棚戶區改造房屋征收補償糾紛困境及破解路徑

摘要：棚戶區改造對于優化舊城區土地資源、改善城市環境，合理引導城市人員流動，改善百姓居住條件具有重要意義。但在棚改過程中也存在著大量房屋征收補償糾紛，如何一方面支持國家棚改政策，另一方面維護被征收人合法權益，構建和諧棚戶區改造系本文重點討論的問題。

關鍵詞：棚戶區改造;征收補償;破解路徑

棚戶區改造是我國政府為改造城鎮危舊住房，改善困難家庭住房條件而推出的民生工程，大力推進棚戶區改造，讓更多困難家庭的住房條件早日得以改善，同時棚改能有效拉動投資、消費需求，帶動相關產業發展，推進以人為核心的新型城鎮化建設。2013年至2017年全國改造各類棚戶區1000萬戶，民生居住條件明顯改善。但在棚改過程中也存在著大量房屋征收補償糾紛，筆者對江西省高級人民法院、南昌市中級人民法院幾十起房屋征收行政訴訟案件判決書進行研究，其中因房屋征收補償不合理而引發的糾紛占絕大部分比重，如何破解棚戶區改造的補償糾紛困境，實現“城市贏得環境、百姓贏得財富、政府贏得民心、社會贏得和諧”目標成為棚戶區改造研究的重點。

一、棚戶區改造房屋征收補償糾紛主要成因

（一）征收與補償時間節點沖突導致被征收房屋價值減損

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。”條例雖然明確規定了被征收房屋價值的補償應按評估的市場價格確定。但在征收實務中，房屋征收決定作出之日與最終與被征收人簽訂補償協議往往有較大的時間差，且房屋評估機構的選定、評估都需要時間，然而房地產市場價格在這期間可能發生較大的波動，特別是全國房價持續上漲的趨勢下，最終簽約時的房屋市場價格與評估價可能存在較大差異性。

其次，因征收補償價格有異議，在征收決定書規定的時間內，被征收人無法與征收部門達成征收補償協議。依據條例的規定，由房屋征收部門報請作出征收決定的地方政府作出補償決定。而地方政府作出補償決定也往往需要較長的時間，這期間擬被征收的房屋市場價值也可能發生較大波動，地方政府不可能重新讓評估機構進行評估。

（二）房屋價值評估制度不健全且缺乏司法救濟程序

首先，從目前法院審理因棚戶區改造房屋征收補償糾紛案件審理情況來看，法院對于因房屋評估方案不合理而產生的糾紛目前并沒有納入到司法審查的范圍，也即法院僅對征收合法性進行司法審查，而不對征收的合理性進行審查，因此被征收人無法因評估方案不合理而起訴房屋評估機構，只能通過申請復核評估、申請鑒定等方式維權。司法審查的缺失難與保障被征收人的合法權益。

其次因房屋征收評估因戶數多，評估量大的特點，如何選取客觀公平的標準對被征收房屋進行分級，如何保障到每戶都能公平合理的估價這是急需要解決的問題。實踐中大量征收紛糾的產生，跟評估機構“一刀切”未考慮每一戶的具體情況進行分戶評估有關。

（三）房屋補償方式單一，房屋產權調換異地安置率偏高損害被征收人利益

條例賦予了被征收人補償方式的選擇權，可以選擇貨幣補償和產權調換兩種方式。產權調換就可分為就近產權調換和異地產權調換。但在棚戶區改造實踐中，很多地方政府變相剝奪了被征收人的選擇權，產權調換只有異地產權調換一種方式，且可供選擇的異地產權調換房屋大多地理位置極其偏僻，而被征收的房屋大多地處市區，地理位置優越、教育、醫療等設施齊全。被征收人如選擇貨幣補償，又往往因為被征收房屋面積小，所得補償金無力購買同地段新開發的商品房。因此異地產權調換率偏高極大地損害了弱勢被征收人的合法權益。

（四）不經法定程序的違法強制搬遷

條例明確規定實施房屋征收應當先補償、后搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違法斷水、斷電等方式迫使被征收人搬遷。被征收人簽訂了補償協議后在規定的期限內不搬遷的，或者不服征收補償決定又不起訴的，作出征收決定的地方人民政府可以申請法院強制執行。

二、破解棚戶區改造房屋征收補償糾紛困境路徑選擇

（一）征收補償應當遵循及時性原則

首先《條例》對于棚戶區改造中房屋征收規定的是先征收后補償程序。補償往往滯后于征收，特別是在房地產價格持續上漲的情況下，被征收人實際獲得的貨幣補償往往低于被征收房屋同類房屋的價格，實際上侵犯了被征收人的合法權益。特別是當被征收人與征收人在簽約期內無法達成補償協議的情況下，房屋征收部門報請作出征收決定的地方政府按照征收補償方案作出補償決定，而作出補償決定通常需要一年甚至以上的時間，相關法律法規對于地方政府作出補償決定并沒有規定具體的時間節點，這期間被征收房屋價格上漲因素征收部門是不予考慮的。因此，地方性法規、規章應當明確作出補償決定的時間上限，并且應當充分考慮這期間被征收房屋價格上漲的因素，給予一定比例的價格補償。

（二）被征收房屋價值評估應當納入司法審查范疇

為保障被征收人合法權益，被征收房屋的價值由具有相應資質的房地產價格評估機構依法依規進行評估。《條例》規定了房地產評估機構的選擇辦法，在實踐中，多數評估機構是由房屋征收部門通過搖號、抽簽等隨機方式確定，并經公證機關公證。雖然此舉體現了一定的公平、公正性，但僅由一家房地產評估機構評估結果作為房屋價值補償的依據仍然欠缺公正性。建議地方政府制定相應的實施細則，至少應當選擇兩家或以上房地產評估機構，獨立開展評估，根據各自己的評估結論，最終由房屋征收部門綜合確定被征收房屋的補償價值。

房地產價格評估機構對被征收房屋價值評估應當堅持“三公”原則，即公平、公正、公開，充分考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、土地價值等因素，同時應當對室內裝飾裝修、機器設備、物資搬遷費用，以及停產停業損失進行評估。對于被征收人應當提供分戶評估結果。《條例》規定了被征收人對于評估結果的異議處理程序，被征收人可以申請復核以及房地產價格評估專家委員會申請鑒定。但《條例》并沒有賦予被征收人對于評估結果的復核決定以及鑒定意見提起行政復議或行政訴訟的權利。而實踐中，被征收人往往不服補償決定而提起行政訴訟，同時申請法院審查房屋價值評估結果的合理性，通常法院僅僅審查征收決定及補償決定程序的合法性，而不審查房屋評估結果的合理性。法院司法審查應堅持全面性審查，注重合法性與合理性相結合，才能最大限度保障弱勢被征收人的合法權益。

（三）完善房屋征收補償方式，保障被征收人選擇權

棚戶區改造系政府民心工程，且涉及到大量弱勢被征收人，因此房屋征收補償應當尊重被征收人的選擇權，不應過分鼓勵貨幣補償方式，應當增加房屋產權調換補償選擇，特別是增加就近產權調換的補償選擇。在棚改實踐中，大多數地方政府遵循的房屋征收安置補償原則為“嚴格控制就地就近安置、適度鼓勵貨幣補償、優惠實施異地安置”。目的在于引導老城區人員導入新城區，優化老城區土地資源。但這種指導思想沒有充分考慮弱勢被征收人的合法權益。棚戶區被征收人房屋普遍存在戶型面積小特點，如果選擇貨幣補償，補償金不足以在同地段購買新的商品房，如果選擇異地產權調換，政府提供的安置小區普遍比較偏遠，存在生活設施不全，教育、醫療資源欠缺等特點。不利于被征收人特別是老年被征收人的生活。

對于選擇貨幣補償的，征收部門應當考慮在房屋市場評估價基礎上增加一定比例的補助，以及給予提前搬遷獎勵。以達到和諧征收，維護弱勢被征收人利益的目的。《南昌市中心城區舊城（棚戶區）改造國有土地上房屋征收安置補償辦法 》中規定給予選擇貨幣補償的被征收人高于被征收房屋市場評估價20%的補助與及高于被征收房屋市場評估價最高20%提前搬遷獎。此舉對于大力推進舊城改造效果顯著。

對于選擇就近產權調換的被征收人，應充分供給就近安置房源，同時本著實事求是的原則妥善解決被征收房屋因為歷史原因自行搭建房屋的補償認定問題。對于被征收人經濟困難，無力購買安置住房的，可優先享受保障性住房。南昌市棚戶區改造政策對于僅有一處房屋，被征收房屋面積小于36平米的補齊36平米。有利于保障住房困難戶的合法權益。

四、結語

棚戶區舊城改造對于合理分流舊城區人口，改善民眾居住條件，維護公共利益具有重要意義。在棚戶區改造過程中，一方面應完善房屋征收補償法律制度，保障被征收人合法權益，另一方面堅持依法征收平衡公共利益與個人利益，推進征收補償法治化的完善，化解征收補償糾紛，促進社會和諧穩定。

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[3]葛明珍.弱勢群體權益的司法保護。山東大學學報：哲學社會科學版.2013（6）

作者簡介：

李震剛，男，漢族，東華理工大學法律顧問、文法學院教師，法學碩士，研究方面：經濟法、商法。

撫州市社科規劃項目（18sk036）：“棚戶區改造中被征收人利益保護機制研究——以撫州市為例”成果。

作者單位：東華理工大學