房地產企業破產時購房債權的保障及完善

柳明　鄭東媚

關鍵詞 房地產企業 破產 購房債權 權利保障

基金項目：北方民族大學2020年研究生創新項目“房地產企業破產清算時購房債權的基本定位”項目主持人：柳明 項目編號：YCX20026。

作者簡介：柳明、鄭東媚，北方民族大學法學院。

中圖分類號：D923.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.08.120

在競爭日益激烈的現代市場環境之下，個別房地產企業因內部經營管理不善、外部商業風險頻發等原因不可避免地走向破產。房地產企業破產案件以其債權債務關系復雜、涉及利益群體龐大、案件處理周期長、案件處理社會影響大等原因，成為法院最難處理的一類民商事案件。在錯綜復雜的債權債務關系當中，購房人的購房債權以其自身的特殊性，需要法律予以特殊保護。

一、購房債權基本定位

購房債權指商品房買受人依與房地產企業訂立的購房合同，支付了特定數額比例的購房款項后，房地產企業因破產等緣由，不能如約就特定商品房辦理過戶登記時，買受人所享有的返還所支付購房款項及利息、違約金等的債權請求權。

（一）購房債權的特征

第一，根本性。根本性指購房債權的實現與否或者實現程度的大小，將直接關系到買受人及其近親屬的正常生活秩序。商品房依其所在城市經濟發展水平、坐落城市之區位因素、周邊基礎設施完善程度、自身面積大小、所處樓層高低等因素，其房價由十幾萬至幾百萬不等。如若房地產企業有破產之虞，數額巨大的購房款難以有效維護，將會觸及買受人及其近親屬的正常生活之根基。

第二，弱勢性。相比于房地產企業的其他債權人，作為個體的一般買受人普遍處于弱勢地位。突出體現在買受人自身的經濟實力孱弱、缺乏抵御市場風險的能力，法律等方面的專業知識貧瘠等等。受制于這些缺陷，買受人難以與其他債權人相競爭，其購房債權則處于弱勢地位。

第三，優先性。結合前述根本性、弱勢性特征，法釋[2002]16號[1]特別規定買受人在繳納了全部或者大部分款項時，購房債權優先受償。其優先性突出體現在兩點，其一是購房債權得以優先于別除權中的抵押權，以及其他一般債權先于受償;其二是建設工程價款優先權不得對抗購房債權。

（二）購房債權的內容

通說認為購房債權由以下內容構成：

第一，購房款項及其利息。因房地產企業破產而致使買受人無法依照合同約定取得商品房所有權，買受人當然有權請求該房地產企業退還已繳納的購房款項及其利息。其為購房債權最基本的組成部分。

第二，購房合同約定之違約金。購房合同通常包含相關違約條款，通常表現為房地產企業遲延履行或者不能履行約定的交房義務，而向買受人支付的特定金錢，既包括確定數額的金錢，也包括依據合同約定的計算方法得出的金錢數額。

第三，購房合同約定之定金。《民法典》第588條賦予“重復約定違約金與定金”的當事人擇一適用的權利。若購房合同中包含了定金的相關條款，在符合法定條件的情況下，買受人可以依據“定金罰則”主張雙倍返還。[2]

二、保障購房債權的必要性

保障購房債權的必要性體現在以下方面：

第一，守護買受人之根本。如前述，動輒以十萬乃至百萬計的購房款項承載著買受人一代甚至幾代的辛勤勞動，寄托著買受人及其近親屬對于美好生活之憧憬。若有部分甚至完全滅失之擔憂，對于買受人及其近親屬的打擊將是毀滅性的。為守護買受人安身立命之根本，必須對購房債權加以充分保障。

第二，基于公正之考量。買受人受自身經濟實力、專業能力的桎梏，在房地產企業的破產案件當中處于弱勢地位。面對享有建設工程價款優先權的承包人、已辦抵押登記的抵押權人、手持借款合同的一般債權人等，作為債務人的破產企業時常因資不抵債，難以滿足全部的債權請求。購房債權在前述權利面前盡顯弱勢，極有可能出現部分或者全部付之東流的現象。基于公平正義之考慮，須對購房債權加以充分保障。

第三，維護社會公共利益之需要。住房問題關乎當前社會構成之下的每一個基本單元——家庭，每一個家庭都是潛在的購房人。因此關于房地產企業破產案件對購房債權的保障程度，長期為社會公眾關注之熱點。近年來，全國范圍內有關商品房買賣合同發生的糾紛并訴諸法院的案件呈大幅增長、高位運行之基本態勢。除因故未被網上公開的案件，已在網上公開的2017年的商品房買賣合同糾紛案件數量為20564件，2018年為22639件，2019年為21124件。而在十年前的2007年為97件，2008年為92件，2009年為159件。[3]由此可見，商品房買賣在社會中的影響范圍逐漸擴大，保障每一個買受人的購房債權則成為維護社會公共利益之需要。

三、購房債權的現有保障措施及其問題

既然房地產企業之破產難以克服市場規律的影響，如何保障買受人的購房債權成為當前問題之肯綮。

（一）當前的法律措施

最高人民法院早已意識到保障購房債權的重要性，其主要是通過司法解釋的形式加以保障。首先是在法釋[2002]16號明確，雖然建設工程承包人享有價款優先權，但是該權利不得對抗繳納了全部或者大部分購房款項的“消費者”。其次是在法釋[2003]7號[4]中又明確了購房債權的組成部分，即違約金、定金罰則等內容。此外法釋[2015]10號[5]還明確了即便是不動產尚未辦理變更登記，在房地產企業破產被強制執行之時，滿足特定情形也可以排除執行，以體現對買受人權利的維護。特定情形要求：其一商品房買賣合同先于法院查封訂立并有效，其二該房為買受人唯一居住用房，其三買受人已依約支付50%以上房款。

（二）當前法律措施存在的問題

第一，“消費者”的措辭有爭議。法釋[2002]16號賦予購房債權優先性的措辭是“消費者”，這曾引發商品房買賣是否可以適用《消費者權益保護法》的爭議，目前通說觀點認為商品房買賣不適用《消費者權益保護法》。[6]但該問題卻未終結，突出表現在享受保護的買受人范圍界定問題。一種觀點認為，司法解釋使用“消費者”旨在將買受人的范圍框定在“為生活消費需要”而買房的人，從而將其他用途的買受人排除，特別是基于投資目的的買受人，如為經營需要的商業用房買受人、法人買受人、“炒房”人等。另一觀點認為，“消費者”即為買受人，不應依據商品房買受后的用途，對買受人區別對待，理由在于很難明確劃分商品房買受后的真實用途。

第二，優先的購房債權有“被綁架”之擔憂。正因對買受人范圍的界定不清，導致這一旨在傾斜保護弱勢買受人的制度被濫用，突出表現在為獲得商品房買賣之差價的“炒房人”對該制度的利用。這一現象已經扭曲了司法解釋意在維護買受人根本利益的初衷，反而降低了“炒房人”的商業投資風險，在一定程度上對“炒房”這一擾亂房地產價格秩序的行為起到了推波助瀾的作用。

第三，購房債權的優先性是有條件的優先且該條件門檻過高。對于價款優先權而言，并非所有的購房債權均“不得被對抗”，因為的購房債權的優先是有條件的，即買受人需要支付全部或者大部分的房款。但“大部分”的具體比例尚不明確，一說50%以上。司法解釋的初衷在于維護那些為購房而背負沉重經濟負擔的買受人的利益，但在實踐當中付款比例達到“全部或大部分”標準的，即全款買房或者接近全款買房的畢竟是少數買受人，致使大量付款比例尚不達標的買受人利益無法受到保護。如果說對于付款比例極低的買受人，其損失較小，因而不存在特別保護之價值，尚可原諒。但是對于付款比例為49.99%的買受人，其遭受的損失與付款比例在50%、51%的買受人所遭受的損失又有多大的差距呢？付款比例上看似極小的差距，在結果上將是差別巨大，因為按普通債權處理，將會導致該債權難以得到有效的保障，甚至有完全滅失之擔憂，這著實有違公正。

四、購房債權保障措施的完善建議

針對前述問題，是否賦予買受人的購房債權以“優先保護”，可考慮從以下方面解決：

第一，明確“優先保護”的買受人的基本范圍。為防止司法解釋之初衷繼續被扭曲利用，須對買受人的范圍加以明確界定。首先，應當將為滿足日常生活之基本需要而購買商品房的買受人加以明確，而不再籠統適用“消費者”。這意在契合司法解釋的初衷。其次，對于出于滿足日常生產經營需要的買受人（如個體工商戶），不予以保護將嚴重危及其正常生活的，有條件的列入優先保護范圍。再次，將法人和非法人組織排除在保護范圍之外，因為其購買商品房的基本目的，更多是出于生產經營需要，而非安身立命。最后，將特定時間段內頻繁辦理商品房變更登記的“炒房人”明確排除在適用范圍之外。

第二，在面臨是否適用“優先保護”時應當綜合考慮買受人自身的基本狀況，如買受人及其近親屬名下所擁有的商品房數量與其對欲購商品房的需求程度、買受人及其近親屬在特定時間段內辦理不動產變更登記的頻率等，然后有針對性的加以判斷和處理。如對于買受人及其近親屬名下擁有的商品房數量明顯超過其基本需要的，其購房債權不予優先;對于買受人及其近親屬在特定時間段內頻繁辦理不動產變更登記，已經超過了正常所需的，其購房債權不予優先等等。

第三，降低“優先保護”門檻，即降低購房債權優先性的付款比例條件。如前述，支付的購房價款達不到“全部或大部分”標準的買受人，其購房債權并不具有優先性。但這一標準設定過高，致使許多買受人的購房債權因沒有資格享受優先而遭受損失。故應適當降低付款比例標準，或參照買受人自身狀況作出例外性規定，交由具體案件的法官在個案當中通過自由裁量尋求案件處理之公正。誠然，對于未付款或者付款比例極低的買受人，幾乎不存在優先保護之必要，畢竟其損失尚不足以干擾其正常生活。

五、結語

現代房地產市場之激烈競爭下，個別企業不可避免地會走向破產，這原本符合市場經濟優勝劣汰的一般規律。但為了盡量減少其對市場其他主體帶來的不利影響，特別是對那些在市場競爭當中處于弱勢地位的買受人的不利沖擊，法律應當對弱者予以特殊的保護。明確買受人的基本范圍，綜合考量買受人的基本狀況，并且靈活把握適用“優先保護”的標準，這既能充分保障買受人的根本利益，也能契合司法解釋弱者保護之初衷，還能夠促進當前社會生活秩序的長期穩定。

參考文獻：

[1]最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復.

[2]崔建遠編.合同法[M].北京：法律出版社，2015：161.

[3]中國裁判文書網，http：//wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181217BMTKHNT2W 0/index.html？pageId=0a3ff8428d50a39e2b9cc4b2c9d4aaa3&s8=03，2020年6月24日訪問。

[4]最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋.

[5]最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定.

[6]房紹坤編.房地產法[M].北京：北京大學出版社，2015：128.