房地產業財務風險評價問題研究

摘要：由于房地產業屬于資本密集型產業，融資需求大、項目投資高、資金回收期長等行業專屬特點，決定了其高風險性與高收益性并存。因此，房地產業的財務風險管理極為重要，財務風險管理的第一步就是財務風險評價，如何準確評價企業的財務風險，這也是現階段多數房地產企業所面對和亟待解決的問題。本文通過研究房地產業財務風險評價問題，意在為房地產業合理規避財務風險提供評價支持。

關鍵詞：房地產業;財務風險評價

中圖分類號：F275 ?文獻識別碼：A ?文章編號：2096-3157（2020）20-0136-02

財務風險是企業運營過程中最常見的一種風險。如何有效識別房地產上市公司的財務風險，并采取相應的防范和控制措施，是房地產行業發展中的一個關鍵問題。這也是許多房地產企業所面臨和迫切需要解決的問題。

房地產業在整個國民經濟體系中屬于主導和基礎性的產業，在經濟增長過程中起著尤為關鍵的作用。一方面，發展機遇多，政策支持有力;另一方面，我們必須面對日益激烈的市場競爭和不斷上升的金融風險的挑戰。同時，房地產企業屬于資本密集型企業，大量的資本投入與支出必然會給企業帶來財務風險，資金不足、償債能力下降、待售房屋積壓等問題的存在使財務風險日益突出。

從理論意義上看，房地產企業具有長期的財務風險，這是由其本身的行業特點即建設周期長、資金需求大、收付環節滯后等所決定的。與其他行業相比，它承擔的風險種類更多，風險來源更廣。國外研究人員在房地產財務風險方面取得了大量的研究成果，但我國學者對房地產企業財務風險的研究起步較晚，所取得的研究成果還不多。特別是在我國實行社會主義市場經濟的背景下，房地產企業的發展狀況受國家政策影響較大，與國外房地產企業相比，它們在發展過程中有很大的不同。因此，國外的研究成果不完全適用于中國，我們需要適合中國的研究。

一、我國前期相關研究回顧

楊淑娥（2003）構建了適合我國企業實際生產經營狀況的Y-Score評價模型，對我國證券市場的發展狀況進行了評價。陳曉、陳治鴻（2003）分別選取了國內部分上市公司進行實證研究，嘗試運用邏輯回歸模型對這些企業的財務風險狀況進行評價，最后得出結論：負債權益比、應收賬款周轉率等指標對評估企業的財務風險具有重要作用。高培業、張道奎（2005）認為，財務指標具有反映企業財務狀況的作用，通過分析，可以對企業的財務風險進行一定程度的評價和預測，尤其像資產負債率、速動比率等指標在企業財務風險預測和評價中不容小覷。

目前，我國在對房地產企業財務風險進行評價時，運用的比較普遍的方法有z值計分法、模糊綜合評價法、層次分析法、數據包絡分析法、灰色系統理論以及BP神經網絡方法等。

夏普和林特納（1974）提出了著名的“資本資產定價模型”，他們得出的結論是：通過計算可以將非系統風險分為系統風險和非系統風險兩大類，非系統風險可以通過使用多樣化的投資組合措施來消除，系統風險不能被消除的，只能采取相應的防范措施規避，企業財務風險與其獲得的收益呈現正相關趨勢。

向德偉（1995）在財會月刊上發表《企業財務風險控制初探》一文，他根據風險管理的過程，提出企業應采取風險決策、預防和處理三種方法來控制財務風險。黃錦亮等（2004）認為財務杠桿系數法和指標評價法可以用于控制財務風險，從而改善公司財務安全質量。房正武（2012）提出房地產公司可以進行多樣化融資，在可行性研究分析的前提下進行項目投資，遇到重大風險可以采取風險回避的措施，通過建立現金流評價指標，從而降低資金回收的風險。加大應收賬款在銷售業務發生后的回款力度，以便結算資金盡快恢復。

二、房地產企業發展的理論分析

自1990年我國房地產業復興以來，房地產業的發展趨勢一直是向好的。在當今，房地產業已成為我國經濟發展的支柱產業之一，在促進國民經濟發展、城鎮化進程和人民物質生活改善方面發揮了巨大作用。但近年來隨著房地產調控政策的出臺和土地流轉制度的改革，房地產業的外部環境日益嚴峻，發展環境更加殘酷。特別是2015年以來，我國房地產行業發展趨勢逐漸放緩，甚至許多地區房地產業的整體衰退，這造成了我國經濟發展和社會穩定的一系列問題。

1.發展優勢分析

中國房地產市場還有很大的發展空間。從推動實體經濟發展的角度看，中國發展進入新常態后，6.5%的預期增長目標成為支撐房價長期牛市的物質基礎。從產業結構的角度看，房地產商品在生產與銷售過程中涉及多個產業鏈，通過對相關產業的消費拉動我國GDP增長。中國房地產牛市主要因市場化、城市化和人口流動而起，也必然隨著城市化和人口流動的結束而結束，由于中國的城市化水平的逐漸提高，城市房屋需求量增加將成為房地產業持續發展的源動力。

2.發展劣勢分析

（1）經營規模不足

房地產企業屬于資金密集型企業中十分典型的企業之一，具有規模經濟性強、投入高、回報高等特點。在房地產發展的提速時期，房地產企業得到迅猛發展，但是大都規模比較小，平均注冊資金不到2000萬元，即使經歷了幾十個年頭的發展，依然無法擺脫“小、散、差”等問題（曹洋，2017）16。房地產企業的規模普遍偏小，業界資源較為分散，企業的抗風險能力較差，這就決定了企業整體開發能力不足。

（2）負債率高、風險大

我國的房地產企業面臨著資金緊缺的巨大問題，資金的備用情況相對匱乏，資產負債率偏高，經營風險大。我國房地產企業80%以上的發展資金來自銀行貸款，有的甚至高達90%（李鳳琴，2018）。高負債的存在模式必然會影響到企業的信用，增加房地產開發項目運營的財務成本，不利于企業長遠發展。

三、房地產企業財務風險來源分析

1.房地產商品的內在特性

一是位置固定。

房地產企業商品區別于其他行業商品的一個特點是房地產企業商品處于固定位置，這會導致房地產商品的成本和價值不同。根據地理上的區域中心理論，

越靠近中心商業區的房地產商品，其成本及價值往往越高。同時，位于同一地點的樓房，其價格會因房屋朝向、結構、面積而不同。

二是高投資額。

眾所周知，房地產企業商品的建成需要耗費大量的人力物力財力，因此需要有大量的資金來保證其自身經營的連續性。在實際生活中，我們經常會發現周圍有許多“爛尾樓”，中國房地產企業獲得資金的來源主要是通過銀行貸款，同樣的銀行也會面臨和承擔極大的經濟風險。此外，在中國，土地資源作為一種不可再生資源，十分稀缺，考慮到我國特殊的國情，人地矛盾十分突出。土地資源的稀缺制約了房地產業的發展，使房地產企業難以取得土地使用權，因此也就需要大量資金投入。

2.市場不完善

我國房地產業是20世紀90年代初的一個新興產業，與其他發達國家相比，我國房地產企業的發展時間相對較短，發展水平不高。無論是開發流程還是管理規范等都不夠成熟，導致房地產開發沒有重點，盲目前進。隨著國內外市場競爭的不斷加劇，市場競爭程度不斷復雜化，我國的房地產企業正處于一個競爭相當激烈的市場環境中。房地產市場信息不對稱、房價調控政策和非標準操作程序在當前市場仍然存在，這些很可能導致房地產企業的財務風險。

3.環境因素

影響房地產業發展的外部環境因素主要包括政治、法律、經濟、社會文化、地理環境和技術發展因素。特別是，當國家和地區經濟形勢發生變化時，房地產行業首當其沖。由于經濟環境的好壞直接影響消費者對市場的判斷，進而影響企業各種產品的銷售。當經濟環境良好時，進入房地產的資金數額大，企業的有效需求也大，促使企業進行新項目開發，從而帶動整個房地產行業的發展。

4.企業因素

一是管理水平問題。房地產商品的開發過程十分漫長且復雜，這無疑是企業管理者面臨的一個巨挑戰。房地產管理層必須能夠在眾多事件和時間點中區分機遇和威脅，并具有較高的財務管理水平。因為，房地產行業的機遇總是稍縱即逝的，威脅與風險同時并存。管理者只有在高回報的同時看到風險，在風險中看到機遇，樹立強烈的風險意識，才能促進房地產企業的可持續穩定發展。

二是籌資問題。為適應房地產開發過程的特點，有必要確保房地產企業擁有穩定的資金鏈。因此，企業自身的融資能力不容忽視。此外，銀行貸款作為房地產企業資金的主要來源，借款渠道過于單一導致債務籌資成本過高。因此，擴展房地產企業資金來源渠道，合理調節資本結構，是房地產企業有效規避財務風險的重要途徑之一。

三是財務風險控制問題。目前，大多數房地產企業對財務風險的防范策略認識不足，無法深入研究影響風險的各種因素。他們只是在某一些項目中使用財務風險防范策略，缺乏整體的風險規避能力。或者制定風險防范措施尚不完備，只是單純模仿其他行業的措施，缺乏針對性，一旦企業遇到風險，沒有相應的應急計劃，就很難避免企業經濟損失。

四、合適的財務風險評價方法

要想對財務風險進行針對性控制，就要先對財務風險做出評價，只有充分認識到存在的財務風險，才能采取相應的防范措施。隨著學者們對財務風險研究的深入，財務風險評價方法越來越多。本文認為適合我國房地產業的財務風險評價方法，目前主要有定性和定量分析法，基于財務風險的復雜性和多樣性，房地產業需要將兩種方法結合起來對財務風險進行分析。

定性分析法主要是指房地產企業中的財務風險評價的專業人士根據專業知識及相關評估經驗的積累，在對企業的內外部環境進行考察分析的基礎上，對企業運營過程中可能存在的財務風險做出主觀判斷，運用各種數理統計方法預測財務風險產生的概率大小，以便企業有針對性采取相應的防范和控制措施。

運用定量分析法，房地產企業財務風險評價的專業人員在分析房地產企業生產經營過程中形成的會計信息的基礎上，運用財務指標分析法對企業存在的財務風險進行評價，利用趨勢分析法、結構分析法、比率分析法等計算分析各項財務指標的同時，與同行業中其他同類型企業進行對比和企業自身不同時間段上的縱向對比，從而形成對企業的財務狀況、經營成果和現金流量情況全面而系統的判斷，為評估企業財務風險提供必要信息。

五、建議

本文建議：房地產企業需要實施多元化籌資戰略。除了依靠債務籌資，通過發行企業股票、債券等金融工具，引入外資或合作開發項目等可以有效優化企業資本結構，減少對債務資本的依賴程度并充分發揮負債的杠桿作用，將企業財務風險控制在合理范圍內。

參考文獻：

[1]曹洋.探究房地產企業發展現狀及未來發展趨勢[J].建筑工程技術與設計，2017，（26）：2080～2080.

[2]趙志君.我國房地產市場特征和影響房價的因素分析[J].新疆財經，2019，（01）：5～12.

作者簡介：

馮麗斌，供職于杭州京瑞置業有限公司。