新建商品房買賣合同網簽備案調研情況分析

摘 要 本文主要結合了南寧市商品房買賣合同網簽備案基本情況，從房屋交易合同備案，到房屋交易合同網簽備案，該項制度在實踐中不斷完善。針對一些存在問題也提出了相應的建議，實現了政府用較低的行政成本，高效地監管市場，在保障房屋交易安全、維護當事人合法權益方面，正發揮著越來越重要的作用。

關鍵詞 南寧市;商品房;房買賣合同;網簽備案

本次調研工作以新建住房商品房買賣合同網簽備案為工作方向，重點調研房地產市場調控政策中對開發企業在進行該業務的影響及遇到的堵點難點問題。

1南寧市商品房買賣合同網簽備案基本情況

1.1 歷史政策和實施情況

1995年1年建設部出臺《城市商品房預售管理辦法》，南寧市開展了新建商品房買賣合同備案工作;2006年1月25日南寧市結合本市實際出臺《南寧市商品房銷售合同網上登記備案管理辦法》（南府發[2006]3號），對商品房買賣合同網簽及備案進行規范立法;2008年原南寧市房產管理局向駐市各房地產開發企業發布《關于調整我市商品房銷售合同網上備案程序通知》，進一步調整我市商品房買賣合同網簽及備案程序，規范了業務流程。2015年住建部出臺《房屋交易與產權管理工作導則》，2018年住建部出臺的《關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》。

2008年起，南寧市城市規劃國有土地范圍內出售的新建商品房全面實行買賣合同網簽備案制度;經網簽備案的買賣合同作為當事人辦理銀行貸款、住房公積金提取、涉稅業務的依據;2016年5月，為進一步加強信息化應用，南寧市將合同網簽信息與市稅局聯網共享，研發啟用“互聯網+自助辦稅”系統，納稅人只需用本人身份證在自助終端系統上“一觸”即可自動完成繳稅事宜;2018年初，南寧市積極響應優化營商環境政策，縮短了預售商品房買賣合同備案業務辦理時限，由原7個工作日縮短至2個工作日，同時研發商品房預售合同備案表自助打印服務終端，2018年12月起，商品房預售合同備案審核完成后，開發企業或購房者可通過企業專線、南寧選房網或自助機自行打印商品房預售合同備案表，實現業務辦理“最多跑一次”，減少辦事環節。

1.2 業務開展情況

2019年1-10月南寧市新建商品房買賣合同網簽近13.6萬余份，受理商品房預售合同登記備案12.6萬余份，完成12.1萬余份。新建商品房買賣合同網簽率達到100%（含期房網簽及現房網簽），網簽信息能及時傳送至稅務、金融等相關部門，有效避免了“一房兩賣”、陰陽合同泛濫、逃稅騙貸等市場違規違法行為[1]。

2房地產市場調控實施情況

2017年5月25日，南寧市發布《關于進一步加強房地產市場調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》（南房〔2017〕409號）（以下簡稱409號文），通知要求房地產開發企業不得分批、分次開盤及采取畸高報價等方式捂盤惜售;不得超備案價格銷售，對于超過備案價格銷售的，不予辦理商品房買賣合同網簽及備案。

2.1 嚴格把控辦理預售許可時一房一價浮動范圍

成立商品房預售價格會審小組，對企業申報房地產項目制定指導價。為避免同一項目出現畸高或畸低的一房一價，要求各企業在辦理預售許可時，所申報樓棟均價不高于指導價的前提下，其一房一價可上下浮動15%，實際銷售價格不得超出該浮動范圍，同時升級業務系統，由系統把控開發企業是否價格浮動范圍銷售。對于超出價格浮動范圍銷售的房源不予網簽及備案。

2.2 嚴格把控企業申報預售許可時的網簽率及網簽撤銷率

房地產項目辦理新樓棟的預售許可時，要求該項目上期獲得的預售許可（近3個月內）的網簽率達到50%。此外，為避免開發商將房源批量備案至個人或第三方公司名下，待政策寬松后再撤銷備案重新面向市場銷售的虛假銷售行為，要求各項目網簽撤銷率不得超過5%[2]。

3存在問題

3.1 409號文發布后對2017年5月25日前已售的部分房源造成影響

部分房地產開發企業為防范風險，采用等待購房者的銀行按揭申請通過后再辦理商品房買賣合同網簽及備案的模式。409號文發布后，因房地產市場政策調整等原因，部分2017年5月25日前已售并已通過銀行按揭審批且購房者均已進行還貸的房源，但因超出原備案價格而遲遲未能通過網簽及辦理合同備案。調研過程中，僅南寧一商品房開發公司提出其開發的商品項目就有33戶屬于此類情形。

3.2 部分房源因成交價低于價格浮動范圍下限值而無法網簽及備案

部分房地產開發企業采用團購方式或讓利促銷方式進行銷售，所簽訂商品房合同價格低于價格浮動范圍下限而被業務系統限制，買賣合同無法網簽及備案。調研過程中，南寧某公司反映其為更好調動公司員工的積極性，將其開發項目作為員工內部福利房源對員工進行銷售，但因銷售價格低于申報價格未能辦理網簽及備案業務。

4建議

4.1 進一步加強新建商品房價格調研及管理

建議政府政策研究相關部門應與房產主管部門聯動，定期對新建商品房銷售價格摸底，深入企業開展調研和服務，聽取企業的意見建議，形成一套科學系統的價格分析體系，在落實房地產市場調控主體責任的同時，使價格相對合理貼近市場調節，在此基礎上對商品房價格采取分類指導，最終通過科學合理的價格指導，促進供需關系的健康發展。

4.2 根據實際情況落實調控政策

考慮到優化營商環境的相關政策及歷史原因，對于《通知》發布前超出備案價簽訂合同的房源，應著手研究相關政策，提出有效解決方式，避免一刀現象發生。對于企業采用團購方式或讓利促銷方式進行銷售導致商品房合同價格低于浮動范圍下限值而無法進行網簽及備案的情況，核實情況后，筆者認為可以通過網簽及備案。

4.3 繼續優化商品房買賣合同網簽及備案業務流程

盡快實施商品房買賣合同實行網簽備案一體化（網簽辦結后即賦予備案編碼），取消備案環節，開發企業不再須將紙質備案材料送至窗口，實現“數據網上跑，群眾少跑路”的工作目標。

參考文獻

[1] 張夢俐.完善商品房合同網簽流程探索[J].城鄉建設，2017（9）：64-65.

[2] 王從利.商品房買賣合同霸王條款的法律規制——商品房買賣合同監督管理制度[J].商，2012（5）：129.

作者簡介

黃艷紅（1981-），女，廣西桂林人;學歷：碩士研究生，職稱：工程師，現就職單位：南寧市房屋產權交易中心，研究方向：房屋交易管理。