小產權房存在的問題及解決對策

摘要：隨著城市化進程的不斷提速，商品房的價格在不斷的攀升，城市人口的不斷增多，政府提供的保障性住房數量有限，導致了小產權房的問題在近年來凸顯了出來，小產權房雖然在一定程度上緩解了城市居民的住房壓力，但它畢竟是不合法的存在，對于已經存在的小產權房應當具體問題具體分析，不能制定一刀切的政策來解決這個復雜的社會問題。本文旨在闡述小產權房的現狀以及危機，以及提出解決問題的對策。

關鍵詞：小產權房;政府;住房

伴隨著我國經濟的提速，城市化進程的深入，越來越多的農村人口進入了城市，農村人口的大量涌入，使本就缺乏的住房資源又受到很大的沖擊，商品房的價格居高不下，與之對應的保障性住房申請難度又偏大。小產權房則是以價格偏低取勝，最開始是在2006年的媒體上，小產權被用作是與經國家房屋產權機關相對立的大產權房來區分的。首先小產權房的大規模發展是伴隨著國家房地產市場的腳步的，房價最初的大幅上漲是從北京上海開始的，然后迅速的向全國蔓延，所以有人買不起價格很高的商品房就把目光投向了價格低廉的小產權房。一套小產權房的全款大致只能是一套商品房的首付，這么大的價格懸殊使人們有了購買小產權房的念頭，而忽略了小產權房在法律上是不被保護的。雖然國家嚴厲打擊小產權房，但是小產權在全國范圍依然蔓延。全國各地都有小產權房的身影，小產權房在政府的打壓下有愈演愈烈之勢。

一、小產權房狀況目前存在的問題

1.1 小產權房狀況的各地差異化

近幾年，小產權房在房價高的地方問題顯得更加突出，我國的一線城市北京、上海、廣州、深圳的小產權房不論是數量還是價值價格都遠遠高于其他城市，一線城市的小產權房甚至還能輻射二三線城市的小產權房發展，比如，北京的小產權房的價格就高于二三線城市的商品房，周邊的城市像石家莊、廊坊在北京小產權房的影響下數量在不斷的增長，然而在欠發達地區，以貴州為例，小產權房的交易大都發生在貴陽等較為發達的地區，而且通常只發生于自然人之間。

1.2 小產權房增長放緩

當前的房地產市場發展放緩，房地產的主要開發重點還是大產權房，再加上政府近些年來的三令五申，小產權房的弊端也是逐漸的暴露在公眾視野中，小產權房的交易量也大大減少，同時，一些地區的小產權房引發的糾紛也時有發生，以及小產權房的質量問題沒人負責，或許是小產權房不在公共設施規劃范圍內，導致小產權房子的水電熱氣供應的負面新聞也不斷報道，讓后來的潛在購房者望而卻步，小產權房市場達到了一定飽和度也是增長放緩的一個重要原因。

1.3 小產權房存在的風險

小產權作為一個不合法的存在，不能得到法律的保護，小產權房的法律地位和性質與商品房有著本質的區別。國家法律規定，商品房可以自由買賣，受到法律保護，小產權則在訴訟時無法得到法律保護，只能是主張退還購房款或者是按照同期貸款支付利息。小產權房在整頓的過程中，如果是違法違規行為，小產權房面臨拆除，購房者和銷售雙方提供交款合同后，購房者只能找銷售方索要房款而無法獲得法律的保障。小產權房的開發過程中沒有開發商的監管，如果監管失位，小產權房就無法獲得銀行的貸款支持，大量的開發資金沒有政府監管，開發商自律不嚴就會導致小產權房的購買者在短期之內無法獲得必要的承諾。對于購房者來說小產權房是只能用來居住的，它不能作為一項資產讓他存在升值的空間，小產權房在國家安全基本保障建設方面都沒有受到必要的保護，在征地補償收益以及小產權房的合法性方面都得不到法律的保護。

二、小產權房問題的對策

2.1 國家應加大對小產權房的管理力度

國家應該從宏觀層面控制小產權房的增長，李克強總理強調：房子是用來住的，不是用來炒的。應該將這樣的理念推行到平民百姓之中，限制炒房團的購房行為，近幾年在重慶試點的房產稅就是限制炒房的一大重要舉措，如果炒房的人群在國家的調控過程中無法收益，那對于房價的增長也具有一定的限制作用，給人民群眾樹立一個正確的購房理念。我國近幾年推行的保障性住房制度也對小產權房的增長具有抑制性作用，政府如果能將保障性住房的體制更加完善，讓更多買不起房子的人能住上房子，那也就不會有那么多人鋌而走險購買小產權房。小產權房的存在對于我國的房地產市場的負面影響是巨大的，抑制小產權房的發展是維護我國法律尊嚴所必須要采取的措施。另外，政府對于政績的考核標準也已經不在是以GDP為最主要的指標，使政府能夠騰出手來解決小產權房的問題。

2.2 拆除、扶正、轉化、保留

國家目前對于小產權房的最棘手的方面，就是已經修建的小產權房該怎么合理的解決。小產權房的不斷增加有多重原因，根據我在家鄉的訪談，過去人們對于小產權房的購買原因有：1.個人對于法律上購買小產權房的風險沒有做到很深刻的認識。2.價格低。3.國家當時沒有明文規定不能購買小產權房。4.對于小產權房的合法化有一定的期待。5.本著法不責眾的態度購買小產權房。6.買來的房子主要還是用來居住，沒有考慮升值因素。因此，我比較贊同拆除一部分、扶正一部分、轉化一部分、保留一部分的方式。我認為這種方式是比較合適的，根據小產權房的建成時間，建筑新舊程度，對于城市發展的影響，安置居民的難易程度，綜合考慮小產權房的拆與留。目前比較有效的辦法是將一部分符合條件的小產權房，在補繳稅費和補辦手續之后納入國家保障性住房體系;對于情節惡劣的，違反城市總體規劃，非法占用耕地的違規小產權房，統統采取強拆和改建，國家應該統一相關政策，統一解決辦法。

2.3 做好不動產登記

國土資源部門曾經明確表示過，要盡快建立聯系會議制度，加快組建不動產登記信息共享平臺，對于小產權房問題采取拆除一批，教育一片，處理一批，問責一批，警示一片的治理方式，把小產權房上升的勢頭遏制住，對于小產權房的產權登記應該分類進行，落實物權法分散在有關部門登記，登記信息的平臺要明確各個權屬的職責，注明登記依據，各個部門在履行職責的時候要做到證件真實有效，內容真實。

2.4 加強房地產市場的宏觀調控

國家要想從根源上解決小產權房的問題，還是要穩定房地產市場，控制房地產的增長速度，雖然說讓我們的工資速度追上房價的增長速度是不現實的，但是如果說人人都能買到自己經濟實力能達到的住房，誰還愿意去購買缺少證書的小產權房呢？對于已經存在的小產權房，推進土地管理辦法，城市房地產法律法規的修訂，讓一部分符合條件的小產權房在補繳稅費補辦證書之后，使土地的承包經營合法化。對于購買小產權房的購買者，要配合國家的相關政策，積極的配合國家的調查登記，在遵循房地產市場的開發原則上，盡量維護自身利益，盡量讓房屋能夠繼續使用，保障居民的居住需求。對于“小產權”房的管理應該以法律要求來分析研究和解決“小產權”房的問題，使其購買者能夠享受合法合理的權益，獲得其應享受的待遇。

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作者簡介：

李銘堅，西南民族大學，管理學院。