中小房企危局浮現

李雯

近幾年，樓市收并購動作頻頻，像通過股權收購方式來擴大規模、整合資源的并不是個例。行業的深層洗牌，讓不少籠罩在債務陰霾下的中小企業，面臨著出局的危險。

前段時間，青島億海置業股權變更，股東由山東琴崗工程監理公司變更為青島奧園。隨后，7月30日，北京產權交易所發布預披露公告顯示，中海擬轉讓青島中海海灣置業有限公司100%股權及相關債權;7月31日，青島天海房地產開發有限公司也發布信息，轉讓其47.62%的股權。隨著融資渠道持續收緊，房地產市場告別單邊上漲轉向盤整，房企資金鏈面臨越來越大的壓力，一時間，青島房企股權轉讓案例激增。

就在青島中小房企股權轉讓風起云涌之時，監管再度出手給樓市“降溫”。住建部、央行于8月20日在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。而之前在“7·24房地產工作座談會”上，也提出要實施好房地產金融審慎管理制度。融資的收緊意味著管控倒逼行業洗牌加速，預計年內房企可能采取降價跑量、拆分上市等方式應對金融風險。而償債能力差、融資口徑較窄的中小型房企在股權轉讓“甩包袱”的過程中，已經危局浮現。

青島多個房企股權轉讓

7月30日，北京產權交易所發布預披露公告顯示，中海擬轉讓青島中海海灣置業有限公司100%股權及相關債權。披露信息顯示，青島中海海灣置業有限公司成立于2014年6月10日，注冊資本1000萬元，為國有控股企業，經營范圍包括房地產開發與經營（憑資質經營）、房地產信息咨詢、房產中介、物業管理（憑資質經營）、自有房屋租賃，由中海企業發展集團有限公司100%持股。據相關財務指標顯示，截至2020年6月30日，青島中海海灣置業有限公司總資產205105.26萬元，總負債204186.14萬元，所有者權益919.12萬元。

7月31日，青島產權交易所發布消息，青島天海房地產開發有限公司47.62%股權轉讓，轉讓底價為1059.15萬元，信息披露起止日期從2020年7月31日開始，到2020年8月27結束。記者查閱資料了解到，青島天海房地產開發有限公司的股東為香港恒億集團發展有限公司和雙星集團有限責任公司，其中香港恒億集團持股52.38%、雙星集團持股47.62%，此次轉讓股權的為雙星集團旗下股份，股權轉讓底價為1059.15萬元。

另據了解，日前青島億海置業有限公司股權發生變更，股東（發起人）由山東琴崗工程建設監理有限責任公司變更為青島奧信置業有限公司（奧園），持股比例100%。青島億海置業有限公司開發了黃島區天目山路東、薛家島四村南側“悅海國際”商住項目，項目占地1.22萬平方米，容積率2.5，計容建面3.06萬平方米，其中住宅約2.94萬平方米，項目已經主體封頂并取得預售。隨著此番股權轉讓的完成，預示著奧園在西海岸再落一子。

除上述企業股權轉讓之外，還有房地產企業通過增資方式來滿足開發項目的流動資金。記者從青島產權交易所了解到，8月12日，青島萬悅置業有限公司增資90%，擬募集資金總額9000萬元，信息披露起止日期從2020年08月12日至2020年10月12日。 值得注意的是，此次增資金額不低于9000萬元，增資相應出資僅限于用于公司開發項目的流動資金。

就在青島股權轉讓案例激增之時，監管再出新規。近日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，央行、住房和城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。座談會上指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房和城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。座談會上強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利于房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地產行業長期穩健運行，防范化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。

中原地產研究中心統計數據顯示，8月中上旬，房地產行業信用債發行規模高達261億元，在年內處于高位。年內房企累計已經發行債券811只，合計融資額高達6242億元。近期房企融資已經出現上漲趨勢。

中小房企出局危機頻現

跟一線品牌開發商相比，國內一些中小型房企的日子著實不太好過。銷售遇冷、拿地困難、流動資金持續收緊……種種壓力之下，不少房企正在為“活下去”而努力。今年上半年，中國華皓旗下的青島華皓錦譽置業有限公司、青島華皓瑞信置業有限公司完成股權變更，變更后牡丹江世茂新城房地產開發有限公司（世茂）持有上述公司全部股權。隨著華皓在西海岸兩個項目的正式易主，意味著華皓已退出青島。

記者了解到，中國華皓自2014年開始布局山東，項目主要集中在上海、南昌、成都、青島、濟南、三亞地區。此次股權轉讓后，其在青島已無項目，在濟南則僅有華皓英倫聯邦尾盤項目。此番股權轉讓的落定，預示著華皓后續將逐步退出山東市場。

樓市的低潮期往往是行業并購的高潮期。青島融信智匯投資發展有限公司董事長龍江表示，“在現在這樣的市場環境下，確實強者更強，對于相對資源較少、項目少，在開發能力、產品標準化、市場反應速度等方面也有所欠缺的公司，差距將被越拉越大?！?/p>

近幾年青島樓市收并購大動作頻頻，像世茂這樣通過股權收購方式來擴大規模、整合資源的并不是個例。行業的深層洗牌，讓不少籠罩在債務陰霾下的中小企業，面臨著出局的命運。

人民法院公告網顯示，從2019年2月至今，全國至少有700家房地產開發商破產。截至記者發稿時，最新發布的是8月23日的一則公告：貴州恒泰久美房地產開發有限公司申請破產。公告顯示，貴州恒泰久美房地產開發有限公司以經營不善，長期無法償還到期債務，明顯資不抵債為由，向本院提出申請對其進行破產清算。

在長達50頁的房地產破產名單中，多數為中小型房企。記者從人民法院公告網查詢發現，破產公告中涉及山東區域的也有多家房企，主要分布在濟南、日照、濟寧等地，包括山東黃金金斯頓中遠房地產有限公司、濟南華誠麗都房地產開發有限公司、日照市潤泰房地產開發有限公司、山東浩然房地產開發有限公司、山東佳辰房地產開發有限公司、萊蕪華誠麗都房地產開發有限公司、濟寧如意四季花城房地產有限公司等。

“可以預見，未來中小房企股權轉讓的案例還會持續增多?！眱炋猿强偛?、葉檀樓市院長薛建雄分析道：“很多開發商前期拿地和相關財務等成本比較高，在不能漲價賣的情況下，未來贏利有問題，財務壓力也比較大。因為房地產的競爭越來越劇烈，賺錢難度越來越大，虧錢的可能性越來越高。不專業的小企業，只要不是房價大漲，就很容易做不下去。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“中小房企破產，本身和房屋銷售不好、拿地機會不多等都有關。眾多因素疊加，讓中小房企的突圍空間愈加狹小。壓力之下，不少房企出現資金鏈斷裂?！倍腿涨白》砍青l建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會這一舉動，他說：“此次會議核心點在于，首次從房企的角度談了長效機制，這樣長效機制的工作就更加飽滿了，包括市場、監管和企業。所以這不是簡單的打壓開發商，而更多是希望從融資角度去看開發商未來的融資和發展。”