房地產企業稅收籌劃與研究

佘娟

摘要：企業在施工之前對納稅情況做必要的籌劃能夠有效地降低房地產企業的稅負成本，實現建筑經濟利潤的最大化，這也是為什么每一個房地產企業都必須要在施工前經過納稅籌劃環節的主要原因，此環節除了可以降低稅收成本以外，還可以警醒整個工程各個工作環節開展的合法性，一定意義上可以確保工程展開的安全性。本文圍繞房地產企業稅收籌劃工作問題展開討論，提出幾點思考，僅供參考。

關鍵詞：房地產企業;稅收籌劃;增值稅、所得稅、土地增值稅等

作為一個房地產企業來說，開發一個項目往往需要繳納企業所得稅、增值稅和附加預繳土地增值稅等多項稅收費用，如果不進行售價與施工成本費用的增值比例籌劃，則很有可能增加稅負成本，而減少項目開發收益。因此，房地產企業開展稅收籌劃工作是具有實質意義性的，它可以有效的地降低企業在稅款繳納方面的成本費用，實現利潤的最大化。

1.概述

1.1納稅籌劃

納稅籌劃指的是企業在遵守稅法的前提條件下，從企業戰略管理的角度綜合經營成果數據及行業規律進行預判，進而對企業經營過程中各項活動內容做好預先安排和調整工作，目的是為了降低稅負，實現企業經濟利潤的最大化。

納稅籌劃和避稅不同。避稅實質上是借助法律漏洞少繳納稅費，避稅處往往都在一些不會違反法律規定且又不合法的灰色區域，風險性比較高，如果企業采用這種方式進行納稅很有可能會被相關部門當成刻意逃稅而進行處罰。

納稅籌劃并非一成不變，它會隨之企業的經營狀況不斷發生變化，對于企業來說，一個籌劃方案恰恰僅僅只是適用于一個時期內的經營狀況，一旦遇到籌劃方案條件的變化情況，就必須要因地制宜進行實時的動態調整。所以，納稅籌劃當屬于企業方一項戰略性財務決策，它的實質是通過合理選擇和使用會計政策以及稅收優惠政策或稅率，安排企業的投入和銷售活動用于減少稅費，屬于企業管理工作中一個重要的組成內容，其工作范疇包括企業組織形式的選擇、企業經營范圍的籌劃和成本支出管理或人員聘用等。企業的稅收籌劃往往是在法律限定范疇以內的，它既不會威脅到法律的權威性，同時也能提高法律在企業中的地位[1]。

1.2房地產企業涉稅種類及主要稅種籌劃

針對房地產在土地獲取階段和設計施工階段及銷售、清算驗收階段所涉及的稅務種類往往是不同的，核心稅務種類可以梳理成如下稅務種類時間進度。

1.3預繳稅務籌劃

預繳納稅務籌劃包含了增值稅和附加預繳及土地增值稅預繳、所得稅預繳。增值稅和附加預繳以及土地增值稅預繳基本都是由每個月的銷售回款決定的，不具備稅務籌劃空間。

1.4所得稅稅務籌劃

但所得稅預繳具有一定的稅務籌劃空間，可以在前期加大宣傳、推廣力度，增加銷售費用或者管理費用來減少所得稅預繳的支出。同時資金成本的列支對所得稅的籌劃也有著重要的意義，在融資方式上，建議以外部債務和適當利用股東借款方式，來增加稅前融資成本，降低所得稅稅負。

2.房地產企業稅收的特征

2.1合法性

房地產開發企業進行稅務統籌工作開展的前提就是不違反稅法并符合相關規定，在這樣的條件下開展稅務工作的。而可以降低納稅額的主要原因也是因為同時存在多種納稅方法的緣故，能夠影響到納稅人的稅負[2]。

2.2籌劃性

納稅義務具有一定的滯后性。只有在房地產企業經營活動發生以后，才會產生對應的房地產企業納稅義務。而稅務籌劃則往往是建立于現有的政策和稅法以及會計理論基礎上，結合房地產企業的經營活動，開展相較而言稅負較輕、經營效益最大的方案性企業活動，該活動的提前性往往明確了企業稅務籌劃性的特點。

2.3目的性

房地產企業開展稅務籌劃的目的就是為了降低稅負，避免一些名譽、經濟或者涉稅實現零風險等業務目標。

2.4多維性

如果單從時間角度來分析，稅務籌劃可以貫穿于房地產企業所有的經營活動中，任何一個有可能產生納稅的環節，都能夠實施稅務籌劃。而如果單從空間角度來分析，本企業發生的稅務籌劃又可以和其它的參建企業相互聯系，找到能夠共同降低稅負的最佳方法。

3.稅務籌劃在房地產企業中的具體應用

3.1準備階段的稅務籌劃

3.1.1選擇恰當的組織形式以及分支機構

當前，房地產企業的基本組織形式包括個人獨資、合伙制及公司制。結合我國相關稅法規定的有關內容，個人獨資或合伙制可以免去企業所得稅的繳納部分。但公司制卻必須要繳納企業所得稅及個人所得稅，另外，稅務機關還需要對股東利息部分征收20%的利息稅，對此，企業在應該根據實際發展需求來選擇合理的戰略合作形式。

3.1.2選擇合理的籌資方式

一般房地產開發企業經營周期都比較長，而且對于資金的需求量都比較大，這也是該行業的一大特征。對于房地產企業而言，目前進行融資的主要方式包括銀行信貸和吸引外資等。而在所有的融資方式當中，最有效的兩種則應該是有權益融資及債務融資。有權益融資不需要償還，但需要給投資者分紅，相對來說投資成本比較高;另外雖然負債籌資成本比較低，但卻需要投資者支付大量的利息，基于此，房地產企業在選擇籌資方式時，也應該慎重考慮。

3.1.3選擇適當的建設項目

選擇建設項目時往往要從地質或者規模兩個方面進行綜合考慮，我國在土地增值法中明確提出規定：如若納稅人在建造普通商品住宅用于出售時，增值額度沒有超出扣除金額的20%時，這種情況下無需繳納納稅人的土地增值稅。該政策的提出，致房地產開發項目在前期的住宅、商業、配套的合理規劃、價格制定等方面體現出了及其重要的作用，同時也為企業稅務籌劃人員騰出了更廣闊的稅務籌劃空間。

3.2項目建設階段的企業稅務籌劃

3.2.1選擇合理的建設方式

房地產企業房產項目在建設方式的選擇上，可選性比較強，而且針對不動產投資入股那一方，稅法中明確規定，需要入股一方和合作者一同承擔投資風險。

3.2.2成本費用以及利息的合理扣除

房地產企業必須充分利用好“利息費用可以資本化計入成本費用”這一稅收優惠政策中，盡可能地把負債籌資過程中所產生的利息計算到抵稅額中去。在我國稅法中針對房地產企業的成本費用明確做出了規定[3]。

一般情況下工程建設階段如果和關聯一方簽訂的工程造價比當地的市場標準要高，那么依據《企業所得稅法》的有關規定，企業和業務方之間的業務往來，在與獨立原則相違背的情況下并減少企業及關聯方的納稅收入或所得額的，稅務機關有權利結合比較合理的方法對其作出調整。依據稅法的相關規定，如果房地產開發企業在辦理土地增值稅清算附送的房地產開發成本費用當中如有相關資料或憑證未經落實的，稅務機關可以參考當地工程建設公司建安造價定額資料，參考房屋結構和用途以及區位等因素，對上述所有開發成本單位面積金額進行核定，并進行計算扣除。

企業需要對當前集團內部的關聯交易定價政策進行審核，并對其中存在的不合理的地方進行改善，以此為依據制定合理的收費，另外還要根據稅務機關的有關規定開具相關的證明。

3.3銷售階段企業的稅務籌劃

3.3.1確定最優的銷售價格

對于房地產企業而言，商品房的銷售價格直接性關系到地產企業的經濟利潤但如果要是受到稅收等諸多因素影響，在這種情況下，并非價格定的越高，企業的收益就越大，單從稅收繳納方面來說，房地產企業在確定房產銷售價格時，一般都要將土地增值稅的征收條件當作其重要的價格參考依據。

3.3.2企業銷售收入的稅務籌劃

結合企業經濟效益最大化的原則基礎，倘若企業銷售收入已經確定了，在此基礎上就可以考慮：第一能否組建單獨的銷售公司，實現收入的有效分解。在代銷途中成立的銷售公司可利用專銷的方式分解收入。而在轉銷途中，房地產銷售商的銷售價格則允許在政策規定要求的情況下盡可能壓低，用于降低土地增值額，實現節稅的目的。第二是分簽合同，以至于達到分解收入的效果。房地產開發公司可選擇采用轉包“裝修項目”或者是自設裝修公司的方式，來降低應稅收入。除此之外，也可以運用“差額方式”，用以降低企業增值稅稅負。第三種則是借助促銷的方式，進行分解“收入”。

4.結束語

綜上所述，房地產企業的行業投資可以作為當前我國促進國民生長總值的一個重要元素，隨之近年來隨著整體性社會經濟的不斷進步和發展，房產價格不斷上升，房地產企業成了國家稅務部門重點審查的納稅對象。而在實際納稅中，房地產企業也一再進行稅務籌劃，目的就是想要盡可能地降低企業稅負，實現利潤的最大化，這當中自然避免不了各種問題，本文對此提出了一些思考，希望能在提升房地產企業經營管理水平和納稅意識方面發揮一定的作用，幫助企業將稅負降到最低，并且合理地避免一些涉稅風險，提升企業經濟效益和利潤收益。

參考文獻：

[1]張文曙.企業稅收籌劃管理問題之我見[J].《現代營銷：學苑版》.2015（22）：99-102.

[2]王俊蓉.企業稅收籌劃管理問題之我見[J].《財經界（學術版）》.2015（11）：199-201.

[3]張建春.淺析房地產企業稅務籌劃中存在的問題與對策[J].《消費導刊》.2019（16）：105-108.