萬科“現金為王”戰略見效業績、財務結構全面領跑行業

張一

因為疫情以及房地產行業在政策天平上的位置變化，令許多房地產公司的中心工作變成了“活下去”。

正是在“現金為王”戰略的指引之下，萬科在發展定位、項目遴選與管控、財務穩健等各方面全面進行了升級與再調整。盡管包括萬科在內的所有房地產企業都沒有預料到疫情把行業推向了發展的轉折點，但萬科的種種準備讓其承受住了疫情沖擊，并發力“疫情后”市場。萬科半年報顯示，公司上半年實現營收和凈利雙增長，負債穩健，業務多元化進展上佳。

業績顯龍頭本色 財務穩定“護航”

作為行業的絕對龍頭，維持穩健的銷售規模并非易事，但萬科并沒有讓市場失望。自5月份開始，萬科的單月銷售金額已經開始恢復同比增長。雖然前六個月集團的合同銷售面積同比下降3.4%至2077萬平方米，但降幅已經較一季度收窄0.9個百分點;同時實現合同銷售額3204.8億元，降幅較一季度收窄3.7個百分點。在集團上半年銷售的產品中，住宅占90.5%，商辦占6.0%，其他配套占3.5%。在剛過去的8月份，萬科實現合同銷售金額587.20億元，同比增長33.06%，較上月增速提升10.59個百分點;實現合同銷售面積422.90萬方，同比增長52.45%，較上月增速提升26.77個百分點。今年前8個月累計合同銷售金額4382.2億元，同比增長2.79%;累計合同銷售面積2893.9萬方，同比增長5.58%。

《紅周刊》注意到，在經歷了2017年和2018年的項目結轉高峰期后，整個房地產行業的結轉收入與毛利率都于近期出現了明顯下滑。盡管如此，萬科仍實現了營業收入的同比增長。

2020年上半年，集團實現營業收入1463.5億元，同比增長5.1%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤125.1億元，同比增長5.6%;每股基本盈利1.11元，同比增長4.0%;全面攤薄的凈資產收益率為6.39%，較上年同期下降0.96個百分點。分業務類型看，來自房地產開發及相關資產經營業務的收入為1381.4億元，占比94.4%;來自物業服務的收入為67.0億元，占比4.6%。盡管萬科的毛利率較2019年的高點有4個百分點的回落，但其盈利能力仍高于行業平均水平。《紅周刊》梳理Wind申萬數據注意到，TOP20房企上半年的平均毛利率為28.5%，平均ROIC為2.33%;萬科的毛利率和ROIC則分別高出TOP20平均值3.3個百分點和0.36個百分點。

值得關注的是，萬科的已售未結合同金額較2019年末增長明顯，而這部分金額是未來營業收入的重要來源，為業績計算與增長提供重要保障。半年報顯示，截至報告期末，集團合并報表范圍內有4743.2萬平方米已售資源未結算，合同金額合計約6953.3億元，較上年末分別增長10.6%和14.2%。在業績穩增、項目結轉穩步推進的同時，萬科仍保持了一貫的財務穩健優勢，尤其在“三道紅線”對房企財務指標穩定性提出更高要求的背景下，萬科“現金為王”的戰略更是為公司度過此次行業寒冬穩定護航。

截至2020年上半年末，萬科的凈負債率僅為27.0%，有息負債金額為2729.8億元，占總資產的比例為15.1%。財務結構也較為健康，有息負債以中長期負債為主，報告期內，萬科實現經營性現金凈流入226.1億元。截至報告期末，公司持有貨幣資金1942.9億元，遠高于一年內到期的流動負債總和。

產業鏈不斷完善 多元化成績斐然

“收斂聚焦”“穩固基本盤”的口號曾讓萬科的多元化業務淡出人們的視野，如今萬科首次對外披露了多元化業務的具體經營數據，演繹了什么叫作真正的“大象起舞”。

租賃住宅業務方面，截至2020年上半年，萬科在33個城市累計開業泊寓12.73萬間，報告期內新增開業1.89萬間，已開業項目整體出租率為88%，成熟期（開業半年及以上）項目出租率為93.7%，上半年租賃業務營收10.5億元。商業開發及運營業務方面，萬科（含印力集團）累計開業商業項目面積836萬平方米，同比增加11%。其中，報告期內新開業一個購物中心及4個社區商業。2020年上半年商業業務營收30.5億元，同比增長0.3%;整體出租率90.6%，開業3年以上的商業項目出租率91.8%。規劃和在建商業面積543萬方。物流倉儲服務業務方面，截至上半年，萬科物流倉儲服務累計開業建面616萬方，其中高標庫和冷庫占比分別為94%和6%，穩定期出租率分別為89.1%和81.5%;物流服務業務實現營收8.3億元，同比增37%，其中高標庫和冷庫收入占比分別為69%及31%。

此外，萬科亦發力聚焦“軌道+物業”（TOD）領域，累計獲取49個TOD項目，涉及的建筑面積是1803萬平方米，累計總投入2400億元，每個項目維持在40億到50億的投資和建面。