法律咨詢

租客擅自轉租，房東可以收回房屋并索要轉租收益嗎？

編輯同志：

我把一套閑置的房子以每月1500元的租金租給胡某，后胡某未經我同意又以每月1800元高價轉租給了趙某，他騙趙某說房子是他的，收了趙某3個月的租金，從中賺了900元，現在胡某不知去向。由于胡某與趙某簽有房屋租賃協議，因此趙某現在不愿意搬出，我找了派出所，民警說這是民事糾紛，他們無法干預。請問，我怎樣才能收回我的房子？另外，我可否找胡某討要其轉租賺的900元？

讀者：馬進

馬進讀者：

一方面，你有權跟胡某解除合同并讓趙某騰房。《合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人……承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”據此，你有權解除租賃合同收回房屋，而且只要通知胡某即可生效。如無法通知胡某，也可登報公告解除合同。合同解除后，你作為房屋所有權人有權要求次承租人趙某搬出。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十八條規定：“房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。”據此，如趙某拒不搬離，你可以到法院起訴。

另一方面，胡某高價轉租所獲收益歸其本人所有。《合同法》第二百二十五條規定：“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。”就是說，承租人未經出租人同意轉租房屋，出租人解除合同時，要求承租人返還向次承租人收取的超出出租人應收租金部分收益的，法院不予支持。從你所述情況看，你和胡某之間并無轉租方面的約定，因此，你無權向胡某討要其轉租所賺取的900元。

因過錯給單位造成損失，單位有權追償嗎？

編輯同志：

我是某公司的銷售人員。公司的規章制度規定，員工在上班過程中使用機動車的，應遵守交通規則，若因違章行為造成公司重大損失的，公司保留向當事人依法追究賠償責任的權利。3個月前，我在駕駛公車前往客戶單位途中因違規變道、嚴重超速，與趙某車輛相撞，交警認定我負事故全部責任。后趙某起訴我公司，法院判決公司賠償其12萬元。公司支付賠償金后向我追償這12萬元。請問，我有義務向公司支付這筆錢嗎？

讀者：何一帆

何一帆讀者：

《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定：“雇員在從事雇傭活動中致人損害的，雇主應當承擔賠償責任；雇員因故意或者重大過失致人損害的，應當與雇主承擔連帶賠償責任。雇主承擔連帶賠償責任的，可以向雇員追償。”一般認為，法律對行為人只有一般要求，而行為人欠缺一般人應注意的程度而產生嚴重損害后果時，應認定有重大過失。本案中，你違反交通法規，對事故負全責，且給公司造成了12萬元的損失，應當屬于具有重大過失，所以公司在向趙某承擔賠償責任后有權向你追償。至于追償的比例，則應當綜合考慮員工的收入水平、職業風險、員工過錯程度、單位的管理疏漏、造成損害的程度等因素予以確定。如果雙方就追償比例無法協商一致，則應通過訴訟來解決。

對于賠償的方式，《工資支付暫行規定》第十六條規定：“因勞動者本人原因給用人單位造成經濟損失的，用人單位可按照勞動合同的約定要求其賠償經濟損失。經濟損失的賠償，可從勞動者本人的工資中扣除。但每月扣除的部分不得超過勞動者當月工資的20%。若扣除后的剩余工資部分低于當地月最低工資標準，則按最低工資標準支付。”