房產抵押貸款的法律風險問題分析

吳彩云

關鍵詞：房產抵押貸款;法律風險;問題

我國房產抵押貸款業務從上世紀90年代開始發展，目前已經成熟，成為了商業銀行信貸業務的重點組成，房產抵押貸款既不會影響抵押人對房產的所有權，也不影響抵押人的正常生活，因此，受到了人們的青睞。在實際的操作中，受到諸多因素的影響，房產抵押貸款也存在一系列的法律風險。

1 房產抵押貸款的法律風險來源

在經歷了一段時間的炒房與高價房后，我國的經濟表現出回彈趨勢，在房地產的開發上，銀行能夠為其提供資金鏈供應，也是抵押房產貸款的唯一通道，從當前房產抵押貸款的法律風險來看，其主要包括幾個方面：

抵押物價值風險。房產是商品，其價格會上升，也可能會下跌，房價上升和下跌，都會讓抵押商品房的市場價格發生變動，特別是在房價下跌的情況下，抵押房產價值縮水，難以在市場上變現，從而帶來法律風險。

假按揭風險。假按揭即不法分子非法套取銀行資金，通過虛假材料獲得貸款，而在法律上，這類虛假材料難以支撐資金回收，更有甚者，惡意提高房價，蒙騙銀行，這對銀行造成的風險是極大的。

借款人風險。借款人風險主要來自于個人情況和市場經濟的影響，又包括主動違約、被動違約兩個層面。主動違約即借款人收入下降、失業等導致資金鏈斷裂，出現違約情況，無法按照約定時間還款。還有一種是借款人在套取資金后，故意不還貸款，違反約定。被動違約如由于客觀因素造成的借款人失業、傷殘、死亡等無法如期償還貸款的一種違約行為。

銀行內部風險。銀行管理是否科學有效，對于貸款風險也有重要影響，有的銀行在貸款制度上存在漏洞，無法從根本上消除貸款風險，還有的銀行對接人員知識、技術不夠全面，出現了操作失誤。同時，少數銀行在貸款處理上，更加關注經濟效益，目光狹窄，對貸款風險的關注度不夠，沒有及時根據房產波動而調整政策，導致風險頻發。

2 房產抵押貸款的法律風險的對策分析

制定專門法律法規。當前，我國對于房產抵押貸款法律規定并不完善，缺乏專業性的法律法規，現有的法律法規無法真正起到規避風險的作用，《個人住房貸款管理辦法》等是以行業規范的形式來進行調整和引導，法律約束力不夠，無法對借貸雙方進行約束，會影響房產抵押貸款業務的有序發展。對此，需要制定專門的抵押貸款法，明確抵押物條件、程序、管理方式、清收方式等等，制定抵押人監管與懲處條例，構建完善的抵押貸款環境。同時，明確房產抵押貸款實施細則，避免在實際操作中出現無所適從的情況，通過嚴格的審核程序來彰顯實體的公平、正義，最大限度降低信貸風險。另外，政府要發揮出間接手段的調控作用，重視抵押權的價值權實現，讓抵押權能夠與擔保、債權之間分離，予以抵押物足夠的保護，并加強房產抵押貸款的監管。對于銀行而言，需要制定完善的風險監管制度，從貸前調查、貸中審核以及貸后跟蹤等諸多環節來跟蹤抵押房產變化，貸前調查，要嚴格審查抵押人主體是否適合;貸中審查，要對抵押手續進行嚴格把控;貸后跟蹤階段，對抵押物進行跟蹤管理，掌握抵押房產的保管情況，若出現法律風險，要及時應用相應的保全措施。

推廣房產抵押貸款保險制度。在房產抵押貸款發展中，需要借鑒發達國家經驗，推行保險制度。在法律風險處于萌芽狀態時，即可將其扼殺在投保前，不管是銀行還是保險機構，都要對房產抵押貸款的法律風險進行全面評估。具體來看，政府要對保險機構予以重視和扶持。對于保險機構而言，要合理、謹慎的經營管理，在貸前，對銀行借款人進行嚴格審核，貸后，要謹慎選擇處理方式，針對房產抵押貸款保險，要制定專門的法律法規，設置科學的投保標準，根據不同抵押房產的情況來引入保險，具體投保標準的制定，需要由保險公司、借款人、債權人、房屋所有人等共同商議決定。

創新抵押房產處置辦法。抵押房產的處置是確保債權能夠實現的最后一道屏障，就具體實施情況來看，影響銀行房產抵押貸款清收的主要障礙就是“空心房”，因此，銀行要創新抵押房產的處理辦法，綜合兼顧到效率和風險問題，針對空心房不易執行的問題，提前制定防范措施，在貸款前，調查抵押房產是否為抵押人唯一居住房產，如果確認是唯一房產，提前簽訂安置承諾書，如果需要實現抵押權時，抵押人不能以抵押房產為唯一住房而作為對抗理由。銀行要發揮出自身的信貸優勢和信息優勢，為抵押房產的處理提供合理的交易平臺，在不違背房產所有人意愿的前提下，遵循合法精神，盡可能幫助其降低損失，避免損失繼續擴大，為抵押人購入符合生活標準的低價房產，通過房產價差來實現債權，這不僅能夠順利實現銀行債權，也能夠為抵押人提供必備的生活房產支持。

房產抵押貸款業務的法律關系比較復雜，從90年代開始，經過多年發展，這業務已經逐步成熟，已經成為銀行收益穩定的信貸資產之一。在認真分析風險來源的基礎上，商業銀行應致力于完善貸款操作規程、建立全方位的風險制約機制、提高從業人員素質，從而有效地控制和化解風險，確保信貸資金安全，推動房產抵押貸款的良性發展。

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