未來房地產行業的新格局

史哲冬

4月15日在我第一季度經濟數據發布之日，中央政治局常委召開會議聽取研究經濟工作，4月17日召開中央政治局會議，這是繼3月27日、2月21日政治局今年召開的第三次會議，通過會議的精神我們可以知道，目前我國的經濟有巨大的韌性和潛力，長期向好的趨勢不會改變。未來我國的任務依舊是完成決戰決勝脫貧攻堅目標任務，全面建成小康社會，我國的經濟未來將會是平穩健康的持續發展。

房住不炒

4月17日中共政治局會議強調了要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。這是對去年12月10-12日中央經濟工作會議中確定的要堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，全面落實應城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康的發展的繼續深化，也是落實十九大會議精神房住不炒政策的連續性和一致性。體現了我黨對房地產的定位一直不變，保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性。今年上半年海寧、駐馬店、廣州、寶雞、青島等城市都出臺了相關房地產扶持政策，其中，駐馬店、寶雞降低首付比例，海寧放開外地戶籍購房限制，青島下調不動產限售年限等。但是，這些政策變動剛剛出臺，“墨跡”還未干，就很快又被撤了下來，未能逃過“一日游”的命運。這意味著，我國各地的房地產市場調控，將繼續堅持“房住不炒”的大方向，而不可能再重復以往那種吸引游資進入房地產市場，推高房價帶動經濟數據的老路。

4月20日，中國人民銀行深圳市中心支行向深圳市各商業銀行下發通知，要求各銀行緊急自查房地經營貸資金違規流入房地產市場情況。兩天后的4月22日銀保監會在國新辦發布會上表示，銀行須監控資金流向，要堅決糾正貸款違規流入房地產市場的行為。同時，銀保監會正全力推動深化中小銀行改革和化解風險工作。政治局會議指出：積極的財政政策要更加積極有為，發揮好政策性金融作用。穩健的貨幣政策要更加靈活適度，緩解融資難融資貴。要加大對重點行業和中小企業幫扶力度，救助政策要精準落地，政策要跑在受困企業前面。

4月23日習近平總書記在考察西安時強調：我國經濟穩中向好、長期向好的基本趨勢沒有改變。要堅定信心、保持定力，加快轉變經濟發展方式，把實體經濟特別是制造業做實做強做優，著力解決發展不平衡不充分問題。要圍繞產業鏈部署創新鏈、圍繞創新鏈布局產業鏈，推動經濟高質量發展邁出更大步伐。習近平指出：民生是人民幸福之基、社會和諧之本。要堅持以人民為中心的發展思想，扎實辦好民生實事。要瞄準突出問題精準施策，做好剩余貧困人口脫貧工作，因地制宜發展區域特色產業，加快建立防止返貧監測和幫扶機制，加強易地扶貧搬遷后續扶持，多措并舉鞏固脫貧成果。

房地產進入理性平穩的發展態勢

經濟下行壓力猶存，地產仍為重要支撐。2019年以來經濟下行壓力持續加大，2019年三季度GDP增速回落至6%，11月末社融總規模223.1萬億元，同比增長10.7%，增速與10月持平，較9月下降0.1個百分點;前10月工業企業利潤總額同比下降2.9%，疊加外部沖擊，國內經濟仍面臨短期的周期性下行和中長期結構性下行壓力。地產作為國民經濟重要支柱產業，2019年前三季度拉動GDP增長0.2個百分點;考慮地產上下游產業鏈，對經濟實際貢獻率將更高。12月政治局會議強調“統籌推進穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險、保穩定，保持經濟運行在合理區間”，穩增長仍是2020年重要工作任務。馬云2019年11月13日，在杭州舉行“第五屆世界浙商大會”上指出：希望我們國家還是要高度重視房地產行業的發展，因為它是帶動整個經濟鏈條的重要因素，通過市場手段來完善。國家行政院的研究院也指出房地產行業已經占到了中國經濟總量的16%，如果算上物流、水泥、鋼鐵、家具、室內裝修等等周邊行業，可以占到經濟總量的40%左右。房地產依然是國民經濟的重要組成部分。2019年7月28日，博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會主論壇中清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，當前房地產市場的發展面臨著非常大的變化。住房市場告別了短缺的時代。市場從關注數量到關注質量，從關注增量到存量，從簡單的開發到開發和管理并重，甚至管理變得更加地重要。劉洪玉還談到，房地產行業作為經濟的重要部分，過去強調對增長的支撐，未來是對經濟穩定的支撐是非常重要的。經過很長時間的調控，我國的房地產市場已經逐漸理性，由于政策的嚴厲導致炒房的成本變得很高，甚至是沒有炒房的空間存在，國家寬松的貨幣政策也并沒有流向樓市，從政府發布的限售，限購，限貸政策，再到各地政府頒布的禁止任何形式的融通資金參與各房企買地甚至是交保證金的規定，無論從需求端到供給端，經過16年的暴漲以后，國家對房地產的調控仍然沒有放松，并且長期也不會放松。金融工具幫助房地產企業降低資金和運營成本，防止房地產企業由于過高的成本導致經營出現問題，而帶來收縮規模和破產的情況。從而不是保就業的任務。

房地產的繁榮只是暫時性的

今年上半年各地土拍市場地王頻現，土地價格屢屢攀高，上海，廣州，成都，紹興均出現了城市近兩三年沒出現的地王，寧波，東莞，常州，西安等城市的土地出讓金較去年相比大幅提高，同時溢價率也較去年增長較多。今年3月27日，在融創2019年業績發布會上，孫宏斌表示，今年二三月份地價還是比較堅挺的，溢價率比去年下半年有上升，而且都是熱點城市，所以大家去搶，因此地就貴了。同時孫宏斌還判斷今年將是洗牌年，今年并購的機會遠遠超過以往任何一年，但優質并購標的不是很多。3月31日，美的置業2019年業績發布會上，主席郝恒樂指出，目前土地市場雖急劇升溫，但仍有很大的不確定性，公司堅持不拿高價地，也不會激進地不顧項目的財務測算結果拿地。萬科在2019年業績發布會上，董事會秘書朱旭指出：面對現今這種不確定的外部環境，我們希望多保留點現金在手，以應對不確定性。通過統計分析2月1日-4月10日，TOP50房企中有29家企業在公開市場上減少拿地。其中，減少幅度大于50%的有17家房企，代表的房企有融創，綠地、萬科、中海、龍湖等大型房地產企業，他們與去年同期拿地的數量相比有了大規模的下降，但招商蛇口、華潤置地、保利集團、綠城集團、龍光地產，華發地產較去年拿地的頻率爭奪，尤其是華發地產，今年截止到4月10日已經獲得土地28宗，較去年的2宗土地提升了1351%。從拿地面積來看，民企優勢突出。數據表明，在這130宗溢價率大于10%的宅地中，國有企業僅拍下了29宗，按宗數計占比22%，按建面計占比27%，由此可見民營企業拿走了大部分的高溢價地塊，較為激進。從拿地金額來看，國企、民企勢均力敵。盡管民企在拿地數量上占優勢，但國企所拍下的29宗宅地成交金額達705億，占總金額的48%，與民營企業差距甚小。從溢價率來看，國企穩健謹慎，民企奪地激進。對于溢價率小于30%的地塊，國企、民企占比分別為50%和39%，但對于溢價50%-100%之間的地塊，民企占比是國企的2倍有余。

房地產企業的應對策略

針對目前的國內外形勢以及企業目前的體量，結合公司的發展情況，面對復雜的經濟環境，公司應做到保持投資定力，不被目前暫時的火熱亂了陣腳，積極準備，科學合理地獲取土地，繼續跟蹤基本面優秀城市的土地出讓情況，積極使用多類型金融工具，不斷降低公司運營成本，靈活運用自有資金，在滿足公司運營和投資的情況下，提升融資水平能力。加大重點區域的跟蹤，充分發揮企業優勢，深化投資策略，研判市場發展方向，提高對政治和市場的敏感性，積極做出合理判斷。

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