廣東地區房地產上市企業杠桿結構對企業績效的影響研究

摘要：長期以來，房地產行業一直屬于資金高度密集型的產業。此外，其投資項目具備周期長、投資風險大，并且深受國家宏觀調控政策的影響。本文主要研究對象是針對廣東地區房地產上市企業杠桿結構對企業經營績效的影響，并通過杠桿結構對房地產企業實際績效之間的影響作出客戶評價，進一步提出企業優化杠桿結構的對策，實現其良序發展的目的。

關鍵詞：房地產企業;杠桿結構;企業績效

目前，廣東地區上市房地產市場正處于行業轉型升級以及去庫存的關鍵時刻，只有不斷提高企業績效才有可能穩步發展本企業。同樣，廣東地區房地產上市企業杠桿結構也引起了學術界和企業界的廣泛關注和討論。尤其是在國家實施“一帶一路”戰略以及頒發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》以來，其“宜居、宜業、宜游、優質生活圈”的定位，為粵港澳大灣區的房地產共通、共融發展提供了巨大空間，廣東房地產行業也迎來了新的發展契機。然而，目前廣東地區房地產上市企業財務杠桿系數過高，過于依靠外部融資，影響著房地產上市企業發展。本課題主要研究廣東地區房地產上市企業杠桿結構對企業績效的影響，其研究具有一定的理論意義和實踐意義。

1.文獻綜述

國內外關于杠桿結構對企業績效影響方面的研究并沒有形成統一的結論，從影響方面看有兩種截然不同的觀點，

一是圍繞杠桿結構與企業績效之間呈正相關展開：SAMUEL（2013）利用GMM回歸模型來研究杠桿結構與公司績效之間的關系，最終的研究結果發現，財務杠桿與公司績效顯著正相關。DEMARZO和FISHMAN（2015）指出債權融資可以向市場釋放正向的企業績效信息，有利于提升公司產品的市場競爭力，進而提高公司價值。李蘭云和張璇（2012）通過研究房地產上市公司的債務融資對企業績效的影響，他們也同樣得出了企業的資產負債率對企業的績效是有正向的影響的結論。焦曉風（2014通過運用多元回歸分析進而得出：總資產收益率與流動比率正相關，但是相關性并不是十分明顯;同時總資產收益率與股東權益比率顯著正相關。徐康佳（2014）通過不斷地研究得出修正后的“MM理論”在考慮所得稅的情況下，房地產公司的資產負債率越高，公司的價值越大，企業業績越好。

另一觀點認為杠桿結構與企業績效負相關主要有：CHADHA S（2015）指出股東權益利潤率與企業的杠桿結構存在著負相關關系。MUSTAFA M SOUMADI（2015）運用多元線性回歸模型對76家公司進行分析研究，最終得出結論：公司經營績效與企業的杠桿結構呈負相關。國內研究學者占文雯（2014）以及邱鵬冰（2014）分別從制造業上市公司、房地產上市公司兩個不同性質的行業為出發點作為研究主體，最終都得出結論：債務整體水平對企業績效存在著有負面作用的結論。王坤（2015）通過建立計量經濟模型對房地產上市公司財務報表數據進行實證分析，提出房地產上市企業的杠桿結構對企業的經營績效有負面的影響，并呈現倒U型的影響效應。陳超（2016）通過抽樣調查我國128家已經上市的房地產企業，得出最終的研究結果：伴隨著企業債務比重的不斷升高，尤其是企業的流動負債的規模不斷擴大，最終導致企業的經營績效在不斷下降。賴凱（2016）通過建立經濟模型對房地產上市公司的財報進行研究，最終指出非流動負債占長期資本比重越高會嚴重影響房地產上市公司的經營績效。張本照、王威振等（2017）通過研究指出：上市公司的資本結構與企業本身的經營績效有關系，這種關系是反向抑制的影響。

2.廣東房地產上市企業杠桿結構現狀分析

2.1資產負債率居高不下

廣東房地產上市企業存在長期依靠銀行貸款的財務杠桿結構來獲取房地產開發項目當中的大量的建設資金，這就出現了廣東房地產上市企業的資產負債率居高不下，這進一步致使房地產開發企業在經營過程中中會面臨較高的財務風險和經濟風險。以下表1（廣東房地產開發企業在2017年至2019年的資產負債情況）為例。

從上表可以看出，廣東房地產上市企業2017-2019年資產負債率分別為62.88%、79.90%、80.20%，說明廣東房地產上市企業2017-2019年資產負債率在不斷上升，并且總體水平也較高，尤其是2018年以來，一直保持在80%左右。資產負債率過高，會導致廣東房地產上市企業在面臨財務風險和經營風險時，其抵御能力低下。若作為資金密集型的廣東房地產上市企業出現融資困難的問題，會出現資金需求不足甚至斷裂的問題，嚴重影響該行業經營狀況發展;此外，房地產行業深受國家宏觀政策調控的影響，也導致其面臨著較大的外部的經濟風險。

2.2融資結構單一，過度依賴銀行貸款

房地產行業一直屬于資金高度密集型的產業，因此，該行業一直需要大量的資金來滿足本身的發展需求。我國的融資市場當中，雖然直接融資市場在迅速地發展，但是占據主導地位仍然是間接融資。廣東房地產上市企業過度依賴間接融資中的銀行貸款來滿足企業不斷發展的資金需求，融資結構十分單一，這樣的融資結構，終將導致廣東房地產上市企業面臨著高度集中的商業銀行融資困境，很大程度增加了廣東房地產上市企業的經營風險以及信用風險。一旦出現房地產企業所建造的商品房銷售業績不佳就會造成大量積壓，致使房地產開發企業無法償還銀行貸款及施工單位的工程項目款，甚至會出現破產嚴重后果。同時，房地產上市企業過度依賴銀行貸款杠桿融資，會導致房地產行業的發展受到國家、銀行的信貸政策的影響，這不利于企業制定出穩健的財務政策，并使得廣東地區房地產上市企業在經營、投資、融資發展過程中會受到信貸收縮與擴張政策的影響。因此，廣東房地產上市企業長期存在融資結構單一，過度依賴銀行貸款，是不利于企業長期發展的。

2.3內源融資結構比例低下

企業經營發展最佳的融資道路就是使用留存于企業內部的未分配利潤來不斷投入新項目當中，從而變成新的生產經營成本，這樣可使得企業面臨著較低的融資成本和經營風險。廣東房地產上市企業在進行房地產開發項目時，由于其本身存在著項目經營周期較長，投資回報期限長，致使房地產行業內部的未分配利潤無法立即投入新項目開發，較大比例的依靠外源融資—銀行貸款的財務杠桿融資方式，也就導致了廣東房地產上市企業內源融資比例低下，這樣就導致廣東房地產上市企業的融資成本過高，加大了企業的債務負擔，面臨著巨大的財務風險和經營風險。

3.廣東地區房地產上市企業杠桿結構對企業績效的影響

3.1廣東地區房地產上市企業的杠桿結構與企業績效呈負相關

本文通過構建基本模型：企業經營績效=債務融資（α）+企業規模（β）+隨機偏差（ε），并選取128家廣東地區房地產上市企業的2017-2019年的財務報表數據作為樣本進行多元回歸分析得出結論：房地產企業融資杠桿越高（資產負債率越高），其企業績效越低，呈負相關的影響結果。由于廣東地區房地產上市企業的特殊性，大量地依靠銀行貸款來完成項目所需的資金需求，致使其本身的資產負債率過高;而過高的財務杠桿比例是不利于提高企業的績效水平，甚至會降低企業的績效。由于目前我國在破產清算制度不健全，有一部分廣東地區房地產企業，在經營不佳的狀況下，并沒有被強制執行破產程序，而是通過向銀行申請貸款的延期，企圖通過運用新的舉債來償還原有的銀行貸款金額，這樣的后果只會進一步地導致資產負債率高居不下，企業的績效越來越差的現象。

3.2廣東地區房地產上市企業規模與企業績效無顯著關系

企業規模作為一個可持續性的指標，會直接影響到企業的融資的結構形式。理論上，廣東地區房地產上市企業規模越大，企業內部的融資結構也應該相應地不斷增加，但是存在基本前提：企業要進行長時期的資本積累。本文選取了2018-2020年3年廣東地區房地產上市企業的財務數據，但是經研究，并未發現廣東地區房地產上市企業規模與企業績效存在顯著的關系。

3.3銀行借款利率與企業績效呈負相關

從廣東地區房地產上市企業的杠桿融資結構角度看，企業的銀行借款的利率一旦升高，這將導致企業在不斷降低（產生負相關）。從2019年底至2020年初，央行持續降準、降息，目的就是為了經濟發展，緩解房地產上市企業所面臨的融資困境，但是這也從側面說明銀行利率的上升會導致企業績效下降的一個印證。企業的銀行借款的利率提高，勢必導致房地產企業需要用更多的資金償還銀行貸款，這使得原本資金緊張的房地產上市企業更加容易出現資金斷裂的可能性，不利于企業的績效的提高。因此，廣東地區房地產上市企業銀行借款利率與企業績效之間存在著負相關的聯系。

4.政策及建議

結合本文關于廣東地區房地產上市企業杠桿結構與企業績效的關系，并結合房地產自身的特征，從下面三個方面提出政策建議。

4.1建立多渠道的債務融資模式

從上文可知：廣東地區房地產上市企業屬于資金密集型的企業，需要大量的資金投入項目中，但是房地產上市企業過度依賴于銀行借款來解決企業的發展。未解決這一問題，可以考慮建立多渠道的融資模式。首先，廣東地區房地產上市企業可以利用房地產投資信托基金這種新興的融資方式。這一方式是通過銷售基金份額來實現融資的目的的一種融資手段。通過房地產投資信托基金，可以幫助廣東地區房地產上市企業降低其對于銀行借款的過度依賴，更加關注于房地產企業的長期發展，也能限制房地產企業存在的盲目擴張的現象，拓寬了房地產企業的融資渠道。其次，廣東地區房地產上市企業可以通過發行企業債券來進行長期的融資，與股權融資相比，這一融資方式限制性條件較少，適用的范圍也更加廣泛，此外，通過這一方式融資還能降低企業財務風險，從而不斷提高企業的績效。

4.2調整廣東地區房地產上市企業股權結構

首先，廣東地區房地產上市企業要做到提高自身的股權集中度，增加大股東對于本企業的監督作用，提高大股東在企業中經營管理的積極性。當大股東參與到企業經營中，會更加關注企業的長期發展和長期利益，會及時解決企業內部留存的問題，這樣更加有利于企業長期發展。此外，適當地增加第一大股東的持股權，并保證不損害中小股東利益為前提，這樣可以形成一個相對制約的股權結構，并能有效地彌補小股東治理存在不足帶來的不利影響，發揮出代理權競爭的機制，實現廣東地區房地產上市企業的良性發展。其次，還可以通過引進新的投資人，增加新的流通股股東對于廣東地區房地產上市企業的管理，調整房地產企業的股權結構。通過上述方式來調整房地產企業股權結構，可以幫助廣東地區房地產上市企業提高企業經營管理水平，并進一步提高企業的績效。

4.3提高廣東地區房地產上市企業內源融資比例

內源融資方式，可以實現提高房地產上市企業績效的目的。但是廣東地區房地產上市企業目前對于企業內部的資金的利用不高，對于資本的原始積累不夠重視。為了實現企業績效的不斷提高，廣東地區房地產上市企業應不斷提高其內源融資的比例，不斷提高自有資金的利用率，建立起合理并高效的內源融資制度，提高企業內源資金的占比，從而確保企業內部資金得到合理良好的運轉。

參考文獻：

[1]DEMARZO P M， FISHMAN M J.Agency and optimal investment dynamics[J].Review of Financial Studies，2012（01）.

[2]王坤.我國房地產企業資本結構與經營績效的實證研究[J].中國物價，2015（12）.

[3]陳超.房地產上市公司資本結構對公司績效的影響研究[D].大連：大連大學經濟管理學院，2016.

[4]李蘭云，張璇.房地產上市公司債務融資與公司績效關系研究[J].研究與探索，2012（5）.

[5]占文雯.制造業上市公司債務融資對公司績效影響的實證研究[D].沈陽：沈陽理工大學經濟管理學院，2014.

[6]賴凱.房地產上市公司資本結構對企業績效影響的實證分析[J].商，2016（35）.

[7]焦曉風.我國上市公司資本結構與企業績效的關系研究—來自批發零售業上市公司的數據[J].商業評論，2014（09）.

[8]邱鵬冰.我國房地產上市企業債務融資結構對公司績效影響的實證分[D].廣州：暨南大學管理學院，2014.

基金項目：本文屬廣東培正學院校級青年基金項目《廣東地區房地產上市企業杠桿結構對企業績效的影響研究》（編號：20pzxmqn19）研究成果。

作者簡介：簡逸蓉（1992.8-），女，漢族，廣東廣州人，單位：廣東培正學院會計學院，碩士學歷，會計專業，研究方向：會計、財務管理。