地產商“造假”房價原始數據？

王晨波　吳　琴

郵國家統計系統提供的房產價格指示被人懷疑“失真”，這究竟是因為房產商集體操縱，還是因為統計方法不科學。

進入11月，關于中國房地產泡沫的爭論并未因為加息而停止或減弱。

中國政府的智囊機構——中國社科院的學者們堅持認為中國地產界已成為“泡沫”重災區；而作為國內房地產界的監管者——建設部則專門撰寫長文反駁此說。

雖然爭論者仍未就“泡沫”界定達成共識，但雙方卻都關注一個核心指標即房產價格：價格是否已經虛高？價格是否還要連續上漲？價格走勢還能持續多久？

在國內，這些指標是由國家統計系統提供的。但“統計價格指標可能已經嚴重偏離了實際市場價格，這些數據可能已經存在人為操控”。10月29日中國社會科學院金融研究所房地產金融研究中心研究員尹中立對《中國新聞周刊》說，他認為這些數據存在“先天不足”。

人為操控？

尹中立是在最近考察上海及深圳房價時開始發現這一問題的。

他對于上海房價非常熟稔，據他觀察，房價實際走勢可能并不像上海統計局公布的房價指標走勢。

宏觀調控之后，“一些大的樓盤的銷售和交易明顯萎縮，交易明顯清淡，價格在往下走。”尹說。但是統計數據卻始終漲勢如虹。

由此，他開始成為統計數據的懷疑者。一個簡單的比較令他更加篤定自己是正確的。

據有關部門要求，自今年7月1日起，上海市對所有房地產交易實行網上登記備案。因此7月后，上海的房地產交易價格有了比較可靠的來源。根據上海市房地產交易中心的數據，上海目前商品房的加權平均價約在8500元／平方米左右。

而上海統計局公布的今年上半年商品住宅平均價格為5135元／平方米，8500元比5135元增長了66%。

因此，他認為，“上海的房地產價格公開數據與真實價格之間有著驚人的差距。”

最終，他從中國現行統計方法中找到了形成偏差的答案。“中國常規的統計方法是從開發商那里而不是從市場各方采集數據，從而造成數據準確性與可信度大打折扣。”

也就是說，我們看到的統計指標是基于房地產商所填報的數據而來的。

可以作為佐證的是，10月底的一次新聞發布會上，國家統計局新聞發言人鄭京平表示：統計局的統計并未從房地產的消費和使用方面著眼。“我們主要是從開發商的角度，就是說從生產方統計的，也就是房地產開發商完成的情況。”

這些數據在尹看來形跡可疑，“在利益的驅動下，開發商可能按需填報。房價上漲時，由于擔心政府干預，他們傾向于低報銷售價格。行情看淡時，開發商又希望報高價格，造成價格上漲的假象，制造稀缺的市場預期。”

由此，他判斷地產商“聯手做局集體操控房地產統計”的可能性非常之高。

另一位曾經參與制定國家統計局“國房景氣指數”和“中房景氣指數”的學者也告訴本刊，“現行基于報表制的統計方式的確有可能造成較大偏差。”

辯駁“造假說”

“嚴格地說，這個數據幾乎是不可能作假的。”北京市統計局固定資產投資處處長鄭新對《中國新聞周刊》說，鄭多年從事固定資產投資方面的統計工作，其中就包括房地產投資這一塊。

按照我國現行投資統計制度，城鎮范圍內的投資包括基本建設、更新改造、其他投資、房地產開發和城鎮私人建房。

其中，城鎮私人建房投資資料從城建部門取得，其余四部分按規模實行全面報表制度，凡是單個項目投資超過50萬元的(部分省市是500萬元以上)按項目報填送報表。

以北京為例，由于北京目前私人建房已經微乎其微，所以基本實行的是全面報表制度。這意味著，所有的地產商都要向北京市統計局提交統計報表。

由此也可以發現，統計系統事實上并不從房地產監管部門如房管局等獲取數字，而是直接將報表發給各企業，由企業填報。其中還有一個重要的原因是，統計系統往往需要最新的數據，但是房屋管理部門的數據往往比較舊。

“統計局的報表是按照《統計法》規定設計的，首先要求地產商的銷售額和銷售面都嚴格按照售房合同計算填報。其次，統計報表設計具有極強的平衡關系，比如賣多少房子對應相應的空置房。這意味著，一處作假處處作假。”鄭新說。

隨后，統計系統還要就統計內容的真實性進行稽核和檢查，填報錯誤者最多將被處以5萬元左右的罰款。在鄭的工作經驗中，幾乎沒有出現過明顯的漏報和誤報情況，“很多錯誤都是因為企業沒有正確理解報表指標引起的，而非人為的操縱。”

那么，為什么會出現上述上海房價統計中兩個平均價格的“天壤之別”。那位曾參與制定“國房景氣指數”和“中房景氣指數”的學者認為，根據《統計法》規定，統計局統計的數據是一個混合平均數，即一個城市中某一時限內所有在售地產項目的統計，其中包括：市內和市郊、民居及商用等。

“這樣統計出來的就是一個包含多種不同地段質量的房屋的平均價格。”他說。而上海市房地產交易中心的數據可能并不全面，一位當地的地產商對本刊透露，雖然監管機構要求所有房產交易必須上網，但是很多郊縣項目還未上報至交易中心。因為高達8000余元的平均價是市內的價格，而非統計學意義上的平均價。

兩者從統計范圍上缺乏可比性。

統計變革亟待“破冰”

“我們沒有填報過北京統計局的日常報表。”北京市一家地產企業總裁對本刊說，同樣的，本刊詢問的其他兩家地產商也都對這種原本用于國家日常統計的報表記憶模糊。

根據中國的現行統計方法，“報表制度屬于國家統計調查，是由各省、自治區、直轄市統計局和國務院各有關部門負責，根據國家統計局擬定的內容，按照全國統一的統計范圍、計算方法、統計口徑和填報目錄，認真組織實施，按時填報。”

報表制度按報告期別分為年報和月報、季報等定期統計報表。各項報表的報送時間及報送方式按規定以電子郵件或傳真的形式向國家統計局報送。

對此，鄭新解釋說，“房地產企業必須依法填報統計報表，由財務部門來做。那些企業高層可能不了解。”

另外，房地產界對于統計系統“平均房價”等指數的質疑之聲也不絕于耳，中國的平均房價中包含了大量的農村房產，這同城鎮中的房地產是截然不同的兩種事物。

“計算整個城市的平均價格乃至全國的平均價格沒有意義。這就如同不可能拿一輛奔馳的價格同一輛夏利相比較，并計算平均車價，這對于購車人沒有任何意義。”北京市華遠地產股份有限公司總裁任志強對本刊說。

統計學者們和地產商還對統計計算的方式也有諸多微詞。事實上，在統計界這被歸咎于制度性誤差。中國現行的固定資產投資統計，是從計劃經濟時代的基本建設統計演變而來的。

建國初期，中國只有基本建設投資統計，至上世紀70年代末才增加了更新改造、全民其他和城鎮集體投資統計，80年代初增加了城鄉私人建房統計，直到90年代初才將農村集體和房地產開發納入投資統計范圍。由此基本形成了現在的投資統計框架。雖然框架已建，但是統計方法上還是以計劃經濟時代的報表制為主。

據了解，目前國內主流的報表統計中存在報表種類多，統計口徑不統一，指標繁瑣，個別指標用處不大，部門合作有限，報表收集難度加大等主要問題。

而在歐美等發達國家，目前主要采取的是“抽樣調查”的方式，而非報表制。“從某種意義上來說，統計調查方法改革就是一個擴大抽樣調查的應用領域、縮小全面統計報表的調查范圍，逐步確立抽樣調查主體地位的過程。”國內一位統計系統的官員曾經這樣說。

但這項改革進展得并不順利，據本刊了解，目前房地產平均價的計算幾乎不采用抽樣調查的方式而沿襲報表制。

“如此統計出來的數據可能從縱向上看還有宏觀的可比性，但對于普通老百姓沒有任何實際意義。”一位統計學者說。