物業企業加強內部控制建設研究

朱顯如

摘 要：物業企業的主要特征是擁有大量員工，其業務的核心是管理小區和服務小區業主。物業企業進一步加強內部管理，能有效提升物業企業的服務質量，促進物業企業的發展。其中核心內容是內部控制建設，但一直以來，我國的物業企業由于人員較多，在約束上難以完成，往往出現下級人員虛與委蛇的情況，造成企業的管理工作名存實亡。而當前內部控制建設的核心是對人員的進一步約束，確保相關人員在工作過程中時刻受到監督，不會出現干擾業主生活的情況，真正成為小區的服務者。基于此類情況，從我國物業企業內部控制當前存在的問題入手，全面展開物業企業加強內部控制建設的研究。

關鍵詞：物業企業;內部控制建設;企業財務管理;監督機制

中圖分類號：F293.347 ? ? ? ?文獻標志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2020）22-0063-02

內部控制是企業對內部管控的一種主要手段，其核心是對企業的內部各部門進行有效監督，并根據企業內部各個部門的數據情況，進行相應調整，從而保證企業內部運行正常。但對物業企業而言，內部控制建設難度較大，相對于其他企業，物業企業本身人員構成復雜，而且人員繁多，各個小區的人員較為分散，很難做到對人員的統一管理。我國的物業企業管理普遍混亂，部分物業企業不僅不能成為業主的好管家，還會給業主的生活帶來一定的困擾，導致很多業主排斥物業人員，對物業繳費抵觸。為了充分改善這種情況，物業企業需要進一步調整企業的內部控制建設內容，從根本上杜絕企業的內部控制問題，從而提升企業的內部控制效果。

一、我國物業企業內部控制建設存在的問題

1.我國物業企業內部控制意識薄弱。物業企業是建筑企業的忠實合作伙伴，其主要是幫助房屋業主進行小區的統一管理，為業主提供便利服務。但由于我國物業企業較多，而每一個物業企業管理的小區也較多，導致物業企業工作人員的素質參差不齊，很多物業企業的工作人員存在能力不足、素質低下的情況，尤其是部分小區的安保人員更是行為野蠻粗暴。這是物業企業管理問題的集中體現，也給業主帶來了極大的困擾。然而，很多的物業企業對于這些問題的認識非常淺薄，所采用的辦法就是簡單地更換人員，但是對于新進人員的考核仍舊不及時，從而引發問題的循環。其根源是物業企業的領導層對于物業企業的內部控制工作認識不到位，責任意識非常薄弱。

2.我國物業企業內部控制建設薄弱。物業企業和其他企業有著很大不同，其核心是對人員的應用，也就直接導致物業企業的內部控制建設難度較大。物業企業需要按照自己的發展進行內容建設，每一家物業企業都是完全獨立的，所以物業企業想要展開內部控制建設，需要獨立研究。但由于物業企業長期忽略內部控制相關內容建設，導致物業企業的內部控制工作極其混亂，大多數不相容的工作內容被安排到一處，雖然在一定程度上節約了人力資源，但卻也讓工作效率大大地降低，而且很多內容安排到一處，也讓相關的工作人員權力過大，物業企業領導層難以對其進行約束，造成物業企業權力難以管控的局面出現。

3.我國物業企業內部管理過程中缺乏有效監督。我國的物業企業內部的各部門仍舊是物業企業的領導進行直接管理，導致物業企業內部各部門的監管都不夠嚴格，從而引發了物業企業內部控制問題。其核心仍在于物業企業領導為了更好地節約人力資源，而簡單配置了物業企業的監督機構，導致物業企業內部沒有合理的監督部門，各部門和領導直接對應，內部審計、內部監督等工作都成為領導的工作。而領導因為專業知識不足，或者時間有限等，造成內部監督相應工作被一直擱置，也就讓物業企業的監督機制名存實亡。

4.我國物業企業內部控制沒有相應人才。物業企業的人員結構一直以來都不合理，其核心在于物業企業長期以來一直只重視人員數量，卻忽視人員質量。很多物業企業領導的固有觀念是，物業企業的核心是進行小區的管理，只要相應的人員足夠，就可以完成相應任務。同時，低素質人員的加入是為了更好地降低薪資，從而保證了低薪資多人員的結構。也因此造成了物業企業內部人員管理混亂的局面，很多物業企業根本沒有內部管理的相應人才，大部分物業企業甚至沒有專門的內部管理人員，而部分擁有內部管理人員的物業企業，也都存在內部管理人員能力不足的現象。所以，物業企業想要做好內部控制建設工作，就需要引進業務能力強的內部控制人員。

二、我國物業企業加強內部控制建設的主要對策

1.我國物業企業必須增強內部控制意識。物業企業的內部控制工作，要從思想到行動，逐一落實，只有做好思想意識建設工作，才能為后續的實際行動打好基礎。目前我國的物業企業在內部控制意識方面，需要做好如下兩個方面的內容：第一，要盡可能地強化物業企業領導層的內部控制意識。物業企業中領導層占據了絕對的控制權，所以物業企業的領導層對于內部控制工作認識到位，就能促進物業企業全面推進內部控制工作。這需要我國的政府部門能給我國的物業企業提供相應的培訓，確保我國的物業企業領導能從這些基礎知識以及案例中，了解到內部控制工作的重要性。并詳細地劃分出當前物業企業存在的問題，哪些是基于內部控制工作不到位而出現的，這樣就可以非常好地引起物業企業領導的重視，從而進一步進行內部控制工作的落實。第二，企業員工的意識建設。物業企業想要完成內部控制建設，對員工的進一步約束是關鍵，其中意識是最關鍵的。我國的物業企業人員需要進行集中培訓，企業的領導層需要聘用專門的內部控制指導教師，對物業企業的每一個工作人員進行集中教育，確保他們能認識到內部控制的重要性，并清晰地了解自己應該如何進行工作，從而更好地保證工作的完成。

2.我國物業企業必須做好內部控制建設工作。物業企業在內部控制建設方面，問題相對嚴重，主要原因是內部工作控制體系不健全，導致內部控制工作的進一步混亂。目前為了有效解決相應問題，應該做好如下兩個方面：第一，物業企業需要進行內部控制體系的建設。物業企業始終沒有自己獨特的內部控制體系，需要對其進行相應的建設和完善。其中物業企業內部控制體系建設的核心是各種工作的關聯性，每一項不同的工作都有自己的關聯性。所以，內部控制體系的首要任務是找到各項工作的關聯性，并按照關聯性進行聯系，這些具有關聯性的工作部門需要緊密結合，從而構成完整的物業企業內部控制體系。而不相連的或者具有相反特性的工作，則需要徹底分離，要杜絕不相關的工作相互聯系的情況，才能有效地增強物業企業內部控制體系的運行效果。第二，物業企業要將內部控制體系內容落實到各個部門之中。物業企業中部門繁多，每一個部門負責的工作完全不同，所以每一個部門必須優先知道自己在物業企業內部控制體系之中扮演了什么樣的角色，從而確保物業企業內部控制體系能夠真正地滿足日常工作的需求。而各部門也應簽署相應的責任書，確保工作出現問題后，能對部門進行快速問責，從而保證內部控制體系發揮既定的效果。

3.我國物業企業內部控制要實現有效監督。物業企業內部控制體系的建設只是物業企業內部控制工作的初期內容，在具體的工作過程中，對各個部門的監督，是保障物業企業內部控制體系發揮作用的關鍵。其主要可以分為如下兩個方面：第一，責任落實到個人，給監督提供有力的依據。在物業企業之中，人員非常復雜，對于每一個物業企業工作人員的管控是其中的關鍵。尤其是物業企業工作人員大部分直接面對小區業主，如果小區業主對其不滿，他們就會破壞整個物業企業的形象。所以，物業企業內部控制監督體系中要確保每一個內部控制人員都被賦予一定的責任，并在相應的崗位進行工作，一旦工作出現問題，則可以第一時間找到負責人，負責人需要承擔相應責任，并解決問題。這樣可以保證內部控制工作的效果，而且也能對內部控制人員進行權利上的約束。第二，對重大問題進行連帶責任問責。每一個人員都有對應的責任，每一個部門也都有相應的責任，一旦出現了重大問題，就代表部門的監管不夠嚴格。為了更好地保證整個部門的監管，需要對相應的負責人進行層層問責。首要問責的目標是直接工作人員，然后是其上層領導，連帶問責到部門的總負責人即可，這就可以有效地保證各個部門實現內部監管，進一步強化工作效果。

4.我國物業企業要積極招納內部控制人才。物業企業的內部控制工作想要進一步地發揮效果，人才的補充是其關鍵，能有效地解決相關經驗不足的問題。其具體辦法分為如下：第一，常規人才招聘。在物業企業之中，內部控制人才缺乏，所以基層人員也需要大量的招募，這就需要在勞務市場進行人才招聘，這樣可以快速獲得內部控制人才，從而滿足企業的需求。但這些人才自身的能力水平有限，往往無法直接滿足企業的需求，所以在招聘過程中，還需要對其進行嚴格的考試，能力合格才能上崗。第二，獵頭招聘。當前市場中內部控制頂尖人才相對缺少，而物業企業想要獲得這部分人才，需要采用獵頭招聘的方式，通過高薪、優厚待遇的方式確保人才對企業感興趣，從而加入到企業之中，這樣可以非常好地彌補物業企業在高端人才上的弱項。同時，這些頂尖的人才也能幫助企業快速完成內部控制工作的建設，確保物業企業的內部控制工作快速發揮效果。

綜上所述，物業企業發展存在問題嚴重，其核心在于物業企業人員構成復雜，難以有效控制人員的行為，導致物業企業的口碑一直不佳。同時，物業企業的內部控制工作雖然可以有條理地進行內容的設置，但是在具體操作來看，其效果如何，難以保證。尤其是相應人才加入物業企業后，對于基層物業人員的管理能否獲得效果，始終令人擔憂。但我國物業企業為了完成現代化建設，確保其更好地發展，內部控制是必要建設內容之一，也為物業企業后續發展奠定基礎。

參考文獻：

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