預(yù)告登記請求權(quán)的效力情形

關(guān)鍵詞 預(yù)告登記 效力 時間 空間 物權(quán)法

作者簡介：韋鍶蘊，廣東緯韜律師事務(wù)所，合伙人律師，研究方向：民商法。

中圖分類號：D923.2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.08.176

預(yù)告登記是不動產(chǎn)登記的一種特殊類型，指的是為了能夠保障請求權(quán)進行不動產(chǎn)登記。預(yù)告登記和其他不動產(chǎn)登記的區(qū)別在于，前者是為了能夠獲得未來出現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)變動時，其能夠獲得一項請求權(quán)。本文將從不同維度以兩個案例分析實務(wù)中關(guān)于物權(quán)法賦予預(yù)告登記請求權(quán)的效力情形：

一、 預(yù)告登記請求權(quán)的效力情形——基于時間維度考察

在 “蘇某麗訴十堰某置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛案”中，被告東煌公司的法定代表人龔心成向蘇某麗借款300萬元用于東煌公司的資金周轉(zhuǎn)，后因東煌公司無法償還蘇某麗的借款，雙方協(xié)商以東煌公司開發(fā)的房屋抵償該債務(wù)。原告蘇某麗提起訴訟要求被告協(xié)助原告辦理房屋的房產(chǎn)證，其后原被告達成協(xié)議并由法院出具民事調(diào)解書，協(xié)議被告為原告辦理房屋預(yù)告登記及房屋所有權(quán)證。2017年8月21日，湖北省丹江口市人民法院審判委員會討論決定，再審本案。湖北省丹江口市人民法院再審認為，第三人張某云、周某斌與被告十堰某置業(yè)有限公司之間的房屋買賣合同關(guān)系，已由生效判決駁回了東煌公司要求解除的請求，基于該合同關(guān)系，第三人張某云、周某斌對于本案所涉房屋辦理了預(yù)告登記，該預(yù)告登記具有公示效力，在未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的情況下，依法不得轉(zhuǎn)讓。本案蘇某麗和東煌公司要求對本案所涉房屋由其雙方進行過戶登記的主張不符合法律規(guī)定，故其請求本院不予支持。蘇某麗和十堰某置業(yè)有限公司之間的房屋買賣合同關(guān)系，可由其雙方通過其他途徑予以解決。判決：一、撤銷本院（2017）鄂0381民初451號民事調(diào)解。二、駁回蘇某麗的訴訟請求。

本案是基于“以房抵債”糾紛的雙方作出的民事調(diào)解書侵犯了第三人張某云、周某斌的權(quán)利，因該協(xié)議不合法而予以撤銷的民事判決。從該案中我們可以對“預(yù)告登記”請求權(quán)效力在時間維度上窺探一二。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條第二款的規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”。該條款對預(yù)告登記的時間維度有一個標準，即自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的預(yù)告登記失效，意味著預(yù)告登記權(quán)利人基于預(yù)告登記而享有的實現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)本登記的請求權(quán)喪失了物權(quán)法上的基礎(chǔ)，其物權(quán)法上的效力確定地消滅[1]。但對此在解釋上不應(yīng)過于絕對，針對一些特殊情形應(yīng)作有利于預(yù)告登記權(quán)利人的解釋。比如，本案中應(yīng)結(jié)合實際情況，涉案房屋在2017年8月10日辦理了不動產(chǎn)權(quán)證書，在此之前該院于2017年3月24日裁定對調(diào)解協(xié)議所涉房屋進行了查封。故即使第三人在能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記而造成其預(yù)告登記失效，但該房屋已在第三人所持預(yù)告登記失效之前因被法院查封而不能轉(zhuǎn)讓，再審法院對此認定蘇某麗和東煌公司要求對本案所涉房屋由其雙方進行過戶登記的主張不符合法律規(guī)定，不予支持是正確的，也是基于預(yù)告登記制度理念的考慮。在時間維度上應(yīng)結(jié)合具體案件分析，準確把握預(yù)告登記時間效力，以及對“能夠進行不動產(chǎn)登記”之時存在的導(dǎo)致本登記障礙的情形進行具體分析從而做出準確的判斷。

二、預(yù)告登記請求權(quán)的效力情形——基于空間維度考察

在“某資產(chǎn)管理股份有限公司廣東省分公司訴楊某原等確認合同無效糾紛案”中，2004年3月27日，楊某原、張某芳、楊某斐與某公司簽訂《XX房屋認購書》《商品房買賣合同》，三人向某公司支付房款并接收了上述房屋使用至今。另，2001年7月，某公司與王某華簽訂了《商品房買賣合同》，將涉案房屋出售給王某華，并于2001年7月9日在房管部門辦理了預(yù)售合同登記備案手續(xù)（合同號XXX），約定付款方式為按揭付款。2001年8月22日，中國建設(shè)銀行廣東省分行與王某華簽訂《樓宇按揭合同》，由王某華以其向開發(fā)商購買的本案的涉案房屋作抵押，作為貸款400000元的還款擔保等。同年9月17日經(jīng)批準已辦理了抵押登記，抵押權(quán)人為中國建設(shè)銀行廣州市東環(huán)支行的。后中國建設(shè)銀行廣州市東環(huán)支行向王某華發(fā)放了貸款400000元。其后，中國建設(shè)銀行將其對290戶借款人（包括王某華）共計290筆借款合同項下的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給某資產(chǎn)管理有限公司廣州辦事處;某資產(chǎn)管理有限公司廣州辦事處將其對290戶借款人（包括王某華）共計290筆借款合同項下的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給某資產(chǎn)管理公司廣州辦事處（其后更名為某資產(chǎn)管理股份有限公司廣東省分公司）。

2014年，楊某原、張某芳、楊某斐以某公司將涉案房屋預(yù)登記至王某華名下，并辦理抵押登記為由向一審法院提起（2014）穗荔法民三初字第222號案的訴訟，請求確認某公司與王某華關(guān)于買賣涉案房屋的行為無效，并涂銷該房屋在房屋管理部門已辦理的買賣合同登記備案手續(xù)。

一審法院認為：一審法院作出的（2014）穗荔法民三初字第222號及（2014）穗荔法民三初字第1904號民事判決書已確認某公司與王某華關(guān)于買賣涉案房屋的行為無效及楊某原、張某芳、楊某斐與某公司針對涉案房屋存在合法有效的商品房買賣合同關(guān)系，由此可見，王某華并非涉案房屋合法權(quán)利人。楊某原、張某芳、楊某斐請求確認王某華以涉案房屋設(shè)定的抵押無效符合上述法律規(guī)定，一審法院予以支持。抵押無效，某資產(chǎn)公司當然不能對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)，故楊某原、張某芳、楊某斐關(guān)于確認某資產(chǎn)公司不能對涉案房屋享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求，一審法院亦予以支持。某資產(chǎn)公司抗辯于法無據(jù)，一審法院不予采納。一審法院于2017年5月17日作出如下判決：確認王某華以廣州市XX房設(shè)定的抵押無效，某資產(chǎn)管理股份有限公司廣東省分公司不能對廣州市XX房享有優(yōu)先受償權(quán)。

二審法院認為：涉案房屋的《廣州市房地產(chǎn)抵押登記證明書》載明“以預(yù)購商品房或者在建房屋抵押登記的，房屋竣工后抵押關(guān)系尚未終止的，抵押當事人應(yīng)當在房屋竣工驗收合格之日起三十日內(nèi)，申請辦理房地產(chǎn)證及他項權(quán)利證”，由此可以證明涉案房屋的登記屬于預(yù)告登記。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十八條“擔保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”之規(guī)定，本案爭議應(yīng)適用《中華人民共和國物權(quán)法》，該法第五條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。”即抵押權(quán)的設(shè)立必須依照法定程序進行，當事人不得自行約定或自認[2]。

綜合上述分析，本院認定涉案房產(chǎn)的抵押預(yù)告登記不屬于抵押權(quán)設(shè)立的登記范疇，該預(yù)告登記未轉(zhuǎn)變?yōu)榈盅簷?quán)登記，因此中國建設(shè)銀行廣州市東環(huán)支行和受讓債權(quán)的東方資產(chǎn)公司對涉案房產(chǎn)不享有抵押權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)。一審判決認定東方資產(chǎn)公司對涉案房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)正確。某資產(chǎn)公司認為其享有優(yōu)先受償權(quán)的上訴理由不成立，本院不予支持。

如上所述，王某華就涉案房屋所設(shè)定的是抵押預(yù)告登記，而非抵押登記，不發(fā)生抵押的效力。而主張合同無效的前提是該合同成立并有效，因此楊某原、張某芳、楊某斐要求確認王某華設(shè)定的抵押無效的主張缺乏事實和法律基礎(chǔ)，本院不予支持。一審法院對抵押無效的認定有誤，本院予以更正。

本案主要針對預(yù)告登記請求權(quán)空間維度的探討其效力。《物權(quán)法》對于預(yù)告登記請求權(quán)空間維度進行了明確的規(guī)定，如果不動產(chǎn)進行了預(yù)告登記，如果沒有獲得權(quán)利人的同意，即使對預(yù)告登記的不動產(chǎn)進行了處分，但是不具有物權(quán)效力，必須要通過權(quán)利人的同意，才能夠?qū)υ摬粍赢a(chǎn)進行處置。上述案件中可以對此加以分析：本案中，在預(yù)告登記后本登記前，王某華就涉案房屋向銀行貸款并辦理了抵押預(yù)告登記，在進行二審判決的過程中，法院根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定，認定其涉案房屋不具備抵押效力。預(yù)告登記制度是對將來物權(quán)保障的一種請求，申請人進行了不動產(chǎn)預(yù)告登記之后，不會出現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)變動或者設(shè)立的情況，是獲得了將來發(fā)生物權(quán)變動的請求權(quán)。因此，預(yù)告登記并不等同于物權(quán)（包括擔保物權(quán)）的設(shè)立、變動登記，亦不產(chǎn)生物權(quán)（包括擔保物權(quán)）設(shè)立或變動之效力[3]。

通過上述兩個案件，可以初步呈現(xiàn)預(yù)告登記請求權(quán)的效力情形，但也可從案件審理過程發(fā)現(xiàn)我國《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定并不完善，還需要進一步的調(diào)整和優(yōu)化，具體表現(xiàn)為以下兩個方面：

一方面，需要創(chuàng)建完善的信息披露制度。雖然我國不動產(chǎn)登記制度逐漸的完善，但是在實際運行的過程中存在信息公開機制不完善、不健全的情況，因此在實施不動產(chǎn)交易時，買受人無法獲得公開的信息，不能夠全面的了解不動產(chǎn)預(yù)告權(quán)屬登記方面的信息，在此基礎(chǔ)上和出賣人進行不動產(chǎn)權(quán)交易，顯然買受人會處于劣勢地位。在上面的兩個案件中，買受人就存在滯后知情，甚至不了解預(yù)告登記信息的情況，最終雙方出現(xiàn)了糾紛。所以，需要創(chuàng)建完善的信息披露制度，讓雙方都可以快速、準確的查詢不動產(chǎn)預(yù)告登記方面的信息，這對于維持不動產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定運行具有重要的作用。

另一方面，需要逐漸的增加預(yù)告登記制度適用范圍。現(xiàn)階段，我國預(yù)告登記制度的適用范圍相對較小，無法充分的發(fā)揮預(yù)告登記制度的作用。預(yù)告登記制度能夠有效的避免出現(xiàn)不動產(chǎn)一物二賣、多頭買賣等現(xiàn)象的發(fā)生。但是由于受到適用范圍的顯著，會對其保障交易安全的價值不能充分的發(fā)揮。筆者認為，需要從請求權(quán)、登記對象以及適用范圍三個方面進行完善，將不動產(chǎn)物權(quán)的相關(guān)內(nèi)容納入預(yù)告登記制度的適用范圍。通過擴大預(yù)告登記制度適用范圍進行擴大，能夠提升對不動產(chǎn)交易安全的保護力度。因此，不僅可以將合同作為是否啟動預(yù)告登記的依據(jù)和參考，還可以通過政府和法院征收、無因管理等進行預(yù)告登記的啟動，必要時，還可以將非協(xié)議約定納入預(yù)告登記啟動范圍，不斷的擴大預(yù)告登記制度適用范圍，這樣能夠更加有效的保障不動產(chǎn)交易雙方的合法權(quán)益[4]。

綜上所述，《物權(quán)法》對預(yù)告登記制度的內(nèi)容進行了比較完整的規(guī)范，為物權(quán)和特定債權(quán)的聯(lián)系做出很大的貢獻。特定債權(quán)進行預(yù)告登記之后，被賦予物權(quán)保全的效力，這樣能夠有效的保障不動產(chǎn)交易雙方的合法權(quán)益，對于提升不動產(chǎn)物權(quán)交易安全性具有至關(guān)重要的作用。因此，在實務(wù)中法院處理案件也是從判決上多維度發(fā)揮預(yù)告登記制度的作用，從而實現(xiàn)社會的公平和效益預(yù)期。

參考文獻：

[1]王東輝.論我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度[J].法制與經(jīng)濟，2020（2）：32-33.

[2]何玉容.不動產(chǎn)預(yù)告登記制度研究[J].廣西教育學院學報，2019（3）：59-63.

[3]王利明.論民法典物權(quán)編中預(yù)告登記的法律效力[J].清華法學，2019，13（3）：5-17.

[4]黎森亮.不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的探析[J].法制博覽，2017（15）：232.