶將會繳納一定金額的投標保證金，一旦開標確定中標單位后如期退還投標保證金，最終與中標人再根據合同約定收取履約保證金即是押金，但不少企業對于中標的承租方，會采取投標保證金直接轉為履約保證金的方式優化處理，但卻不及時辦理審批手續，導致財務賬上一直列式在投標保證金科目，但是從及時性原則角度出發，會計事項必須于經濟業務發生時及時記錄，否則財務數據容易失真，時效性上大打折扣。簽訂合同一經生效本應及時按合同約定收取保證金，如與租戶約定將投標保證金轉入履約保證金應及時辦理轉入手續，該調表填表，該審批審批，不得拖拉。

（六）無證資產未入賬問題

某些企業歷史遺留問題部分租賃資產未取得產權證，未列支在財務賬上，賬實不符，但無證的資產基本都是在出租的狀態，但根據《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定未依法取得房屋所有權證的，不得出租，如是因為未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，會面臨合同無效租賃風險，另《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條第二款規定市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償，存在房產征收時未能補償的風險，應盡快辦理產權登記證明，聘請第三方機構評估市值，以評估價格入賬，可增加企業賬面資產，改善企業資本結構，增強企業實力，有利于企業向外界融資。

（七）關聯單位使用物業未繳納租金問題

某些企業的物業提供給下屬子公司使用，但未向其收取租金，存在稅務風險，根據《企業所得稅》及《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第六章 “特別納稅調整”明確規定了關聯企業間應當按照獨立原則進行稅務處理，雙方均存在納稅調整風險，下屬子公司應向產權方簽訂租賃協議，并且定期繳納租金。

（八）私車公用問題

隨著公務用車的改制，員工業務需要，一般使用私家車作為交通工具，再通過每月定額以油票報銷，報銷的附件簡單粗暴，報銷附件僅有支付單、燃油發票及報銷名單，并未附上每人報銷費用構成明細即里程數，出勤時間，往返地點，所辦事由，證明人等信息，存在不同風險，一是根據企業所得稅法第八條企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除，如附件不齊全難以證實費用就是為”公用”發生的費用很有可能存在納稅調整風險，二是根據《違反黨政機關厲行節約反對浪費的條例》規定第二十六條“黨政機關應當從嚴配備實行定向化保障的公務用車，不得以特殊用途等理由變相超編制、超標準配備公務用車，不得以任何方式換用、借用、占用下屬單位或者其他單位和個人的車輛，不得接受企事業單位和個人贈送的車輛?！币约暗诹龡l“…國有企業、國有金融企業、不參照公務員法管理的事業單位，參照本條例執行…”的規定執行，公用證據不足，很可能存在變相的虛開發票套取企業資金的行為，存在違紀風險;三是根據《國家稅務總局關于個人因公務用車制度改革取得補貼收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函〔2006〕245號）第一條的規定，因公務用車制度改革而以現金、報銷等形式向職工個人支付的收入，均視為個人取得公務用車補貼收入，按照“工資薪金”項目計征個人所得稅，以上通過報銷的形式未繳納個人所得稅，存在稅務風險。

三、解決措施

（一）建議優化合同簽定，規范財務核算

合同的一些關鍵條款是財務核算的重要依據，合同標的、發票的開具時間、付款的方式及時間、遞增方式、租賃期限、等不同條款簽訂方式都要與其相匹配的賬務處理，對企業的涉稅都將產生不同的影響，因此在合同評審時財務需要對相關合同條款進行評審，在對合同標的的評審時，需注意具體的標的內容，能夠清晰反映業務的實質內容;在對租賃期限的審核時需要清晰標明租賃的時間范圍，明確使用時間;在對發票的開具時間審核時，需要認識到開具發票意味著增值稅涉稅的時間，因此需明確體現何時開具發票;在對付款方式及時間審核時，需明確是按年還是按月，清晰體現具體的收款時間，不同的時間核算分錄不盡相同;在對遞增方式的審核時，需要明白遞增的比例多少，關聯到第二年度的租金上漲的幅度，繳納的租金也會不一。因此財務對合同評審的嚴格把關，可以識別和控制不同的風險，防范企業的經營風險。

（二）強化財務管理建設

財務工作是一份業務性較強的工作，是對有關資金獲得和使用的管理工作，財務管理的好壞，影響到企業的管理水平，因此加強財務的規范化管理建設及其重要。一是完善財務內控制度，讓財會工作有章可循，有章必循，加強法制觀念，促進廉潔奉公建設，提高法律意識;二是培養財務人員的責任意識，加強財務人員的素養、責任心、職業操守的養成;三是要加強財務人員的專業技能，提高業務能力及工作效率，建立梯隊型人才隊伍，使財務工作有序進行，不斷記性人才的更新及補充，保證企業財務工作持續穩健的開展。同時加快財務轉型，提升整體管理水平，進一步推動專業、高效、負責的財務團隊建設。

（三）加強對租賃資產的管理

一是需要建立完善的資產管理制度，加強資產的有效管理，明確對購置、領用、出售、盤盈、盤虧，報廢等流程的處理，規范資產管理，二是梳理資產狀態，完善資產檔案，資產管理部門定期聯合財務部門盤點資產，財務部門若未參與監盤，可能導致租賃房屋資產賬實不符、價值計量不準確，影響資產核算的完整性;尤其是未對閑置空置物業土地的盤點，會無法確定是否存在出租合同已到租戶仍占用資產的情況，是否存在標注閑置實際出租，但租金未移交財務核算私自設置小金庫情形。三是培養管理人員的創新思維，對積壓閑置的資產，研究盤活方案，提高資產的使用率，增加企業的收益，使得資產管理能夠持續有效運行。

（四）建立完善公務用車管理制度

依制度審核補貼、報銷附件，制定相關的公務用車使用管理規定，確定公務用車的使用范圍以及申請程序并建立相關的主管部門，明確責任主體以及用車人員的要求，對于違規用車行為，依法處置，并建立問責監督機制。

四、結語

總而言之，雖然我國的經營租賃企業財務核算制度還處于基礎的實施階段，在制度管理上均存在或多或少的問題。但是，卻無法忽視企業財務核算制度對企業帶來的幫助和好處。而且，更重要的是，對整個市場的競爭也起到了很大的掌控作用。本文通過建議優化合同簽定、強化財務管理建設、加強對租賃資產的管理、建立完善公務用車管理制度這四個方面，積極的解決財務核算問題，以此來不斷的保證企業發展的同時，也保證了國家的效益發展。

（作者單位：廣州南沙現代農業產業集團公司）