試論物業(yè)管理企業(yè)實行全面預(yù)算管理的理論與方法

史麗君

摘要：伴隨著中國經(jīng)濟的不斷崛起與發(fā)展，中國的物業(yè)管理行業(yè)在進入21世紀(jì)之后得到了飛速的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)間的競爭也在日益加劇，為了提高競爭力，物業(yè)管理企業(yè)紛紛加速推進企業(yè)管理的現(xiàn)代化發(fā)展，而全面預(yù)算管理正是物業(yè)管理企業(yè)推進現(xiàn)代化發(fā)展中較為重要一環(huán)。全面預(yù)算管理有利于物業(yè)管理企業(yè)的戰(zhàn)略制定、達成工作目標(biāo)、健全考核機制等，對物業(yè)管理企業(yè)的整體運營發(fā)展有著積極的幫助作用。但不可否認(rèn)的是，物業(yè)管理企業(yè)在推動全面預(yù)算管理發(fā)展過程中，無論是全面預(yù)算管理理論研究，還是在全面預(yù)算管理方法運用上都存在一些問題。為了更好地幫助物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展全面預(yù)算管理，文章將深入分析當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理在理論與方法上存在的問題及對策。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè);全面預(yù)算管理;對策

引言

近幾年隨著房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)也隨之興起，人們對優(yōu)質(zhì)樓盤的定義也賦予了新的內(nèi)涵，除了周邊設(shè)施齊全、區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，更主要的就是有高品質(zhì)的物業(yè)管理。如何打造高品質(zhì)的物業(yè)，管理十分重要。全面預(yù)算管理在企業(yè)中的廣泛運用及成功的管理案例為物業(yè)管理企業(yè)提供寶貴的經(jīng)驗和有效的指導(dǎo)。我司經(jīng)過近幾年全面預(yù)算管理的實施，從起初對全面預(yù)算管理陌生片面后到熟悉，再到合理科學(xué)運用，最后將預(yù)算指標(biāo)納入考核，整個管理體系的完善也經(jīng)歷了不少討論和修正，同時也得到了較大的收益，不僅大大提高了整體規(guī)劃性、控制性，而且激發(fā)了物業(yè)人的責(zé)任感和歸屬感，從而為物業(yè)管理企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出積極的貢獻。

一、全面預(yù)算管理理論分析

全面預(yù)算管理理論早在20世紀(jì)20年代便出現(xiàn)在美國，并被通用、杜邦等大型企業(yè)所采用，由此也形成了一套標(biāo)準(zhǔn)化的作用流程，對推動美國這些大企業(yè)發(fā)展作出了積極的貢獻。我國對全面預(yù)算管理理論的研究與實踐應(yīng)用要晚于美國很多年，但從近些年的實際發(fā)展?fàn)顩r來看，全面預(yù)算管理正逐漸被越來越多的國內(nèi)企業(yè)所認(rèn)可。全面預(yù)算管理從最初的計劃、協(xié)調(diào)發(fā)展到2014年具有控制、激勵等更多功能的企業(yè)管理工具，體現(xiàn)了全面預(yù)算管理理論的日益成熟，對企業(yè)開展成本控制、績效考核等作出了突出的貢獻。相信隨著全面預(yù)算管理理論的不斷完善與成熟，其在企業(yè)經(jīng)營管理中所發(fā)揮的作用價值將會進一步提升，其理論內(nèi)容也可能不在僅限于計劃、協(xié)調(diào)、控制、激勵等，可能會增加更多的內(nèi)容。

二、全面預(yù)算管理對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的重要價值探討

將全面預(yù)算管理應(yīng)用于物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)中，可以進一步提高物業(yè)管理企業(yè)的成本控制水平、風(fēng)險防控能力、人才競爭能力，從而有利于物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)，其對物業(yè)管理企業(yè)的影響是非常深遠(yuǎn)的。從成本控制角度來看，成本預(yù)算的編制是全面預(yù)算中的一個環(huán)節(jié)，而成本預(yù)算則是成本控制的一個抓手。全面預(yù)算管理在企業(yè)中的應(yīng)用則可以進一步提升物業(yè)管理企業(yè)成本控制質(zhì)量，合理配置資源。同時，全面預(yù)算管理通過成本預(yù)算編制，可以幫助物業(yè)管理企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)成本控制過程中存在的管理問題，起到預(yù)警和風(fēng)險防控作用。從人才競爭和培育角度來看，物業(yè)管理企業(yè)間的競爭就是人才競爭與管理競爭，哪個物業(yè)管理企業(yè)具有高質(zhì)量人才和高品質(zhì)服務(wù)，其在市場競爭中就握有主動權(quán)與發(fā)言權(quán)。為了在物業(yè)市場占有一席之地，提高公司自身的競爭力，滿足全面預(yù)算管理發(fā)展要求，公司明確了統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的管理流程、制定了統(tǒng)一的考核標(biāo)準(zhǔn)，而且將企業(yè)經(jīng)濟效益與管理人員工資績效相掛鉤，有助于調(diào)動每一位物業(yè)管理人員的工作積極性，激發(fā)他們在物業(yè)管理企業(yè)中的主人翁意識，使物業(yè)管理人員的價值得到充分發(fā)揮。在全面預(yù)算管理實施過程中，物業(yè)管理人員深刻地認(rèn)識到本職工作的重要性，意識到提高自身綜合能力勢在必行。他們利用業(yè)余時間主動學(xué)習(xí)，工作中勤于思考、活學(xué)活用，真正帶動企業(yè)整體管理理論聯(lián)系實際，將全面預(yù)算管理做實做強，實現(xiàn)事前有規(guī)劃和計劃、事中有溝通和協(xié)調(diào)、過程有控制和監(jiān)督、事后有考核和評價。物業(yè)管理人員的水平提高了，企業(yè)就更有競爭優(yōu)勢。

三、探討物業(yè)管理企業(yè)實施全面預(yù)算管理中存在的常見問題

物業(yè)管理企業(yè)在實施全面預(yù)算管理過程中，還存在全面預(yù)算管理隊伍能力水平有限、全面預(yù)算管理認(rèn)識與重視程度不夠、全面預(yù)算管理編制不合理這三點常見問題，為此，物業(yè)管理企業(yè)需要進一步深入的分析這三點問題，從而為做好全面預(yù)算管理工作做鋪墊。第一：認(rèn)識層面存在問題。當(dāng)前很多物業(yè)管理企業(yè)對全面預(yù)算管理相當(dāng)重視，但卻用不好全面預(yù)算管理，甚至出現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)管理與全面預(yù)算管理相擰的情況，如何將全面預(yù)算管理順利地在企業(yè)管理中實施，這是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)在對全面預(yù)算管理應(yīng)用時存在的一個普遍問題。企業(yè)的管理層首先要充分了解全面預(yù)算管理是一個企業(yè)全體參與、業(yè)務(wù)范圍全覆蓋、管理流程全跟蹤的系統(tǒng)工作，而不僅僅是某個單項，它是一個整體協(xié)調(diào)的工作，有了這樣高度的認(rèn)識才能真正統(tǒng)籌好全面預(yù)算工作。此外就是加強溝通，保持良好的溝通，無論是橫向還是縱向都要溝通通暢。否則，全面預(yù)算管理工作很難推進。第二：人才儲備層面存在問題。物業(yè)管理企業(yè)是勞動密集企業(yè)，也就是用工密集企業(yè)，要提升企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)就是要提升物業(yè)管理人員的綜合能力，這不僅要求物業(yè)管理人在物業(yè)管理業(yè)務(wù)上要精干，而且在全面預(yù)算管理上要精通，所以培訓(xùn)尤為重要。在推行全面預(yù)算管理工作中培訓(xùn)的缺乏，物業(yè)管理人員的不了解，使得全面預(yù)算管理體系被誤解，認(rèn)為全面預(yù)算管理機制把企業(yè)管得太死、太僵，業(yè)務(wù)無法開拓的情緒，使得物業(yè)管理人員對企業(yè)的管理失去信心。加之物業(yè)管理人員自身問題，他們對自身要求較低，企業(yè)的監(jiān)督考核機制又不完備，物業(yè)管理人員做好做壞一個樣，存在吃大鍋飯的現(xiàn)象，這不僅嚴(yán)重影響工作效率、工作質(zhì)量，而且把優(yōu)質(zhì)人才拒之門外，形成不了優(yōu)勝劣汰的競爭意識，人員穩(wěn)定性差，不利于人才的儲備。第三：預(yù)算編制不合理，績效考核落實不到位。很多物業(yè)管理企業(yè)在進行全面預(yù)算管理編制時，不結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展和需要來構(gòu)建全面預(yù)算管理體系，經(jīng)常照搬照抄其他企業(yè)模式，在預(yù)算編制方法上不科學(xué)不合理，預(yù)算編制模板時隨意性強且無序、脫離公司實際情況，預(yù)算編制范圍上未能做到全面覆蓋，出現(xiàn)重點和非重點工作的厚此薄彼現(xiàn)象，最終導(dǎo)致績效考核無法落地或者績效評價流于形式。

四、分析物業(yè)管理企業(yè)實行全面預(yù)算管理的科學(xué)方法

物業(yè)管理企業(yè)想要做好全面預(yù)算管理工作，需要從提高對全面預(yù)算管理知識的培訓(xùn)來提升物業(yè)管理人員的綜合能力，通過選擇更適合物業(yè)管理企業(yè)業(yè)務(wù)的全面預(yù)算方法，運用現(xiàn)代化大數(shù)據(jù)構(gòu)建更為完備的全面預(yù)算管理應(yīng)用體系。

（一）進一步夯實物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理隊伍的能力水平

物業(yè)管理人員是物業(yè)管理企業(yè)開展全面預(yù)算管理工作的核心，沒有物業(yè)管理人員的積極參與及作用發(fā)揮，物業(yè)管理企業(yè)是無法做好此項工作的，所以優(yōu)化物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理隊伍建設(shè)是關(guān)鍵。首先：全面預(yù)算管理明確全員的工作職責(zé)、梳理工作流程、制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范服務(wù)行為，建立一套“制度系統(tǒng)、流程規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)清晰、執(zhí)行有力”的公司管理手冊;其次：加強內(nèi)部培訓(xùn)，促進物業(yè)管理人的技能提升，我司以內(nèi)訓(xùn)為主，外訓(xùn)為輔，對員工進行素質(zhì)、業(yè)務(wù)知識、日常安全管理等培訓(xùn)，組織員工參加相關(guān)的物業(yè)資格證的考取，從而不斷提高員工的專業(yè)素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平等綜合能力;第三：完善薪酬及績效考核體系，結(jié)合各崗位工作，優(yōu)化薪酬及績效考核機制，細(xì)化考核要求，將全面預(yù)算管理納入績效評價當(dāng)中，將考核結(jié)果作為提升職務(wù)，提高薪酬待遇的依據(jù)，建立員工良好的競爭機制。

（二）物業(yè)管理企業(yè)要增強預(yù)算編制科學(xué)性及合理性

全面預(yù)算編制是一個系統(tǒng)的、科學(xué)的統(tǒng)籌工作，我司物業(yè)管理服務(wù)項目大到高鐵場站，小到樓盤小區(qū)，類別不同，服務(wù)對象不同，管理要求高，為了更好地滿足客戶要求精細(xì)化管理，我司實行差異化管理模式。首先，公司專門成立以總經(jīng)理為主任的預(yù)算管理委員會，公司各部門都參與其中，預(yù)算管理委員會執(zhí)行辦公室設(shè)在計劃財務(wù)部。每年10月份預(yù)算管理委員會根據(jù)公司下一年度整體經(jīng)營計劃制定全面預(yù)算方案，按物業(yè)管理類別不同，分項目制定項目預(yù)算，再根據(jù)這些項目以往的運行情況編制收入預(yù)算的目標(biāo)值、成本費用預(yù)算控制值，編制專項投資項目預(yù)算。在整個預(yù)算編制中成本費用預(yù)算控制值的合理性，拿捏十分棘手，因成本費用預(yù)算涉及物業(yè)管理人員的業(yè)績考核，所以備受關(guān)注。計劃財務(wù)部與他們溝通商討，將成本費用劃分為固定成本費用和變動成本費用，將固定成本費用按以往年度設(shè)置，若有組織機構(gòu)變動則另行編制，再將變動成本費用按每個項目的收入增加值合理設(shè)定，達成共識后編制預(yù)算模板及附加資料模板。其次，計劃財務(wù)部將商討好的預(yù)算模板及附加資料模板提交預(yù)算管理委員會討論審議后提交公司辦公會。全面預(yù)算實施前，預(yù)算管理委員會辦公室將組織公司各部門及各項目預(yù)算編制員進行預(yù)算表格編制培訓(xùn)，針對編制過程遇到的實際問題進行一一解答。第三，開展預(yù)算編制過程中，計劃財務(wù)部將各部門和各項目預(yù)算進行匯總，再組織預(yù)算管理委員會成員對各部門及各項目預(yù)算編制初稿進行審核，針對其編制預(yù)算的合理性提出審核意見，進行第二輪、第三輪，甚至更多輪的預(yù)算編制修改，以求達到合理科學(xué)，全部審核工作完成后再由計劃財務(wù)部將預(yù)算編制審核稿提交預(yù)算管理委員會審議報公司辦公會最終通過。

（三）穩(wěn)步推進物業(yè)管理企業(yè)信息化建設(shè)，構(gòu)建一個以大數(shù)據(jù)技術(shù)為指導(dǎo)的全面預(yù)算管理應(yīng)用體系

隨著我國大數(shù)據(jù)時代的來臨，大數(shù)據(jù)技術(shù)被廣泛運用，解決了在數(shù)據(jù)越來越大的情況下傳統(tǒng)數(shù)據(jù)庫管理模式的局限性，大大增強數(shù)據(jù)運用的準(zhǔn)確性、有效性和及時性，更有助于企業(yè)通過數(shù)據(jù)分析結(jié)果達到精細(xì)化管理目的。我司自2017年引進“四格物業(yè)管理系統(tǒng)”，起先只是單純性的物業(yè)信息管理和物業(yè)費收繳數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，隨著公司管理提出了更高更細(xì)的要求，四格物業(yè)管理系統(tǒng)平臺進一步優(yōu)化發(fā)展，將巡更信息、設(shè)備巡檢信息、工單信息、物資管理信息、品質(zhì)檢查信息、電子發(fā)票的推送、云坐席納入其中，真正實現(xiàn)了公司管理的數(shù)據(jù)化，通過一系列的數(shù)據(jù)分析結(jié)果指導(dǎo)公司管理的盲點和不足。同時我司根據(jù)支付手段的多元化，已與多家銀行合作推出網(wǎng)銀繳費、支付寶和微信繳費，還建立公司微信公眾號，將公司所有業(yè)務(wù)信息進行整合，通過微信公眾號進行宣傳，為公司的業(yè)務(wù)帶來無限的發(fā)展機遇。

結(jié)語

全面預(yù)算管理對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展有著十分重要的價值意義，為此，物業(yè)管理企業(yè)需要進一步深入研究全面預(yù)算管理理論與優(yōu)化全面預(yù)算管理問題，從而構(gòu)建更為科學(xué)、全面的全面預(yù)算管理體系，為物業(yè)管理企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供

保障。

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