新冠疫情下關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究

齊杰 劉青山

摘要：新冠病毒疫情自暴發(fā)至今已有數(shù)月之久，疫情對我國經(jīng)濟產(chǎn)生了重大影響。作為經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)業(yè)在此次疫情中同樣受到?jīng)_擊，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資下降、生產(chǎn)活動被迫停止以及銷售形勢嚴(yán)峻等。本文就疫情對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的影響進行分析，并對疫情后房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展做出相關(guān)預(yù)測。

關(guān)鍵詞：新冠病毒肺炎;房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟

中圖分類號：F062.9 ?文獻識別碼：A ?文章編號：2096-3157（2020）20-0128-02

一、研究背景

房地產(chǎn)業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動。自新中國成立以來，房地產(chǎn)業(yè)在促進我國經(jīng)濟發(fā)展中起到了不可或缺的作用[1]。特別是在20世紀(jì)90年代以來，城鎮(zhèn)住房制度為滿足城市的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)人口對住房的需求進行改革及深化，使房地產(chǎn)業(yè)在推動我國國民經(jīng)濟發(fā)展和提高人民生活水平方面發(fā)揮了重要作用[2]。

國家統(tǒng)計局發(fā)布最新報告顯示，2019年國內(nèi)生產(chǎn)總值為990865億元，其中第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值為534233億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的53.916%，位居三產(chǎn)業(yè)貢獻比重第一。房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值為69631億元，占第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的13.034%，是國內(nèi)生產(chǎn)總值的7.027%，僅次于工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、金融業(yè)，位居國內(nèi)生產(chǎn)總值貢獻比重第四位。2017年至2019年房地產(chǎn)業(yè)占國民生產(chǎn)總值的比重由6.487%上升至7.027%。房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值不但在各行業(yè)對國內(nèi)生產(chǎn)總值貢獻率中位列前茅，而且自身所占比重也在逐年上升，可見房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟增長的著力點和重要引擎。

二、新冠疫情對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響

新冠疫情自2020年1月暴發(fā)以來，現(xiàn)已成為一種全世界共同面對的疫情。在這期間，為阻止病毒的傳播確保國民生命安全，國家實施了十分嚴(yán)格的防控政策，商場、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)等非生活必需場所停止?fàn)I業(yè)，這無疑給我國很多企業(yè)帶來了生產(chǎn)和資金周轉(zhuǎn)的困境。清華、北大聯(lián)合調(diào)研了995家中小型企業(yè)對此次疫情進行了分析評估，截至3月上旬，受疫情影響，85%的企業(yè)賬上資金只能撐過3個月。作為經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)市場的發(fā)展也因此受到了相應(yīng)的波及。

房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)為我國帶來的經(jīng)濟效益包含多個方面，例如使用房地產(chǎn)開發(fā)投資活動帶來的經(jīng)濟效應(yīng)、房地產(chǎn)生產(chǎn)活動所拉動的經(jīng)濟收益和房地產(chǎn)銷售活動所帶來的經(jīng)濟收益等[3]。新冠肺炎對于房地產(chǎn)業(yè)的影響也主要從房地產(chǎn)開發(fā)投資活動、生產(chǎn)活動和銷售活動等方面進行分析。首先，基于人力勞動作業(yè)的房地產(chǎn)建筑等相關(guān)生產(chǎn)活動受到強烈影響。房地產(chǎn)生產(chǎn)活動指房地產(chǎn)房屋建筑等生產(chǎn)活動。疫情期間，全國多地交通處于封閉狀態(tài)，用于房屋建設(shè)的必需生產(chǎn)資料無法實現(xiàn)及時的供給也為房地產(chǎn)建設(shè)帶來一定阻礙。加上疫情期間國家禁止務(wù)工人員復(fù)工，房地產(chǎn)建筑活動處于停滯狀態(tài)。因此，疫情導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)建筑新興供給的不充足。

其次，居民購買房地產(chǎn)建筑的意愿下降，房地產(chǎn)銷售額出現(xiàn)大幅度下降。受疫情影響，部分企業(yè)由于資金緊張工人第一季度工資存在無法按時全額支付或不支付的風(fēng)險，居民可支配收入減少，用于購買住房的資金也將會縮減。受到個人資金狀況的制約，居民購買住房的意愿將會隨之下降。并且，房地產(chǎn)的銷售大多使用現(xiàn)場銷售途徑，疫情期間嚴(yán)禁聚集性活動，售樓處的營業(yè)活動將無法進行。這兩點造成房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)處于低迷狀態(tài)，銷售額大幅下降。經(jīng)統(tǒng)計，2020年2月、3月商品房銷售額下降幅度達到35.9%和24.7%，同比增長創(chuàng)歷史新低。

再次，房地產(chǎn)開發(fā)性投資額下降幅度較為明顯。房地產(chǎn)開發(fā)投資活動主要指為開發(fā)房地產(chǎn)而進行購置土地、建筑房屋及相關(guān)配套設(shè)施等項目所進行的資金投入活動。房地產(chǎn)業(yè)有其固有的資金周轉(zhuǎn)鏈，房地產(chǎn)開發(fā)性投資為此資金鏈的初始點，以開發(fā)投資為基礎(chǔ)進行房地產(chǎn)生產(chǎn)活動，當(dāng)房屋建設(shè)完畢時，通過房地產(chǎn)銷售活動進行資金的回籠從而進行新一輪的開發(fā)投資。由于房地產(chǎn)銷售活動會受到阻礙，資金面臨無法回籠的財務(wù)困境，因此房地產(chǎn)開發(fā)公司用于房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資大幅減少。房地產(chǎn)開發(fā)投資活動對我國經(jīng)濟的影響主要體現(xiàn)在開發(fā)投資額在全社會固定資產(chǎn)投資額的占比。經(jīng)統(tǒng)計，2020年1月至3月房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額同比下降7.7%，固定資產(chǎn)投資占比下降18.1%。

最后，房地產(chǎn)業(yè)可能會出現(xiàn)并購情況。由于嚴(yán)格的融資限制，2019年國內(nèi)貸款占比僅為14.13%，創(chuàng)歷史最低。部分地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平較高，如果不能回籠資金，很可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)的并購與房企資金鏈風(fēng)險有較大關(guān)系，數(shù)據(jù)顯示，2003年“非典”疫情期間，房地產(chǎn)企業(yè)并購案例為36個，較2002年增長了110.55%。若疫情導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險爆發(fā)，大量中小房企可能將被大型房產(chǎn)企業(yè)并購。

三、新冠疫情后房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展分析

疫情新冠對我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、生產(chǎn)、銷售活動造成了重大沖擊，我國疫情逐步緩解，人民的生產(chǎn)生活逐步恢復(fù)常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)的冰封狀態(tài)也隨之逐步復(fù)蘇。本節(jié)基于房地產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展、居民的購房需求等方面對疫情后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)表以下看法。

第一，我國自1998年實行住房市場化改革，推行住房分配貨幣化以來，房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展階段。2008年受金融危機影響，全球經(jīng)濟增長出現(xiàn)巨大滑坡，我國經(jīng)濟也受到了波及。2009年為恢復(fù)經(jīng)濟，我國將房地產(chǎn)作為經(jīng)濟復(fù)蘇的關(guān)鍵支撐點，房地產(chǎn)方面的政策由控制房價過渡到刺激住房消費需求，信貸方面國家采取寬松的信貸支持政策，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)暴發(fā)式增長局面，全年銷售額較2008年增長76.94%。自2010年起，我國房地產(chǎn)市場趨于常態(tài)化發(fā)展趨勢。2010年～2019年房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資額、施工面積和商品房銷售額情況如表2所示，數(shù)據(jù)來源于中宏數(shù)據(jù)庫。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資額自2010年起處于逐年增長的態(tài)勢，截至2019年，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資額達13.22億元，較2018年增長9.92%，較2010年增長近三倍。隨著開發(fā)投資規(guī)模的快速增長，生產(chǎn)活動自2010年逐年增加，截至2019年房地產(chǎn)施工房屋面積達89.38億平方米。商品房銷售方面，雖然同比增長程度差距較大，但總體呈現(xiàn)正增長，2019年全年商品房銷售額累計達到159725億元，較2018年增長8.70%。從房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)及銷售方面來看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體趨勢呈現(xiàn)由高速發(fā)展逐漸過渡到穩(wěn)中向好發(fā)展的趨勢。房地產(chǎn)業(yè)基于強大的發(fā)展根基，疫情過后，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)活動將逐漸恢復(fù)，現(xiàn)場銷售活動也將隨之開展，房地產(chǎn)業(yè)資金鏈將重新活躍起來。從產(chǎn)業(yè)循環(huán)鏈角度出發(fā)，其他環(huán)節(jié)將會出現(xiàn)好轉(zhuǎn)態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況也將有所上漲，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)逐步復(fù)蘇。

第二，疫情過后，居民對房地產(chǎn)的需求將會被釋放，房地產(chǎn)銷售額將增加。首先，由于春節(jié)期間房地產(chǎn)業(yè)暫停線下銷售，疫情過后對于房地產(chǎn)有剛需的購買者將會相繼購買房子以滿足需求。其次，疫情期間，居民居住在家，對家庭居住環(huán)境將會有所思考，一部分潛在消費者將會為了改善家居環(huán)境而換至新房。再次，伴隨著二孩政策的放開，新增人口數(shù)量將有所上漲，住房需求較之前呈現(xiàn)上漲趨勢。這三點將會推動房地產(chǎn)業(yè)的銷售，增加房地產(chǎn)業(yè)銷售活動的收入，而房地產(chǎn)支出又占國民支出的絕大比例，因此疫情過后房地產(chǎn)業(yè)銷售將會推動我國經(jīng)濟的發(fā)展。

第三，2003年非典結(jié)束之后，國家為刺激經(jīng)濟出臺一系列政策來穩(wěn)定經(jīng)濟支柱房地產(chǎn)業(yè)，比如限制土地供應(yīng)、降低首付比例后樓市可謂是狂飆突進。2008年金融危機之后，國家為盡快恢復(fù)經(jīng)濟，也將經(jīng)濟起重器放在房地產(chǎn)業(yè)，刺激住房購買需求來撬動經(jīng)濟增長。對比今年的肺炎疫情，疫情期間中國經(jīng)濟相對低迷，為恢復(fù)經(jīng)濟政府很可能會出臺一系列政策刺激住房消費從而穩(wěn)定經(jīng)濟增長。在相關(guān)政策的支撐下，房地產(chǎn)經(jīng)濟將會出現(xiàn)突飛猛進的增長。

四、總結(jié)

本文對房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟的支撐作用進行了闡述，并對新冠疫情對房地產(chǎn)業(yè)的影響以及疫情后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢進行了梳理和預(yù)測。新冠疫情雖然對包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的各行業(yè)都產(chǎn)生了很大影響，短期內(nèi)阻礙了房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資活動、生產(chǎn)和銷售等活動，但房地產(chǎn)具有穩(wěn)中向好的發(fā)展趨勢，在居民需求推動、政策助力下，房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)將會帶動我國經(jīng)濟恢復(fù)。

參考文獻：

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作者簡介：

1.齊杰，北京工商大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院碩士研究生;研究方向：期權(quán)定價，綠色金融。

2.劉青山，北京工商大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院碩士研究生;研究方向：期權(quán)定價，綠色金融。