住房租賃市場的痛點與發展措施

王琰琰

編者按：黨的十九大報告指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”近兩年，隨著我國租賃住房市場規模不斷擴容、參與主體陸續增多，住房租賃市場整體缺乏標準化規范體系的問題也逐漸顯露。促進住房租賃市場的規范化發展，不僅是貫徹國家“房住不炒”的指導方針，更是推動我國房地產開發產業轉型升級、減緩住房供需矛盾、完善住房供應體系、建立房地產市場平穩健康發展長效機制的重要環節。

我國住房租賃市場現狀

長期以來，我國房地產開發企業常見的經營模式是項目開發后直接出售獲取利潤，但隨著近年一二線城市增量項目逐步收縮，房地產市場開始向“存量時代”轉變。而住房租賃作為房地產行業中相對于出售來講更為靈活的一種流通方式，有助于存量房地產資源的高效利用，也為房地產市場的參與者提供了轉型升級的新思路。

住房租賃市場的興起——城鎮化進程推進

城市化發展是社會經濟發展的必然結果。據國家統計局披露：截至2018年末，我國常住人口城鎮化率達到59.58%，較1949年末增長47.94%，年均增長0.69%。自新中國成立以來，我國可謂實現了世界歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程。特別是，我國的房地產行業在過去的二十年間獲得了飛速的增長，有效滿足了人民的住房需求。

住房問題自古以來就是重大民生問題，關系千家萬戶的基本生活保障。但是，隨著城鎮化進程加快，越來越多的流動人口涌入到京津冀、長三角、珠三角等具有資源優勢的地區。城市人口的不斷膨脹和密度加劇為城市的管理與發展帶來了嚴峻挑戰，亦為部分投機客提供了投機炒房、哄抬房價的可乘之機，導致房價不斷上漲，引發了百姓特別是剛需民眾的恐慌。

在此背景下，黨中央明確提出“房住不炒”的指導思想，敦促各地加快建設多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，發展住房租賃市場。對具有住房“剛需”的年輕群體而言，資源優勢城市的房價不菲，且伴有不同規則的限購政策門檻，在購房資金和城市限購的雙重門檻下，租房成為新晉市民的首選，且租房周期有延長趨勢。

我國住房租賃市場的政策驅動

為了抑制房價的不理性膨脹，敦促房地產市場回歸理性，自2015年起，黨中央、國務院及住建部等政策層加大相關指導與監管力度，陸續出臺有關租賃住房的政策，推動住房租賃市場持續發展。

2017年5月，我國首個專門針對住房租賃與銷售的法規——《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿）發布，條例征求意見稿包括住房租賃、住房銷售、房地產經紀服務、監督管理、法律責任等內容，進一步規范房屋租賃和銷售市場。2017年7月，住建部會同八部委，聯合發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，并選取廣州、深圳等12個城市開展首批“租購同權”試點，真正實現了“買房租房都一樣”，賦予了租賃住房新的內涵。“租售同權”作為我國新型城鎮化建設中，繼戶籍、土地、財政、就業、醫保和住房等多領域配套改革后的又一舉措，將成為我國城鎮化進程進階為“提質發展階段”最重要的體現之一。

監管層大力發展與規范租賃市場的態度十分明確，而我國住房租賃行業的規范化與相關配套設施建設也需要進一步完善和提升。

我國住房租賃市場的主要產品服務類型

目前，我國的租賃住房產品主要面向個人住房群體。伴隨著“租售并舉”與“租售同權”的政策驅動，我國的住房租賃市場迎來了一輪加速推進期，房屋供給端的多元化、差異化愈加明顯，在一定程度上保障了不同群體的住房需求。

從我國租賃房源供給主體來看，由一般業主直接出租的分散式房源占絕對優勢，而開發商自持物業或具有合法包租權的機構房東提供的房源占比相對較低，且機構房東占比遠低于美國等發達國家成熟住房租賃市場的平均水平。從市場分布來看，整體房屋租賃市場房源供給呈現大而分散的格局，即使是頭部規模的品牌公寓市場占有率也不足5%，剩余供給端呈長尾分布。由業主直接出租的分散式房源由于數量更多、戶型位置可選范圍更廣， 能夠滿足多數租客不同層次的需求，但這部分市場長期以來存在合同不報備、租客維權難、群租管理不規范等現象。有鑒于此， 相比個人住房出租，由專業化住房租賃企業運營以及由房地產企業自持運營的機構房東正在快速崛起。

相對于個人房東提供的住房，機構房東運營的租賃住房具有租約穩定性強、服務管理專業、居住條件和品質更有保障、爭議處理機制透明等優勢。目前已投入運營且模式比較成熟的機構房東中，既包括房地產企業自有的租賃品牌，如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓等;也包括房屋中介機構下屬的品牌如鏈家自如、我愛我家相寓、世聯紅璞;還包括部分獨立的第三方品牌，如蛋殼公寓、魔方公寓等。

從運營模式上看，我國的住房租賃行業主要分為集中式和分散式兩種運營模式。集中式公寓因為裝修設計前衛、社區化服務豐富和管理半徑適當，往往會吸引年輕群體居住，但由于房源獲取難等問題，集中式公寓通常位置偏遠，房屋空置率較大，導致運營商經營風險較高，前期投入較大，目前多適用于一線城市; 分散式公寓空間自由度大，但由于房源分散、戶型不一、管理半徑大，為保證用戶體驗，需要運營商投入較大的管理成本，但分散式公寓的靈活性使其市場拓展速度更快。

伴隨著我國租賃住房運營主體自身的品牌化、標準化、產業化逐步形成、完善，相關周邊配套服務逐步優化，以及政府對運營主體相關扶持政策的逐步落地，可以預見，我國的住房租賃市場將邁入新的發展階段。

租賃住房市場的痛點

自2015年以來，我國住房租賃市場加速推進，但我國房地產領域在租房規模占比、房屋租賃比例、租金回報率以及租賃住房服務體系的成熟化等多個維度仍不及美國等發達國家。過去，我國的房屋租賃市場發展更多依賴于市場自發運行的狀態，缺乏系統性的制度規范及體系化管理。隨著我國的住房租賃市場逐步成熟、參與主體進一步多元化，行業規范及市場調控的價值也愈發突顯出來。

供給端缺乏標準化的管理體系

隨著資源密集型城市房價高企，部分新房供應呈現高端化態勢，難以滿足剛需年輕群體的居住需求。租賃住房本應是解決年輕人群居住問題的有效途徑，但受限于目前租賃住房行業在供給端缺乏標準化的管理體系和房屋規格，使得租賃住房在供給端的標準化程度低，增加了房源與租客的匹配難度;甚至由于房屋管理規范性不足、信息不對稱，導致了哄抬房租、強迫交易等“黑中介”問題的發生。

中介端服務模式陳舊，缺乏相關配套服務

隨著租賃住房供給端擴容，租房人群年齡結構分布亦向著年輕化發展。目前，住房租賃市場上主要的租房人群為30歲以下群體，這部分群體在選擇居住環境時，考慮的不僅僅是租金或者是通勤距離，他們同時也希望能夠找到一個滿足自身休閑、社交等需求的生活社區，用戶需求更加豐富和細化。

目前，部分模式陳舊的中介服務機構或分散式的租賃住房并不具備提供相關配套服務的能力。為解決客戶需求多元化的問題，已有部分集中式公寓提出向具有不同需求的人群提供定制化的配套服務，最大限度地滿足租賃客群對于生活質量的需求。

用戶端體驗普遍較差，缺乏反饋通道

傳統租賃行業最大的痛點之一就是租房服務長期缺失，租戶處于被動地位，租房體驗較差。特別是在市場發育初期，以出售房源信息為核心的中介收費模式使得租賃行業缺乏提供租賃住房服務價值的動力，用戶體驗長期得不到重視，乃至用戶遭遇“黑中介”都缺乏反饋、維權通道。

隨著政策環境的進一步優化，租賃住房市場也將迎來激烈競爭，租賃市場管理需向服務型收費模式轉變。租賃住房產業實現經營突破，需要建立強大的運營管理系統，設立專門的IT技術團隊，圍繞運營的變化和市場需求進行更新及維護。租賃住房運營機構的發展不僅需要自身提升改進，還需要借助外部力量進行賦能。

以區塊鏈技術構建住房租賃信息平臺

隨著互聯網信息技術與住房租賃行業相結合，“平臺化”所帶來的天然聚合效應與客戶黏性也逐步讓住房租賃產業最核心的資源由“房源”慢慢向“平臺”遷移。

2018年曾發生的租賃住房甲醛超標、違規隔斷事件就是由于租賃住房運營商對其供應商管理不善所致。此外，還存在“二房東模式”運營商一次性按年收取租客房租后，卻按季、按月轉付給房東，利用其中的付款時間差額，通過“加杠桿”持續擴張引致資金鏈斷裂，最終導致房東收不到租金、租客無房可住的“長租公寓爆倉”等亂象。

面對市場亂象，地方政府要加快租賃市場服務監管平臺建設，監管平臺功能涵蓋土地規劃、一級開發、建筑施工（材料采購、工程決算、農民工代發工資等）、稅費代繳（物業費、物維費）、房屋交易資金監管、房屋工裝（裝修公司、建材、家電）、物管服務等各方面，進一步完善市場規范管理。同時，傳統租賃行業要充分利用區塊鏈技術，打造房地產上下游與供應服務商服務圈鏈，將政府租賃住房、長租公寓、房地產開發企業自持租賃房屋、個人出租房源等信息發布到指定的網站及手機軟件，實現信息發布、交易、登記、服務和監管一體化，優化公共服務。

政府可與商業銀行合作，充分利用商業銀行在電子商務領域、客戶資源多元化、信用信息渠道充足等方面的優勢，將區塊鏈技術引入到住房租賃體系的平臺建設中，打造住房租賃的信用體系，為行業參與主體提供住房租賃相關的信用信息，便利各方主體投融資，降低整體交易成本。

商業銀行亦可以利用自身業務覆蓋區域更廣、分支機構眾多的優勢，提供增值服務，與各地政府相關部門數據共享、信息互通合作，擴展建立覆蓋區域更廣、信息來源更加豐富的租賃住房一體化平臺;各地區政府亦可彌補自身基礎設施建設過程中公共服務提供不足的劣勢，真正實現人員管理與金融服務的規模效應。

以某商業銀行金融服務為例。租賃企業將征集來的房屋發布到租賃平臺，商業銀行對其租賃成交信息進行整合，對房產未來N年的租金收益進行測算分析，由租賃企業向房主一次性或分期交付未來租金，商業銀行對其提供融資服務，提高租賃運營效率;同時，通過租金折現，租賃企業在進行租賃定價時會更加清晰，有利于租賃價格的穩定。商業銀行在風險可控的前提下， 既滿足了租客的住房需求又實現了收益。同時，商業銀行可以在此過程中實現租金監管，抑制企業濫用預收租金，降低騙租的風險，保障租賃企業和租戶的資金安全。

未來，要在住房租賃行業充分利用信息精準匹配、構建用戶畫像、交易信用分析、標準化管理房源、支付結算管控、智能家居服務等各個層級前沿技術，降低交易成本、提升服務效率，并陸續引入智慧建筑乃至5G物聯網等相關業務模塊，使住房租賃上下游形成一條龍式的服務閉環，在提升用戶和房源精準匹配能力的同時，更加高效地滿足用戶的個性化需求。

借力金融產品助推住房租賃市場發展

設立REITs公司吸收社會資本參與住房租賃市場

我國的租賃住房行業參與機構眾多，雖然近年來政策傾向明顯，但目前尚沒有占市場主導地位的巨擘出現，其主要原因之一就在于房源的獲取難度較高，無論集中式亦或是分散式租賃住房，都需要經過拿房及裝修改造等步驟，相比傳統租賃形式投入更大。特別是我國集中式租賃住房目前以重資產運營模式為主， 所需資金占用較大，而目前有效的前期融資渠道相對稀少。為促進國內租賃住房市場多渠道供給，通過設立REITs（房地產信托投資基金）公司有效籌集社會資金，可以有效擴大資產供給，以小資本撬動項目發展，實現對物業資產的有效控制。此外，租賃住房行業通過項目收益覆蓋相關成本，可以后期擇機通過發行金融產品或與地產開發企業合作等方式擇機退出，享受租賃住房項目增值收益，實現租賃業務資產與資金的募投管退模式。

以特色租賃住房項目為切入點，搞活住房租賃市場

隨著租賃住房市場的不斷發展，面向具有特定需求人群或區域的租賃住房產品也陸續在我國房地產市場面世，如主打養老需求、孕婦產婦及扶貧紓困等類型的租賃住房等。但這類租賃住房面臨了需求旺盛但供給不足、缺乏規范化的管理和專業的運作團隊等諸多發展問題。

設立專業REITs公司，發揮REITs融資功能，可以有效解決特色租賃住房項目發展遇到的瓶頸問題，并可為社會輸出地產改造的專業經驗。比如：在醫養領域，助力修建康復中心、護理中心及安寧療護中心;在康養領域，支持集中式與分散式養老項目，并可銜接養老金等金融資源;在民宿領域，建立特色美麗鄉村項目，助力精準扶貧;也可將住房租賃與社會公益事業相結合，發揮專業運營公司在建設、配租、物管、服務等領域的優勢，打造低成本公益住房項目。

利用金融手段深化住房租賃服務

在國家政策的大力支持下，我國租賃住房市場正迎來深化發展的黃金時期。面對普通租戶的租金壓力、機構房東的資金需求、重資產模式下資金來源、運營公司營運資金緊張等問題，我國租賃住房市場需要更全方位的金融服務支持。針對上述問題， 要進一步深化租賃住房金融服務，在傳統的租賃住房開發貸款服務基礎上，要整合REITs、CMBS、ABS等金融產品，因地制宜解決不同主體資金融通問題。同時，為解決目前租賃市場中主流的“二房東模式”里稅收與資管模式服務問題，我國租賃住房市場可以探索“保險+運營”模式，通過引入運營公司與保險公司進行租金收益擔保，承諾租金收入，并可通過保理、信托等機構的介入，為房東提供未來租金融通服務。

（作者單位：中國建設銀行住房金融與個人信貸部）