淺析二手房交易的法律保護

鄭婷 李真

摘要：作為生活之剛需以及投資的選擇，二手房交易市場一直熱度不減，隨之出現的是二手房房屋買賣交易糾紛。二手房一般已使用一定年限，并存在裝飾、裝修等現狀，也使得二手房交易中出現區別與一般商品房買賣的風險。在房屋質量問題中，房屋的外觀瑕疵，因可以肉眼觀察，交易雙方一般可在交易時發現從而納入交易衡量范圍，而對于二手房屋中的存在的房屋隱蔽瑕疵，因其隱蔽性，如若出賣人未予以告知，買受人在交易時一般未予以衡量考慮，交易達成后極易產生訴訟糾紛。

關鍵詞：二手房;交易;風險規避

一、二手房交易中主體問題的探究

在二手房買賣中，賣方的不誠信常常給交易帶來巨大的風險，實踐中，通常會出現賣方無權處分和違約三種方式。在無權處分中[1]，最為典型的是“夫妻一方賣房”。夫妻婚后取得的房子屬于共同共有，對共有財產進行處分必須經全體共有人同意，否則視為無權處分。這種共有關系以事實存在而非僅以登記簿為準。此時的房屋買賣合同效力待定，只有經過共同共有人追認才發生合同效力。很多房主正是了解到了法律這樣的規定，在看到房價上漲之后，便利用“無權處分”來抗辯，請求法院將合同判定為無效。但是我們知道能夠以無權處分為由進行抗辯的應該是真正權利人，而不是“無權處分人”。從邏輯上講，無權處分人明知自己是無權處分還對房屋進行處分在主觀上這明顯是惡意的。所以在實踐中，對于無權處分人以此抗辯的，人民法院一般不予認可。那么如果作為真正權利人的夫妻另一方出現，并要求宣告合同無效，這種情況的風險又該如何避免？夫妻一方的行為是否構成代理關系？根據婚姻法司法解釋（一）規定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”[2]。可見，對于夫妻一方的行為，如果第三人有理由相信行為是夫妻共同的意思表示的，此時以房屋無權處分為由不能對抗善意第三人。但何以認定夫妻共同意思表示呢？對此法律沒有明文規定，但是從日常習慣中可知，在正常情況下如果在簽訂合同時夫妻雙方均在場，協助合同的簽訂、過戶，或是對于賣房一事未表示過反對，都應視為“夫妻共同的意思表示”。在簽訂合同之后要盡快督促賣方協助過戶。

二、交付后二手房隱蔽瑕疵問題權利救濟方式

對于房屋交付后，以房屋存在隱蔽瑕疵為由提起訴訟的案例，經筆者搜索中國裁判文書網，買受人提出的權利救濟方式主要分為以下兩種：第一種是以出賣人故意隱瞞房屋狀況，使買受人在非真實意思表示的情況下達成交易，行使撤銷權，請求法院撤銷出賣人與買受人之間簽訂的房屋買賣合同;第二種是請求法院判令出賣人承擔違約責任，請求出賣人進行房屋瑕疵維修修復或承擔房屋瑕疵的維修費用。

（一）對于第一種權利救濟方式，法律依據為《中華人民共和國民法總則》第一百四十八條“一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。”及《中華人民共和國合同法》第五十四條第二款“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”對于該種權利救濟方式，筆者經搜集此類型的裁判文書，除出賣人與買受人所簽合同中明確約定此種情況下可以解除合同外，法院一般慎重解除，認定標準較高，會結合《中華人民共和國合同法》第一百四十八條“因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。[4]”予以認定，審查房屋的隱蔽瑕疵是否足以導致買受人的合同目的不能實現，構成根本違約，達到解除合同的條件，而對于可修復性非嚴重性的瑕疵，基于對保護交易穩定性的考量，對于買受人解除合同的請求一般不予支持。

（二）對于第二種權利救濟方式即請求出賣人承擔瑕疵擔保責任，是目前大多數買受人會主張的一種權利救濟方式，法律依據為《中華人民共和國民法總則》第一百五十三條“出賣人應當按照約定的質量要求交付標的物。出賣人提供有關標的物質量說明的，交付的標的物應當符合該說明的質量要求。”第一百一十一條“質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。”

從以上判例可以看出，目前在訴訟領域，對于二手房的隱蔽瑕疵與外觀瑕疵已進行了明確區分，因房屋質量問題引起的訴訟也主要集中在二手房的隱蔽瑕疵問題上，在司法判例中，出賣人未履行二手房隱蔽瑕疵的告知義務，出賣人應承擔瑕疵擔保責任，反之，如出賣人在交易前如實告知除雙方約定承擔的由出賣人承擔的，一般可免除瑕疵擔保責任。

三、二手房買賣風險的規避

目前我國的二手房交易市場還不夠規范，風險較大，這要求買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時一定要謹鎮。其實規避風險的最佳方法就是依法、誠實履行合同，切勿要小聰明。此外，建議在二手房買賣時，把握四個“要點”[5]。

（一）確認房主真實身份。

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件。在簽訂房產買賣合同時，房主要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

（二）確認房主擁有出售房屋的合法完全產權。

必要時到房處管理登記部門查詢該房屋的相關登記情況，保證房屋不存在任何物權瑕疵。

（三）明確雙方權利義務及違約責任。

因為房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現扯皮現象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間。

（四）及時辦理房屋過戶手續。

購房者千萬不能為了節省過戶費用，采取所謂避稅方式，給買賣雙方都帶來極大的法律風險、市場風險和政策風險。

四、結束語

二手房買賣中糾紛出現的原因各有不同，故在買房過程中應該有針對的進行防范。在此我們總結出以下幾個糾紛規避的方法：

（一）不論是否通過中介公司開展交易，買方都應合理審查，詢問房屋的權屬情況并保留證據;合同中明確約定過戶時間，盡快辦理過戶。

（二）完善法律之規定，使因新出現的交易類型而引起的糾紛解決有法可依，及時填補法律之空白。

（三）簽定合同是必不可少的交易步驟，熟人之間明辦事。

（四）合同中應明確代理費（居間合同），違約責任等事項，若原合同約定不明，雙方都應學會使用補充協議完善合同內容。

（五）買方需與出賣方確定真實交易價格再交易，以遏制中介公司“吃差價”的歪風邪氣。

（六）登記機關提高業務水平，盡到相應程度的審查義務，建立部門間相互協調的工作機制

參考文獻：

[1]王利明.論無權處分.中國法學.2001（3）.

[2]劉貴祥.論無權處分和善意取得的沖突和協調——以私賣夫妻共有房屋時買受人的保護為中心.2011（5）.

[3]王利明.不動產善意取得的構成要件研究.政治與法律.2001（10）.

[4]趙娟.論房屋買賣居間人的如實告知義務.網絡出版年期內.中國政法大學.2011（9）.