試論物業管理企業實行全面預算管理的理論與方法

史麗君

摘要：伴隨著中國經濟的不斷崛起與發展，中國的物業管理行業在進入21世紀之后得到了飛速的發展，物業管理企業間的競爭也在日益加劇，為了提高競爭力，物業管理企業紛紛加速推進企業管理的現代化發展，而全面預算管理正是物業管理企業推進現代化發展中較為重要一環。全面預算管理有利于物業管理企業的戰略制定、達成工作目標、健全考核機制等，對物業管理企業的整體運營發展有著積極的幫助作用。但不可否認的是，物業管理企業在推動全面預算管理發展過程中，無論是全面預算管理理論研究，還是在全面預算管理方法運用上都存在一些問題。為了更好地幫助物業管理企業發展全面預算管理，文章將深入分析當前物業管理企業全面預算管理在理論與方法上存在的問題及對策。

關鍵詞：物業管理企業;全面預算管理;對策

引言

近幾年隨著房地產企業的蓬勃發展，物業管理企業也隨之興起，人們對優質樓盤的定義也賦予了新的內涵，除了周邊設施齊全、區域環境優美，更主要的就是有高品質的物業管理。如何打造高品質的物業，管理十分重要。全面預算管理在企業中的廣泛運用及成功的管理案例為物業管理企業提供寶貴的經驗和有效的指導。我司經過近幾年全面預算管理的實施，從起初對全面預算管理陌生片面后到熟悉，再到合理科學運用，最后將預算指標納入考核，整個管理體系的完善也經歷了不少討論和修正，同時也得到了較大的收益，不僅大大提高了整體規劃性、控制性，而且激發了物業人的責任感和歸屬感，從而為物業管理企業的穩定發展作出積極的貢獻。

一、全面預算管理理論分析

全面預算管理理論早在20世紀20年代便出現在美國，并被通用、杜邦等大型企業所采用，由此也形成了一套標準化的作用流程，對推動美國這些大企業發展作出了積極的貢獻。我國對全面預算管理理論的研究與實踐應用要晚于美國很多年，但從近些年的實際發展狀況來看，全面預算管理正逐漸被越來越多的國內企業所認可。全面預算管理從最初的計劃、協調發展到2014年具有控制、激勵等更多功能的企業管理工具，體現了全面預算管理理論的日益成熟，對企業開展成本控制、績效考核等作出了突出的貢獻。相信隨著全面預算管理理論的不斷完善與成熟，其在企業經營管理中所發揮的作用價值將會進一步提升，其理論內容也可能不在僅限于計劃、協調、控制、激勵等，可能會增加更多的內容。

二、全面預算管理對物業管理企業經營發展的重要價值探討

將全面預算管理應用于物業管理企業當中，可以進一步提高物業管理企業的成本控制水平、風險防控能力、人才競爭能力，從而有利于物業管理企業實現經營戰略目標，其對物業管理企業的影響是非常深遠的。從成本控制角度來看，成本預算的編制是全面預算中的一個環節，而成本預算則是成本控制的一個抓手。全面預算管理在企業中的應用則可以進一步提升物業管理企業成本控制質量，合理配置資源。同時，全面預算管理通過成本預算編制，可以幫助物業管理企業及時發現成本控制過程中存在的管理問題，起到預警和風險防控作用。從人才競爭和培育角度來看，物業管理企業間的競爭就是人才競爭與管理競爭，哪個物業管理企業具有高質量人才和高品質服務，其在市場競爭中就握有主動權與發言權。為了在物業市場占有一席之地，提高公司自身的競爭力，滿足全面預算管理發展要求，公司明確了統一的管理標準、統一的管理流程、制定了統一的考核標準，而且將企業經濟效益與管理人員工資績效相掛鉤，有助于調動每一位物業管理人員的工作積極性，激發他們在物業管理企業中的主人翁意識，使物業管理人員的價值得到充分發揮。在全面預算管理實施過程中，物業管理人員深刻地認識到本職工作的重要性，意識到提高自身綜合能力勢在必行。他們利用業余時間主動學習，工作中勤于思考、活學活用，真正帶動企業整體管理理論聯系實際，將全面預算管理做實做強，實現事前有規劃和計劃、事中有溝通和協調、過程有控制和監督、事后有考核和評價。物業管理人員的水平提高了，企業就更有競爭優勢。

三、探討物業管理企業實施全面預算管理中存在的常見問題

物業管理企業在實施全面預算管理過程中，還存在全面預算管理隊伍能力水平有限、全面預算管理認識與重視程度不夠、全面預算管理編制不合理這三點常見問題，為此，物業管理企業需要進一步深入的分析這三點問題，從而為做好全面預算管理工作做鋪墊。第一：認識層面存在問題。當前很多物業管理企業對全面預算管理相當重視，但卻用不好全面預算管理，甚至出現企業的經營業務管理與全面預算管理相擰的情況，如何將全面預算管理順利地在企業管理中實施，這是當前物業管理企業在對全面預算管理應用時存在的一個普遍問題。企業的管理層首先要充分了解全面預算管理是一個企業全體參與、業務范圍全覆蓋、管理流程全跟蹤的系統工作，而不僅僅是某個單項，它是一個整體協調的工作，有了這樣高度的認識才能真正統籌好全面預算工作。此外就是加強溝通，保持良好的溝通，無論是橫向還是縱向都要溝通通暢。否則，全面預算管理工作很難推進。第二：人才儲備層面存在問題。物業管理企業是勞動密集企業，也就是用工密集企業，要提升企業的服務品質就是要提升物業管理人員的綜合能力，這不僅要求物業管理人在物業管理業務上要精干，而且在全面預算管理上要精通，所以培訓尤為重要。在推行全面預算管理工作中培訓的缺乏，物業管理人員的不了解，使得全面預算管理體系被誤解，認為全面預算管理機制把企業管得太死、太僵，業務無法開拓的情緒，使得物業管理人員對企業的管理失去信心。加之物業管理人員自身問題，他們對自身要求較低，企業的監督考核機制又不完備，物業管理人員做好做壞一個樣，存在吃大鍋飯的現象，這不僅嚴重影響工作效率、工作質量，而且把優質人才拒之門外，形成不了優勝劣汰的競爭意識，人員穩定性差，不利于人才的儲備。第三：預算編制不合理，績效考核落實不到位。很多物業管理企業在進行全面預算管理編制時，不結合企業自身的發展和需要來構建全面預算管理體系，經常照搬照抄其他企業模式，在預算編制方法上不科學不合理，預算編制模板時隨意性強且無序、脫離公司實際情況，預算編制范圍上未能做到全面覆蓋，出現重點和非重點工作的厚此薄彼現象，最終導致績效考核無法落地或者績效評價流于形式。

四、分析物業管理企業實行全面預算管理的科學方法

物業管理企業想要做好全面預算管理工作，需要從提高對全面預算管理知識的培訓來提升物業管理人員的綜合能力，通過選擇更適合物業管理企業業務的全面預算方法，運用現代化大數據構建更為完備的全面預算管理應用體系。

（一）進一步夯實物業管理企業全面預算管理隊伍的能力水平

物業管理人員是物業管理企業開展全面預算管理工作的核心，沒有物業管理人員的積極參與及作用發揮，物業管理企業是無法做好此項工作的，所以優化物業管理企業全面預算管理隊伍建設是關鍵。首先：全面預算管理明確全員的工作職責、梳理工作流程、制定服務標準、規范服務行為，建立一套“制度系統、流程規范、標準清晰、執行有力”的公司管理手冊;其次：加強內部培訓，促進物業管理人的技能提升，我司以內訓為主，外訓為輔，對員工進行素質、業務知識、日常安全管理等培訓，組織員工參加相關的物業資格證的考取，從而不斷提高員工的專業素質、業務技能和管理服務水平等綜合能力;第三：完善薪酬及績效考核體系，結合各崗位工作，優化薪酬及績效考核機制，細化考核要求，將全面預算管理納入績效評價當中，將考核結果作為提升職務，提高薪酬待遇的依據，建立員工良好的競爭機制。

（二）物業管理企業要增強預算編制科學性及合理性

全面預算編制是一個系統的、科學的統籌工作，我司物業管理服務項目大到高鐵場站，小到樓盤小區，類別不同，服務對象不同，管理要求高，為了更好地滿足客戶要求精細化管理，我司實行差異化管理模式。首先，公司專門成立以總經理為主任的預算管理委員會，公司各部門都參與其中，預算管理委員會執行辦公室設在計劃財務部。每年10月份預算管理委員會根據公司下一年度整體經營計劃制定全面預算方案，按物業管理類別不同，分項目制定項目預算，再根據這些項目以往的運行情況編制收入預算的目標值、成本費用預算控制值，編制專項投資項目預算。在整個預算編制中成本費用預算控制值的合理性，拿捏十分棘手，因成本費用預算涉及物業管理人員的業績考核，所以備受關注。計劃財務部與他們溝通商討，將成本費用劃分為固定成本費用和變動成本費用，將固定成本費用按以往年度設置，若有組織機構變動則另行編制，再將變動成本費用按每個項目的收入增加值合理設定，達成共識后編制預算模板及附加資料模板。其次，計劃財務部將商討好的預算模板及附加資料模板提交預算管理委員會討論審議后提交公司辦公會。全面預算實施前，預算管理委員會辦公室將組織公司各部門及各項目預算編制員進行預算表格編制培訓，針對編制過程遇到的實際問題進行一一解答。第三，開展預算編制過程中，計劃財務部將各部門和各項目預算進行匯總，再組織預算管理委員會成員對各部門及各項目預算編制初稿進行審核，針對其編制預算的合理性提出審核意見，進行第二輪、第三輪，甚至更多輪的預算編制修改，以求達到合理科學，全部審核工作完成后再由計劃財務部將預算編制審核稿提交預算管理委員會審議報公司辦公會最終通過。

（三）穩步推進物業管理企業信息化建設，構建一個以大數據技術為指導的全面預算管理應用體系

隨著我國大數據時代的來臨，大數據技術被廣泛運用，解決了在數據越來越大的情況下傳統數據庫管理模式的局限性，大大增強數據運用的準確性、有效性和及時性，更有助于企業通過數據分析結果達到精細化管理目的。我司自2017年引進“四格物業管理系統”，起先只是單純性的物業信息管理和物業費收繳數據的統計，隨著公司管理提出了更高更細的要求，四格物業管理系統平臺進一步優化發展，將巡更信息、設備巡檢信息、工單信息、物資管理信息、品質檢查信息、電子發票的推送、云坐席納入其中，真正實現了公司管理的數據化，通過一系列的數據分析結果指導公司管理的盲點和不足。同時我司根據支付手段的多元化，已與多家銀行合作推出網銀繳費、支付寶和微信繳費，還建立公司微信公眾號，將公司所有業務信息進行整合，通過微信公眾號進行宣傳，為公司的業務帶來無限的發展機遇。

結語

全面預算管理對物業管理企業的經營發展有著十分重要的價值意義，為此，物業管理企業需要進一步深入研究全面預算管理理論與優化全面預算管理問題，從而構建更為科學、全面的全面預算管理體系，為物業管理企業的穩定發展提供

保障。

參考文獻

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