土地用途與出讓年限不一致能否辦理首次登記

徐映雪

案? ?例

A公司申請a建筑物的首次登記，a建筑物共10層，1～2層為商場，3～10層為住宅，國有土地使用證證載及國有土地使用權出讓合同約定該宗地的性質為出讓，土地用途為“城鎮住宅、商業服務”，使用年限為70年;建設工程規劃許可證證載建筑物建筑分類為商住，能否直接為a建筑物辦理首次登記，土地用途及使用年限應如何登記？

分? ?歧

觀點一：登記機構在首次登記時應根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《出讓和轉讓暫行條例》）及《土地利用現狀分類》（GB/T 21010-2017）的有關規定，將1～2層商場對應的土地登記為零售商業用地40年，3～10層住宅的土地登記為城鎮住宅用地70年。

觀點二：土地用途既包括住宅，也包括商業，并不單一，應為綜合用地。根據《出讓和轉讓暫行條例》的有關規定，登記機構在首次登記時應把土地用途登記為綜合用地50年。

觀點三：登記機構在首次登記時應按土地證證載及土地出讓合同約定的內容進行登記，即土地用途登記為“城鎮住宅、商業服務”，土地使用年限登記為70年。登記機構未改變土地申請權源材料的內容，即使登記錯誤，也屬合同簽訂部門的責任，非登記機構的主觀故意，不承擔相應責任。

分? ?析

上述三個觀點筆者均不支持。

首先，登記機構無權擅自變更土地用途及使用年限。

《物權法》第一百四十條規定：“建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。……