土地儲備運行機制中的土地供應問題研究

杜艷鋒

摘要：土地供應，即為結(jié)合城市規(guī)劃建設用地實際需求，各級政府部門經(jīng)一段時間的儲備完成前期所開發(fā)用地，逐步分期分批推向市場的一種活動。但是，因國內(nèi)缺少完善化土地的供應機制，部分地區(qū)無長期性供給對策，供應方面缺少連續(xù)性和前瞻性，導致土地供給處于不足狀態(tài)，對于市場經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展十分不利，這就決定了深入了解土地儲備的運行機制當中土地供應問題十分必要且重要。鑒于此，本文主要圍繞著土地儲備的運行機制當中土地供應問題開展深入的研究和探討，期望能夠為相關(guān)部門今后高效化處理土地儲備的運行機制當中土地供應方面問題提供有價值的指導或者參考。

關(guān)鍵詞：土地儲備;運行機制;土地供應;問題

現(xiàn)階段，土地儲備的運行機制當中土地供應問題更為突出，對于土地供應各項工作實施進度和效果有著十分不利的影響。故而，深入了解土地儲備的運行機制當中土地供應現(xiàn)實問題，積極構(gòu)思出相應的土地供應實施對策，對土地儲備的運行機制當中土地供應各項工作的有效落實來說，現(xiàn)實意義較為突出。

1 土地儲備的運行機制當中土地供應現(xiàn)實問題

國有土地，屬于國有資產(chǎn)，所有權(quán)在國家手中，國家拿出部分土地資源，實現(xiàn)有期限、有償使用后，促使土地市場逐漸形成。在這一情況之下，土地的所有權(quán)仍然歸屬國家，國家以出租、出讓土地的使用權(quán)形成土地一級市場，用地主體從國家獲取相應合法的使用權(quán)利后，在市場上流通土地，如轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等等，逐漸形成了可實現(xiàn)市場自由支配二級的土地市場。建立土地的儲備制度，屬于土地使用制度改革最終結(jié)果。伴隨國內(nèi)政治制度深化改革持續(xù)推進，各級地方單位均相繼確立土地儲備專項制度，運行流程即為：以土地的儲備計劃為基礎，收回或者收購土地的使用權(quán)，再把已收回土地全部納入至土地的儲備體系內(nèi)，由當?shù)赝恋貎錂C構(gòu)負責前期的開發(fā)及管理，結(jié)合實際情況，把所儲備土地分批次流向于市場，實現(xiàn)土地重新流通[1]。然則，因現(xiàn)階段國內(nèi)土地供給層面建設處于不夠完善狀態(tài)，土地供應嚴重不足，無法滿足所指定供給計劃，部分城市當中土地儲備也處于不足狀態(tài)，可推向于市場土地較少，對于土地市場今后發(fā)展十分不利。

2 土地儲備的運行機制當中土地供應實施對策

2.1 制定與長期規(guī)劃相吻合土地供應專項制度

若想妥善處理好土地儲備的運行機制當中土地供應問題，要求有關(guān)部門或者單位務必要將總體規(guī)劃部署工作落實好，制定一整套能夠與長期規(guī)劃相吻合土地供應專項制度，期間需考慮到層次性問題，城市規(guī)劃建設短期運行期間，務必要將長遠目標設定好，并將土地供應中長期合理且科學的計劃制定出來，制定出一年期限為基礎的短期供應計劃，制定為期3-5年中長期的供應計劃，以保證土地的供給規(guī)劃有著連續(xù)性與統(tǒng)一性，便于更加有效的開發(fā)及利用土地資源;此外，要以公開原則為基礎，要求土地的儲備機構(gòu)面向全社會公開土地信息，特別是土地短期的供應計劃務必要公開，以便為廣大投資者提供可靠性投資依據(jù)或者參考。

2.2 注重土地實際供應價格的合理引導和房產(chǎn)市場的有效預測

在土地實際供應價格的合理引導層面：土地供應的價格構(gòu)成即為收購價、土地的增值收益及儲備成本等。土地供應的價格，對于土地市場的持續(xù)發(fā)展有著潛移默化的影響，是調(diào)控房地產(chǎn)市場的一種關(guān)鍵手段或者方式。那么，為做好土地實際供應價格的合理引導工作，則需從如下方面著手：一是，土地儲備期間，注重市場競爭專項機制的科學引入，以招標方式，逐漸引入更多土地整理專業(yè)企業(yè)，給予土地整理專業(yè)企業(yè)已達授權(quán)，便于企業(yè)整理土地，提高土地的整理質(zhì)量，把控好土地整理時間及成本;二是，嚴格監(jiān)管經(jīng)營性質(zhì)用地，借助競爭機制或者招標手段等，將引導和監(jiān)督工作妥善落實好;在房產(chǎn)市場的有效預測層面：要求有關(guān)部門或者單位能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)的市場動態(tài)情況開展實時化監(jiān)測，對市場發(fā)展的動態(tài)情況做好實時分析，將土地儲備市場調(diào)控職能作用有效發(fā)揮出來，做好土地的供應關(guān)系平衡工作，把控好一些企業(yè)壟斷土地的使用權(quán)方面問題。堅持實事求是基本原則，合理科學地判斷及預測商品房的市場需求，通過有效分析商品房實際空置率情況，實現(xiàn)對市場動態(tài)的全面了解及掌握，有效調(diào)控市場變化[2]。

2.3 注重土地儲備實際運作范圍的合理調(diào)整

做好儲備土地來源分析，新區(qū)土地資源的儲備豐富、土地增值開發(fā)較為完善，借助經(jīng)營性質(zhì)土地開發(fā)儲備運行模式，便于短期內(nèi)更好地收容及積累資金，帶動新區(qū)發(fā)展。新區(qū)需全面落實轉(zhuǎn)型升級工作，自增值土地的開發(fā)過渡到存量土地挖掘，對存儲土地基本類型做好分析工作，除部分城市規(guī)劃建設用地儲備，對土地的儲備系統(tǒng)內(nèi)集體建設方面用地也需納入范疇內(nèi)，實現(xiàn)政府部門的統(tǒng)一規(guī)劃，有序管理市場集體的用地建設。

2.4 重視土地供應全新模式的積極探索

新區(qū)屬于改革開放核心區(qū)域，應當重視土地供應全新模式的積極探索工作，逐步完善招拍掛的土地出讓運行模式，將政府部門市場調(diào)控職能有效發(fā)揮出來，注重土地申請和使用制度的創(chuàng)新，結(jié)合用地實際需求來申請審批，針對已經(jīng)審批項目實施掛牌出讓;積極探索及逐步完善化土地閑置專項機制，針對已出讓土地，若未依據(jù)規(guī)定時間將建設手續(xù)辦好，亦或者是并未依照著審批要求來落實開發(fā)活動，則有權(quán)將土地交易行為終止[3];積極探索及逐步完善化土地的供應模式，結(jié)合土地開發(fā)難度系數(shù)及使用性質(zhì)等，合理設定土地有償?shù)氖褂媚晗藓烷_發(fā)用途等。

2.5 土地儲備的籌融資渠道需持續(xù)拓寬

政府部門應當注重土地儲備的籌融資渠道持續(xù)拓寬，借助土地的儲備債券發(fā)行形式，吸納更多社會上的閑散資金，對土地儲備的資金起到緩解作用;還可以土地開發(fā)的信托計劃，來吸引更多信托公司資金。

2.6 逐步完善化土地儲備的信息化管理系統(tǒng)

通過土地儲備的信息化管理系統(tǒng)有效完善，可促使土地儲備整體效率得以提升，可以說，在新形勢之下，土地儲備的信息化管理系統(tǒng)完善化建設期間，務必要做好多方位及系統(tǒng)化分析，需包括計劃編制、土地儲備的規(guī)劃、交易數(shù)據(jù)、項目跟進各方面信息內(nèi)容，定性和定量分析存儲土地空間配置實際情況，結(jié)合分析結(jié)果，合理布局好土地的建設用地，以便于有效增加土地效益。

3 結(jié)語

綜上所述，通過以上分析論述之后我們對于土地儲備的運行機制當中土地供應現(xiàn)實問題，均能夠有了更加深入地認識及了解。從總體上來說，為妥善處理好土地儲備的運行機制當中土地供應現(xiàn)實問題，高效落實土地儲備的運行機制當中土地供應各方面工作，不僅要求有關(guān)部門或者單位積極采取制定與長期規(guī)劃相吻合土地供應專項制度、注重土地實際供應價格的合理引導和房產(chǎn)市場的有效預測、注重土地儲備實際運作范圍的合理調(diào)整、重視土地供應全新模式的積極探索、土地儲備的籌融資渠道有效拓寬、逐步完善土地儲備的信息化管理系統(tǒng)等各項措施，還應當實行土地利用的動態(tài)化監(jiān)測和土地差異化供應方式，逐步完善土地供應整體規(guī)劃，在妥善處理土地儲備的運行機制當中土地供應各方面問題的同時，確保土地供應各項工作得以高效進展。

參考文獻：

[1]劉彩霞， 王露. 解析土地儲備計劃編制和執(zhí)行中存在的問題[J]. 房地產(chǎn)導刊， 2018， 33（018）：260-261.

[2]王敏. 土地儲備工作中的問題及對策[J]. 中國戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)：理論版， 2019， 34（008）：129-130.

[3]夏正亞. 新時期土地儲備運行機制與土地供應問題的研究[J]. 世界家苑， 2017， 28（012）：192-193.