淺談LPR為基準利率下個人住房貸款的還貸利率選擇

龔詩卉

摘要：中國人民銀行發布了[2019]15、16號公告，對貸款的基準利率作出了調整，對存量貸款者，各銀行普遍要求其于2020年8月30日前確定日后的計息基準，那么該如何選擇計息基準呢？本文對比了轉換新基準利率對不同折扣利率存量貸款者的影響，并對未來浮動利率走勢做了簡要分析，希望可以對其利率基準選擇提供一定的參考。

關鍵詞：LPR;存量貸款;月還款額變動

1.背景

為深化利率市場化改革，提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本，2019年8月17號，中國人民銀行發布了[2019]15號公告，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。根據公告，貸款市場報價利率（LPR）將由報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率，即MFL）加點形成的方式，向全國銀行間同業拆借中心報價。全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價后算術平均的方式計算得出貸款市場報價利率。同時，報價銀行由原來的10家增加到了18家，并且今后會定期評估調整。貸款市場報價利率的種類也擴展到了1年期和5年期以上兩個期限品種。銀行的1年期和5年期以上貸款參照相應的貸款市場報價利率為定價基準。

新的貸款利率報價機制，由于報價周期短，更能反映市場變化，同時可以將實體經濟與房地產脫節，在為實體經濟注入流動性的同時避免房地產過熱，使貨幣政策的傳導更有針對性。

那么新的貸款利率報價機制對房貸利率有何影響呢？央行于[2019]16號公告做了進一步的說明。根據該公告：2019年10月8日起新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。2019年10月8日前已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款仍按原合同約定執行。

同時，央行再次強調了“房子是用來住的，不是用來炒的”這一原則，還強調了要保持個人住房貸款利率水平的基本穩定。而且根據1年期和5年期的貸款市場利率報價也能看出這二者的調整并不是對稱的，可以看得出來國家并沒有對房地產市場釋放放松的信號。

在實際執行中，存量貸款人可以選擇仍按原合同執行，也可以選擇轉換為新的機制重新確定貸款利率。短期來看新的房貸利率定價機制對個人的房貸負擔不會造成太大的影響，但是長期來看對于存量貸款人，選用不同的利率機制還是有一定差別的。

那么對于存量貸款人該如何選擇還貸利率執行方案呢，本文將進行進一步探討。（對非存量貸款人本文不再討論）。

2.新老政策轉換方法

首先我們舉例說明對于存量貸款人如何確定新的貸款利率：

王先生2018年買的房子時簽訂的貸款合同規定貸款利率為基準利率上浮10%，即4.9%*（1+10%）=5.39%，假設2020年1月份與銀行商定進行轉換，按照最近一個月的市場報價利率即2019年12月20日公布的LPR4.75%，可以計算出王先生轉換利率計算方式應確定的基點為5.39%-4.75%=0.64%，這個基點一經確定那么在整個貸款期限內都是固定的。假設2021年的LPR是4%，那么王先生2021年所執行的房貸利率就是4%+0.64%=4.64%。

李先生2016年買的房時貸款合同是基準利率打85折，即4.9%*0.85=4.17%，李先生同樣也是2020年5月進行的轉換，那么基點就是4.17%-4.75%=0.58%，如果2021年LPR是4%，李先生2021年應執行的房貸利率就是4%-0.58%=3.42%。

3.LPR變動對還貸負擔的影響

對貸款人而言，是選擇固定利率還貸還是選擇LPR利率還貸主要取決于還款負擔的變化。由于固定利率下貸款人每月還貸負擔是確定的，所以需要對比當LPR變動時，相較固定利率還貸負擔的變動。

我國的房地產市場發展經歷過許多不同時期，既有刺激也有調控，所以目前存量貸款人的利率也有所不同：

（1）2008-2009年：2008年國家出臺了四萬億刺激計劃，房貸政策相對寬松，很多購房者按照基準利率的7折執行。

（2）2016-2017年：由于2014-2015年樓市相對低迷，國家雖然有調控的傾向但是力度有限，很多商業銀行執行的房貸利率是基準利率的8-9折。

（3）2017年后：國家加大調控力度政策收緊，18-19年多地首套房貸利率按上浮10%-15%執行。

我們首先對比不同折扣情況下LPR變動對還款利率和月還款額的影響。以貸款額100萬貸款期限30年等額本息方法還貸為例：

通過測算可以看出原固定利率時，貸款人的折扣越小（或上浮越多）在LPR變動時月度還款額的絕對量變動越大，而且對LPR相同步長的變動，如增長1%和下降1%，月度還款額的正向絕對量變動要大于負向絕對量變動。

對同等貸款額不同貸款期限，轉換前后又有什么影響呢，我們還是以貸款額100萬等額本息法為例，假設LPR分別下浮2%和上浮2%，對比貸款期限30年和10年轉換后的月度還款額的絕對量變動：

通過測算可以看出，貸款期限越長當浮動利率變動時，月度還款額絕對量變化越大。我們再進一步對比同等貸款期限不同貸款額度在LPR發生變化時，月度還款額絕對量的變動情況，假設貸款期限是10年貸款額度分別是50萬和100萬，對比月度還款額的絕對量變動：

可以看出，貸款額度越大，當LPR變動時，月度還款額的絕對量變動越大。

通過上述三個簡單的測算可以看出轉換成LPR為基準利率后月度還款額的變動與貸款期限和貸款額正相關，且轉換時的基點越低，當LPR變動時月度還款額的絕對量變動越小。也就是說未來LPR的變動對那些貸款年限長，貸款額大、利率無折扣或利率上浮的貸款人的影響，要大于貸款年限短，貸款額低，享受折扣利率的貸款人。

4.LPR變動趨勢分析

在明確了還貸負擔和LPR變動的關系之后，我們需要進一步討論LPR將會如何變化。

從LPR的各次調整可以看出其呈現出了下降的趨勢，因為中美貿易戰和新冠疫情的影響經濟增長面臨著前所未有的壓力，所以央行會采取較為寬松的貨幣政策，增強市場流動性以刺激經濟發展， LPR的下降也是符合市場預期的。

但是通過對比1年期LPR和5年期LPR的走勢可以看出，雖然二者都有所下降但是并不是對稱的，截止2020年6月，1年期LPR下降了35個基點而5年期LPR僅下降了20個基點。這種不對稱的走勢一是說明央行利率改革主要還是著眼于促進實體經濟發展;二是說明短期利率和長期利率并沒有絕對的關聯，將來如果出現一方面促進實體經濟發展，一方面調控房地產，即短期1年期LPR下降，5年期LPR上漲的情況也未可知。

由于目前世界主要經濟體都受到了新冠肺炎影響的沖擊，加之中美貿易戰，歐洲債務危機等不利因素影響，全球經濟發展出現了衰退的跡象，根據國際貨幣基金組織最新發布的預測2020年全球經濟增長下調至了-4.9%，只有中國是唯一正增長的經濟體，但是增速也小幅下調，2020年增速下調0.2個百分點至1%，2021年增速由9.2%下調至了8.2%。國際貨幣基金組織小幅對中國經濟增長預測小幅下調的原因是由于私人消費的收縮沖擊了基建方面的投資。所以為了促進基建方面投資的復蘇短期內可以預見5年期的LPR也會出現一波下降的走勢。

通過查閱中行英國分行、中行加拿大分行、匯豐美國分行的個人住房貸款利率了解到發達國家的房貸利率水平基本上都處于3%-4%這個區間。按照國際經濟發展來看，一般經濟越發達的國家利率水平相對越低，以促進國民消費，所以對比發達國家3%-4%的利率水平，目前我國LPR4.65%并不算太高，即使未來下降那么下降空間也相對有限。

另一方面利率與房價存在著一種此消彼長的關系，利率下跌在一定程度上會導致房價的上漲，這與國家目前對房地產市場的調控基調是相違背的，從這個角度上來看未來5年期LPR大幅下降的可能性也不大。甚至長期來說，等疫情影響消除經濟回歸正軌后，要防止經濟發展過熱減輕通貨膨脹，LPR也存在著上行的風險。

綜上所述，可以推測5年期LPR短期內會呈現出穩中有降的趨勢，下降幅度不會太大，長期內根據經濟發展情況，存在著上調的可能性。

5.房貸利率基準的選擇

那么對于存量貸款人是否要選擇轉換LPR為基準計算利率呢？上文也提到了2017年之前的貸款人一般都是享有利率折扣的，利率大部分都在4.2%以下，是相對比較優惠的利率，那這種情況下如果貸款人的剩余貸款年限和剩余貸款額較大的話，未來如果LPR上調將會對貸款人的月還款額有較大影響，而如果剩余貸款年限不長剩余貸款額也不大，那則可以選擇轉換，享受短期LPR下行帶來的利息節省。

對于適用上浮利率的貸款人目前執行的貸款利率是5.39%或5.88%，相對較高，而且這部分貸款人一般剩余貸款年限也比較長，所以未來無論LPR上漲還是下降對這部分貸款人的影響都是最大的。此時選擇是否轉換計息方式，要綜合考慮貸款人未來的還貸計劃和對LPR上行風險的承受能力，如果貸款人未來有換房的打算會提前還貸，或者對未來的收入增長較有信心，認為可以承受LPR上調的風險，那么可以選擇轉換LPR為計價方式;如果貸款人更偏好確定性，選擇繼續固定利率方式，雖然短期月還貸額會高于浮動計價的還貸額，但是由于利率下降而帶來的房價上漲，對利息損失也會有一定的對沖作用。

總之因為計息方式只有一次選擇機會，所以需要貸款人綜合考慮自己是否可以承受利率變化的影響，不應只是片面認為利率會持續下行，還應考慮到利率上行的風險，慎重作出選擇。

參考文獻：

[1]中國人民銀行公告〔2019〕第15號[E]

[2]中國人民銀行公告〔2019〕第16號[E]

[3]李國輝.3月份LPR報價為何沒有下降[N].金融時報，2020.

[4]張洪.淺析LPR新形成機制對企業融資的影響與建議[J].商訊，2020.

[5]董希淼.LPR雙降房地產市場無需興奮[N].證券時報，2020.

[6]董希淼.LPR下降有助于做好“六保”工作[N].經濟參考報，2020.