經(jīng)濟適用房政策中的政府失靈

南亮

經(jīng)濟適用房政策是居民住房貨幣化改革的一部分，它采用“政府行政劃地+開發(fā)商市場運作+價格管制+配額銷售”的管理手段解決中低收入家庭的住房困難問題。它是以政府與市場相結(jié)合的方式提供窮人住房的一個嘗試，實施多年來取得了令人矚目的成就，為社會穩(wěn)定、全面實現(xiàn)小康目標(biāo)做出了貢獻。但多年的實踐也表明經(jīng)濟適用房政策越來越成為老百姓心中揮之不去的痛、政府管理者日常工作中難以對付的結(jié)，也就是經(jīng)濟適用房政策失靈，即政府失靈。

經(jīng)濟適用房

經(jīng)濟適用住房是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達(dá)計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。

經(jīng)濟適用住房可追溯到1985年，當(dāng)時國家科委藍(lán)皮書曾提及出：根據(jù)國情，到2000年爭取基本上實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟實惠的住宅。1998年將經(jīng)濟適用住房建設(shè)作為經(jīng)濟增長點和解決城鎮(zhèn)住房問題以國家政策的形式被確立下來。建設(shè)部頒發(fā)的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》是經(jīng)濟適用房政策的綱領(lǐng)性文件。經(jīng)濟適用房經(jīng)過以下幾個發(fā)展階段：1）、醞釀時期：1991年;2）、啟動、開建時期：1998年;3）、高速發(fā)展時期：1999-2005年;4）、質(zhì)疑時期：2005-2006年;5）、轉(zhuǎn)型時期：2006年8月至今。

政府失靈

政府失靈，是指個人對公共物品的需求在現(xiàn)代化議制民主政治中得不到很好的滿足，公共部門在提供公共物品時趨向于浪費和濫用資源，致使公共支出規(guī)模過大或者效率降低，政府的活動或干預(yù)措施缺乏效率，或者說政府做出了降低經(jīng)濟效率的決策或不能實施改善經(jīng)濟效率的決策。

經(jīng)濟適用房政策中政府失靈的表現(xiàn)

政府失靈指的是政府旨在解決市場失靈的政策所導(dǎo)致的自身失靈，即該政策既未實現(xiàn)公平，又未實現(xiàn)效率。在經(jīng)濟適用房政策中的政府失靈具體表現(xiàn)在：

該政策越來越偏離社會公平的目標(biāo)。隨著該政策的實施，人們越來越發(fā)現(xiàn)它不僅沒有使社會收入分配不公平所帶來的窮人住房難局面得以緩解，反而使該問題進一步加劇。具體表現(xiàn)在：真正需要住房的中低收入家庭需求不能滿足和房屋面積失控方面。自經(jīng)濟適用房開發(fā)以來，超大面積的戶型也不少見，甚至包括躍層。戶型過大，豪華而不適用的大面積住房使一般工薪階層望“房”興嘆。

該政策使公共資源配置效率依然低下。經(jīng)濟適用房政策實施以來，人們發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟適用房政策既不“經(jīng)濟”，又不“適用”，從而使公共資源配置效率依然低下。在市場經(jīng)濟條件下政府提供福利住房有兩種途徑：一是實行暗補，即以提供土地等實物進行補貼;二是直接向消費者提供現(xiàn)金形式的明補。目前的經(jīng)濟適用房政策中政府采用的是第一種補貼，即政府提供建房用地，開發(fā)商不用交納土地出讓金就可取得土地使用權(quán)。這種補貼通過降低開發(fā)商成本，從而減低住房售價，在替代效應(yīng)和收入效應(yīng)的共同作用下，使住房需求增加。但是有研究表明，若將暗補變?yōu)槊餮a，相同的政策效果下政府花錢更少、效率更高。可見當(dāng)前的經(jīng)濟適用房政策既未實現(xiàn)公共資金配置效率提高的目標(biāo)，又未實現(xiàn)社會公平的目標(biāo)，是一種典型的政府失靈。

經(jīng)濟適用房政策中政府失靈的原因

具體說來，導(dǎo)致經(jīng)濟適用房政策失靈的信息不對稱現(xiàn)象的原因主要為：

政府與購房者之間，政府始終不可能給經(jīng)濟適用房的購買主體以明確定位。究其因是政府不能全面而準(zhǔn)確地把握購買主體的信息，也就是說無法區(qū)分窮人和富人。誰都知道窮人和富人可依據(jù)收入的高低來區(qū)分，可是關(guān)于收入的信息通常具有分散性和流動性。隨著對經(jīng)濟適用房需求的不斷增加，任何數(shù)量的供給都顯得不足。政府無法跟上變化的腳步，這就造成一方面政府投在經(jīng)濟適用房上的補貼越來越多，負(fù)擔(dān)越來越重;另一方面廣大中低收入者因排不上隊、等不到號使購買需求不到滿足而怨聲載道。

政府與開發(fā)商之間，政府始終不能對開發(fā)商做到嚴(yán)密監(jiān)管。經(jīng)濟適用房資源雖由開發(fā)商通過市場化方式分配，但其中包含了諸多的政府管制，為使經(jīng)濟適用房的價格處于較低的水平，政府或通過降低經(jīng)濟適用房的生產(chǎn)建設(shè)成本、或通過限制經(jīng)濟適用房的銷售利潤來實現(xiàn)。這就要求：第一，開發(fā)商在經(jīng)營過程中遵紀(jì)守法，嚴(yán)格將政府的各種補貼用于經(jīng)濟適用房建設(shè)項目，并自覺做到微利銷售。第二，政府提高監(jiān)管力度。這要求政府從開發(fā)商的資信到經(jīng)濟適用房流通銷售進行全過程的監(jiān)督管理，然而信息是不斷變化的，政府永遠(yuǎn)不能準(zhǔn)確地掌握開發(fā)商的流動信息。政府所掌握的凝固信息和開發(fā)商擁有的流動信息的不平衡，造成了政府補貼了不該補貼的開發(fā)商，補貼了不該補貼的商品房項目。

總之，在經(jīng)濟適用房政策市場化運作過程中，進入市場的兩個主體：購房人和開發(fā)商，與政府之間必然存在著信息不對稱。無論開發(fā)商，還是購房人，當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)利用自己掌握的他人所不知的信息可以給自己帶來利好時，就會產(chǎn)生欺詐等機會主義行為。并且，在長期的博弈實踐中他們還發(fā)現(xiàn)合作將有利于各自利益的實現(xiàn)，于是買賣雙方又勾結(jié)起來。這一切都將使經(jīng)濟適用房政策在實踐中達(dá)不到預(yù)期的效果，既不能實現(xiàn)效率的提高，又不能實現(xiàn)公平的增進，從而造成政府政策失靈。

經(jīng)驗與建議

針對以上分析經(jīng)濟適用房開發(fā)與建設(shè)現(xiàn)狀，為了更好避免類似案例發(fā)生、發(fā)揮經(jīng)濟適用房的作用，從政策角度，我們應(yīng)該有以下考慮：

對經(jīng)濟適用房做出相應(yīng)的調(diào)整。若停止經(jīng)濟適用房的供應(yīng)，那么一些家庭可能就會失去購買住房的能力。除非有更好的政策替代經(jīng)適房，不然就應(yīng)該對經(jīng)濟適用房做一些較大的調(diào)整。首先，保證經(jīng)濟適用房的透明，讓公眾來監(jiān)督經(jīng)適房的建設(shè)、分配等等，以防止暗箱操作，從而保證經(jīng)適房能真正解決中低收入者的住房問題。其次，降低經(jīng)濟適用房的舒適度，在不影響正常生活的前提下，適當(dāng)?shù)亟档徒?jīng)適房的面積，以避免經(jīng)適房落入不適當(dāng)?shù)娜耸种小?借鑒國外的成功經(jīng)驗。美國在大力開展公共住房項目時，不僅政府會通過建立健全法律制度對項目的執(zhí)行進行監(jiān)督，新聞媒體還會進行監(jiān)督和批判。瑞典政府還建立了一套“體系完整、分工明確”的住房保障機構(gòu)，對保障低收入家庭的住房權(quán)利起到了至關(guān)重要的作用。 加大公共租賃房的建設(shè)。經(jīng)濟適用房的作用是有限的，僅保障了少部分中低收入者的住房需求。因此，國家可以加大力度建設(shè)公共租賃租房，以便更好地解決城市中等偏低收入家庭及新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員等群體階段性住房困難問題。

參考文獻

[1]納春英.圓仁視野中晚唐長安平民男子的服飾[M]唐史論叢.陜西師范大學(xué)出版社，2013年第17輯，第24-135頁。