房屋測繪面積與規(guī)劃面積差異問題探討

程祥基

摘 要 房屋面積與市場價格存在正相關關系，關乎消費者利益，房屋測繪面積與規(guī)劃面積之間的差異，易引發(fā)多種矛盾、糾紛。本文分析房屋面積與規(guī)劃面積之間差異產(chǎn)生的主要原因，結合不同情況下面積差的區(qū)分方法，提出相關合理化建議，供以參考。

關鍵詞 房屋測繪面積;規(guī)劃面積;面積差異

房價是開發(fā)商、社會群眾以及政府關注的熱點問題，房屋面積的準確計算，與開發(fā)商經(jīng)濟收益、產(chǎn)權人切身利益、政府財稅收入等密切相關。該差異為建設單位帶來困惑的同時，對于房產(chǎn)行政管理部門與規(guī)劃行政主管部門而言，相應提高了行政管理工作銜接難度。

1房屋測繪面積與規(guī)劃面積差異產(chǎn)生原因分析

（1）參照房屋面積計算規(guī)范不同。現(xiàn)行依據(jù)的建筑面積計算規(guī)范分別為《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000，簡稱《房產(chǎn)規(guī)范》）《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013，簡稱《建筑規(guī)范》）。其中，《房產(chǎn)規(guī)范》主要為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設提供相關數(shù)據(jù)、資料，由國家質監(jiān)局于2000年2月發(fā)布。《建筑規(guī)范》主要用于施工結算，即計算建筑工程建設全過程建筑面積等，由住建部和國家質監(jiān)局于2013年修訂發(fā)布。兩部“規(guī)范”針對部分規(guī)劃設計功能區(qū)計算面積方面，計算標準不一致。房產(chǎn)權證登記面積依據(jù)《房產(chǎn)規(guī)范》計算得到，規(guī)劃部門規(guī)劃許可證發(fā)證面積依據(jù)《建筑規(guī)范》計算得到，兩者存在一定面積差異。部分城市以《建筑規(guī)范》為基礎，制定符合當?shù)貙嵡榈慕ㄖ娣e計算規(guī)則，主要應用于當?shù)匾?guī)劃部門，作為容積率等規(guī)劃指標計算依據(jù)，進一步加大了面積差異。

（2）圖紙變更與數(shù)據(jù)采集方面。房屋建筑工程建設的前提是繪制科學合理的施工設計圖紙，以作為房屋建筑重要建設依據(jù)。房屋建筑工程中，房屋內外結構較之以往變化較大。經(jīng)濟高速發(fā)展背景下，建筑行業(yè)蓬勃發(fā)展，建筑材料不斷更替創(chuàng)新[1]。實際建筑工程建設過程中，易受到空間、天氣、地形等外界因素影響，以及施工技術應用質量與技術科學性等外界因素影響，很大一部分工程項目中，對數(shù)據(jù)實際采集控制程度較差，一旦施工圖紙受到內外因素影響，不得不做出變更設計，更改施工方案，極易導致面積差異。

（3）開發(fā)建設單位等違規(guī)操作。部分開發(fā)商利用房屋測繪面積與規(guī)劃面積形成的面積差，設計“面積陷阱”。如，部分開發(fā)商利用《建筑規(guī)范》中，針對“建筑物室內不相連通”的建筑部件不計算面積，要求設計單位設計空調隔板、花池等不必要構件，為避免與室內相連，使用欄桿等隔開，產(chǎn)權人易改造使用，以此作為銷售賣點，吸引消費者購買。此外，開發(fā)建設單位未能嚴格按照許可要求，規(guī)范施工。如，原規(guī)劃分戶面積小于實際竣工后面積等。也存在部分測繪單位因自身利益，配合開發(fā)商故意隱瞞違法建設面積，以通過行政部門審核，由此導致房產(chǎn)測繪面積與規(guī)劃面積差異較大。

2解決房屋測繪面積與規(guī)劃面積差異問題的對策

《房屋規(guī)范》與《建筑規(guī)范》之間存在的面積差異基于行政部門核準，符合現(xiàn)代城市規(guī)劃建設，屬于“系統(tǒng)性”面積差，可能影響行政部門公信力，一定程度增加建設單位協(xié)調成本[2]。但“人為”因素導致的面積差影響更為嚴重，可能影響城市良好秩序，增加配套設施負擔，使國家稅收、市政配套費、土地出讓金等流失。在房地產(chǎn)開發(fā)市場中，此舉不利于營造開發(fā)商公平競爭的環(huán)境，易引起房地產(chǎn)市場動蕩，受到政府行政部門的特別重視。基于此，從以下三方面提出解決上述問題的有效對策：

（1）確保測量成果獨立性。針對因參照規(guī)范不同而導致的房屋測繪與規(guī)劃面積差異，規(guī)劃部門進行規(guī)劃核實工作中，可要求人員提供房產(chǎn)測繪成果、規(guī)劃面積成果。通過提交的規(guī)劃面積測量資料，查驗是否存在增減面積情況，如改建、擴建、改變使用功能等，規(guī)劃核實面積按照房產(chǎn)測繪成果為標準。所變更部位的面積，以規(guī)劃面積測量成果為依據(jù)，除此之外，其余情況以房產(chǎn)測繪成果為標準。由此一定程度上可協(xié)調兩個行政部門審批等工作有效銜接，保證測繪結果與規(guī)劃結果具有獨立性。對于房屋測繪面積與規(guī)劃面積差異較大情況，需要考慮是否存在測繪核算錯誤。相關部門應嚴格遵守合理審慎原則，可要求申請人攜帶相關資料重新核實確認，也可申請開展實地核查確認。對因技術規(guī)范導致的房產(chǎn)測繪與規(guī)劃驗收測繪面積差異較大問題，在不動產(chǎn)登記時，可通過內部會商與有關部門取得共同意見后決定，并注明面積不一致原因。

（2）堅持推行房屋測繪改革。為解決不同部門執(zhí)行標準不一致導致的面積差問題，國務院于2019年印發(fā)《關于全面開展工程建設項目審批制度改革的實施意見》，提出有關工程建設項目審批的 “四統(tǒng)一”，對于涉及驗收的測繪工作，開展“一次委托、聯(lián)合測繪、成果共享”，各地方政府應積極推行 “三測合一”“多測合一”改革，利于從根本上解決房屋測繪面積與規(guī)劃面積差異問題。改革并不是一蹴而就，同樣需要各測繪公司的提高內部監(jiān)管力度，加大培訓力度，有效整合測繪流程，科學規(guī)劃統(tǒng)一的測繪標準。

（3）加大違法行為監(jiān)管力度。部分開發(fā)商利用規(guī)范理解層面歧義，設置“面積陷阱”獲取更高利益，此種行為屬于違規(guī)行為，需要相關部門增加監(jiān)管力度，加以預防引導，對于隱瞞面積等違法行為實施嚴厲打擊。地方政府結合實際情況，出臺相關技術規(guī)定，以堵塞技術漏洞，強化規(guī)劃審批后管理與核實管理工作，對房屋建筑施工從嚴把關，取消不必要建筑構件，打消“偷面積”僥幸心理，根源處避免“偷面積”情況發(fā)生。建議有關部門普及有關房屋測繪面積與規(guī)劃面積差異問題，明令禁止“面積陷阱”“偷面積”等違規(guī)、違法行為，強化業(yè)主對住宅品質要求意識，向開發(fā)商明確國家以及地方測繪相關制度要求，監(jiān)督其嚴格按照標準執(zhí)行。

3結束語

房屋測繪面積與規(guī)劃面積存在差異問題，需要政府相關部門堅持改革，統(tǒng)一測繪標準，制定符合地方實情的技術規(guī)定，積極宣傳引導，加大監(jiān)督管理力度，構建企業(yè)誠信制度，制定“黑名單”，維護房地產(chǎn)市場環(huán)境，保障消費者利益，促進和諧城市建設。

參考文獻

[1] 尹愛群.不動產(chǎn)登記中測繪與規(guī)劃面積差異分析及對策[J].中國房地產(chǎn)，2020（18）：25-28.

[2] 鄭春苗，盧炫羽.房屋建筑面積有關問題的探討[J].測繪與空間地理信息，2018（12）：229-231.