公寓式辦公設計初探

【摘要】近年來，隨著我國城市化的不斷推進，城市人口密度日益增長的同時，全國各地房地產調控政策逐步收緊，一部分人在限購政策影響下沒有購房資格，同時也有一部分人想要投資卻缺少渠道。而在高密度人口的沿海城市，這一矛盾更加凸顯，由于住宅總價過高，使得許多剛剛到大城市打拼的年輕人望而卻步。在這樣的背景下，總價低、不限購不限貸的公寓受到了市場的追捧，眾多的公寓產品也就應運而生。因為需求及定位的多樣化，公寓類型也在設計實踐中更為多元及更具特色。

【關鍵詞】公寓;建筑設計

1、公寓的分類及定位

公寓一般指供個人日常居住生活使用的居住建筑。通常僅包含有單空間復合功能房間和衛生間，不設置獨立封閉式廚房。而根據規劃用地性質，公寓可分為居住用地70年產權的公寓以及商業用地性質40年產權的公寓兩大類。而對于商業用地性質的公寓，由于2018年國家租售同權等一系列政策的推出，公寓運營產業化，讓長租公寓、酒店式公寓這種居住形式，作為時下一種時髦的生活方式，流行在一些剛進入社會打拼的年輕人當中。而另一方面，隨著近年來政府鼓勵自主創業，對自主創業公司推行了許多優惠政策，小型創業公司如雨后春筍般不斷涌現。傳統的寫字樓設計，由于建筑面積過大，運營成本過高，對于剛起步的小公司而言，并不實用。而公寓式辦公可自住又可辦公的形式，也更契合創業公司的需求，被初創公司所青睞。

從地產開發的角度而言，在非居住用地上的產品策劃中更需要“公寓”這種產品出現，既可以消化容積率，又可以以總價低，不限購限貸的優勢將產品快速去化，回籠資金。

而對公寓產品的準確定位及使用者及購買者的分析能使產品在精細化設計的同時更受市場歡迎。下面就結合啟迪協信中心公寓式辦公樓及華悅商業廣場公寓式辦公的設計實例，進行設計分析。

2、啟迪協信中心1#、2#超高層公寓式辦公

2.1工程概況及設計理念

本項目地理位置優越，基地位于近年來重點打造長沙“陸家嘴”的濱江新城核心區，處在濱江新城主軸與景觀軸的交界處，周邊有A9地塊金融大廈超級綜合體、漁人碼頭等赫赫有名的商業地塊，同時也是地鐵上蓋物業。而長郡濱江中學緊鄰項目，周邊醫院商業等配套齊全。項目規劃用地面積約2.7萬㎡，總建筑面積21.4萬㎡，容積率為7.0。本項目用地沿南北向布置商業街主動線，1#、2 #棟為兩棟建筑高度147.55m的超高層公寓式辦公下設4層商業裙房，分設在地塊東側北面及南面。

公寓式辦公塔樓標準層每層約800㎡左右，呈“一”字型布置，通過內走道串聯三個核心筒，設備井及前室合理布置，沿內走道兩側雙面布置辦公用房，由于平面的展開面較長，使得各辦公空間均可以得到較好的采光，除了端部的直接采光通風外，另在平面中間設置4個內天井，解決了中間戶型的采光通風問題。各辦公隔間到垂直交通的路徑便捷，平面布置高效合理。

2.2造型設計

本項目立面極具現代感，三棟超高層塔樓高聳入云，簡潔大氣。外立面采用米白色真石漆，搭配藍綠色low-e玻璃。立面利用豎向線條強調建筑的挺拔硬朗。

2.3戶型及室內精細化設計

為了區別于濱江新城區其余商業地塊的公寓及辦公產品，也為了體現生態智能化的辦公理念，挖掘用地北面長郡中學優勢教育資源，該項目戶型設計初衷即為打造可自住又可辦公的公寓，既契合濱江新城的高端辦公屬性，又可后期改造為陪讀公寓，豐富產品特色及賣點。2.9m+3.2m雙開間，6.2m進深，3.1m層高，每套約68平米的建筑面積，打造兩間獨立辦公室的高端辦公空間，而采光通風良好的茶水間，也使得燃氣入戶成為本戶型的又一大賣點。每一戶的飄窗及花池贈送面積可達3-4㎡。對于辦公需求的客戶可以利用兩室一廳的戶型將辦公區與會客區獨立開來，也可為工作室類型的初創公司提供自住居室的同時滿足辦公需求。對于有陪讀需求的用戶，既可以利用茶水間用作日常烹飪，又可以擁有兩室一廳，使陪讀家長與子女互不打擾，擁有自己獨立的空間。

3、華悅商業廣場B棟公寓式辦公

3.1工程概況及設計理念

該項目位于長沙市天心區，湘府路以南，洞井路以東，地處紅星圈核心區擁有良好的商業發展環境，A地塊凈用地33143平米，項目包括一個大型體驗式購物中心、一個生活超市、幾處購物街、一個辦公塔樓，一棟高層公寓，總建筑面積19.6萬㎡。

項目以“悅·生活”為設計理念。依托長沙湘府文化區“黃金走廊”的區位優勢，致力引入南長沙最高端的街區型商業形態，打造以水上運動、兒童游樂、體驗娛樂和影視文化為主題特色的區域性綜合商業體地標。

華悅商業廣場B棟商業裙樓共5層，6-26層為公寓式辦公塔樓，建筑高度99.3米，塔樓部分雙入戶大堂設計分別位于建筑1層和6層空中花園位置。以6層為界將塔樓分為辦公區域和商業區域，辦公區域共有5部客用電梯，1部消防梯兼做客梯使用。公寓入口設置于基地北側。

塔樓標準層層高均為3.5米，每層面積約為1100㎡。平面同樣也采用“一”字型排布，利用內走道兩邊設置辦公用房。同時在高區設置多個公共露臺，為住戶提供一個休閑，觀景的趣味空間。

3.2造型設計

塔樓輪廓以流線型為主，主體色彩為黑白灰，明快簡潔，與裙房的木色、金屬色形成較強反差，通過各戶陽臺輪廓變化，展現立面節奏韻律的變化，而塔樓23F及25F的兩次退臺變化，更突出建筑體量的優雅曲線，增加建筑的視覺效果。

3.3戶型及室內精細化設計

該項目SOHO辦公的定位，依托于周邊繁華的商業氛圍以及紅星會展中心的概念輻射，平面設計時將各辦公空間設計為建筑面積約40-50㎡的SOHO公寓，“Small Office Home Office”的概念貫穿始終。一居室的設計，營造出一個開放的辦公與居家空間，而將居住和工作合一建筑理念，在很大程度上滿足了當前社會的客觀需求。

結語：

上述兩個項目，一個依托于周邊良好的教育資源及金融城概念，在設計時以大面積的兩室公寓為主，可改造為陪讀公寓為發展方向;而另一個則考慮的是周邊濃重的商業氛圍，以期打造一個時尚的SOHO公寓式辦公樓，成為更多SOHO辦公者的選擇。而兩者的精準定位也使其在推出市場后，迅速售罄。因此，在公寓式辦公的設計中，精準的購買者及使用者需求分析，因地制宜，形成設計產品其自身特色才是提升產品核心競爭力的關鍵，才能贏得客戶，更受大眾的歡迎與青睞。

作者簡介：

賀小溪（1987-），女，本科，漢族，湖南長沙，工程師，主要從事建筑設計工作。