樓市承壓，炒房何去何從

范曳杉

中國房價的居高不下，給購房者帶來了巨大的生活壓力，在“6個錢包”的幫助之下，想盡一切辦法縮減生活開支，從而湊足首付，是大多數剛需型購房者的真實寫照。

但在很多投資客眼中，房子除了住，還可以炒。“30萬兩年就變200萬”的誘人噱頭，吸引了不少渴望實現”財務自由”的人加入炒房行列，“只漲不跌”的預期讓炒房客們不惜傾其所有，以貸養貸。

2018年之前，很多人碰上了房地產的黃金時代，恰巧趕上了炒房時機，閉眼炒房都能賺。房價也是一漲則全國漲，一跌則全國跌。

而現在，全國性的房價普漲的大形勢或將結束，閉眼炒房的時代也將成為過去時，未來的樓市分化才是大勢所趨，炒房客們的明天，同樣不甚光明。

房價上半年逆勢上行炒房客卻說房子根本賣不掉

2020年上半年的房地產市場，在疫情和眾多政策調控籠罩之下，卻沒有如機構預測的那樣步入寒冬，而是逆勢上行，竟也呈現出一副回暖的趨勢。

根據上海易居房地產研究院給出的數據顯示，2020年上半年全國百城房價上漲近11%，其中有10個城房價漲幅超過20%，漲幅最高的珠海甚至達到了31%。百城新建商品住宅的成交均價為15595元/㎡，同比上漲10.9%，其中，北上廣深4個一線城市的新建商品住宅成交均價為46515元/㎡，同比上漲8.1%。

疫情使得房產的行情在年初受到了巨大的沖擊，疫情被大體控制之后，在政策面、資金面、市場情緒等多因素的共同影響下，全國的購房需求又被集中釋放，整體呈現出了相對高的漲幅水平。

雖然上半年房產市場的行情好于預期，上海、深圳等地甚至還多次出現了豪宅熱、學區房熱等現象，但是，投資者卻并沒有如預期的一樣賺得盆滿缽滿。相反，受到房價上漲的影響，他們手里的房子反而變得更難賣了。

炒房客老李在南京六合區有一處房產，為了盡快出手，他將2萬元的單價下調到了1.2萬元，算是將房子直接降價了80萬元，卻依舊處于無人問津的狀態。老李現在心里十分著急，卻也不知道該怎么辦才好。

像老李一樣的人也不是少數，即便是現在，也經常能在網上看到一些類似的“哭訴”，不少炒房客表示自己的房子不僅賣不掉，還要承受高額的月供，實在是得不償失。

相比新房市場，二手房市場上的投資者其實更加集中。4、5月份的時候，全國突然出現了一大批掛牌出售的二手房，其中武漢的二手房待售量甚至出現了500%的增長，而現在全國有多個城市的二手房待售量都突破了10萬套，供需關系失衡嚴重。

炒房客關注的政策市場的主基調仍是房住不炒

今年上半年的經濟形勢比較緊張，大部分投資者都秉持著現金為王的心態，盡可能地避免如買房等大筆的消費。而相關部門為了更好地恢復經濟，也積極施行了多種利好政策，以此推進房地產市場的回溫。

據統計，今年上半年，全國發布的穩定樓市的政策零零散散地已經達到了304次，其中包含了放松限價、人才新政變相松綁限購、公積金政策調整等政策。其中，杭州快遞小哥和直播一哥李佳琦正是憑借“人才認定”，才獲得了相應的購房、落戶補貼。

這也讓不少炒房客隱約地有了一個期望：有沒有可能在多項利好政策并行的市場上大賺一筆？但現實卻很快給他們潑了一盆冷水。

杭州率先表明了自己的態度，要堅持“人才購房以自住為主，拒絕炒房”，并于7月2日出臺了相關政策：高層次人才家庭只能享受一次優先購房資格，并且自房屋網簽之日起，5年內不得上市交易。

接著，7月15日深圳發布史上最嚴限購令；7月23日，南京將之前的樓市調控政策進行了全方位的升級……

盡管各地對樓市的政策內容不一，但多數的引導政策還是很有成效，也較好地避免了市場投機倒把現象出現。在引導著房產市場“求穩、求健康”的同時，也近乎直白地告訴了炒房客：炒房，沒戲了。

深圳的限購令全國房價未來基調被定下

機構在分析全國房價走勢的時候，都會特別標注上一句“除深圳外”。原因無他，深圳的房價漲得實在是太快了。

深圳的炒房客小林看準時間，下手買入在寶安區的中糧一套房產。去年年底市場取消了“豪宅稅”，寶安區的房價一路猛漲，單價大概漲了近2萬多元，小林那套84平方米的房子賣了560萬元，賺得盆滿缽滿。

類似的案例不在少數，也不斷地給予著其他炒房客們希望，深圳會不會繼續保持下去這種“輝煌”呢？市場上又會不會再出現下一個深圳呢？但緊接著，深圳就給了這些炒房客們一記當頭棒。

今年7月15日，深圳出臺了被稱為史上最嚴的樓市調控政策，從延長深戶購房社保時間要求、設置離婚購房追溯期、恢復“豪宅稅”等方面抑制投機炒房需求，止沸深圳已經過熱的樓市。

“跟您確認一下，您是深圳戶口嗎？您有三年社保嗎？”

這幾乎成了深圳新安區房產中介老周的固定開場白。老周直言，調控新政出來后，新安區這邊就沒怎么漲了，也少了很多投資客。

另一位在寶安中心區從事二手房交易的中介小洪也表示，調控加強了以后，房子的價格倒是沒怎么下降，但是成交方面很慘淡。

于是，越來越多的購房者就開始將買房熱點，從二手房切換到了“打新”，新政過后的深圳新房市場呈現出一片生機，全民參與搖號，搶購新房。

對于深圳新房市場的局部火熱，諸葛找房數據分析師陳霄認為，隨著新房供應量的增加，未來新房市場將會逐漸降溫，購房者將會更加謹慎理性。

二手房和新房“搖號打新”也瘋狂

“打新”這個詞來自于股市，由于中簽率低，加上新股上市往往會價格猛漲，所以被認為是穩賺不賠的買賣，用在房產市場上，其實也多少帶了幾分這個意思。

在市場上，受到調控政策的影響，為防止房價過快上漲，新房的限價措施被嚴格執行。而二手房交易有著“隨行就市”的特點，更加直白地反映了真實的市場供需情況，這也導致新房與二手房存在著價格倒掛現象。

有人曾算過一筆賬：在深圳，由于限價政策，新樓盤的開盤價要比周邊的二手房便宜1萬元，1平米便宜1萬元，100平米就是100萬元，簡直是暴利，買到就是賺到，市場自然熱度不減。

“7.15新政”過后的第一個打新盤華強城，更是備受關注，2.6萬人參與誠意登記，最后只有550套房，靠積分再靠運氣，概率也不大。此外，諸如杭州、南京、成都等地，也都出現了“萬人搖號，一房難求”的景象。

今年5月份，杭州遠洋西溪公館，5萬多人搶959套房子，相當于一套房子就有50人在搶。由于開發周期過長，項目周邊二手房每平在3.5萬至4萬元之間，而目前項目限價每平才2.8萬元。此外，該項目這次推出的房源是準現房，交房時間短，對于炒房客極具吸引力，引發“萬人搶購”。

由于政府限價，二手房和新房價格倒掛，“搖號打新”的高額利潤自然是引得不少炒房客蠢蠢欲動，這也讓不少真正的剛需一族嘆氣不已，“陪跑”已成常態。

鶴崗型城市湊熱鬧型炒房客的無底洞

除了需要政策調控、搖號打新來限制高房價的一線城市外，還有像鶴崗這樣的“白菜價”城市存在，兩極分化的差距，同樣吸引著人們的注意。

去年，鶴崗因為幾萬元一套的“白菜價”住房，躥紅于網絡，于是名揚全國。在人們視高房價為洪水猛獸的今天，這種城市的出現，簡直引得人們大跌眼鏡，竟然還有如此“白菜價”的地方存在，有不少人也動了組團去鶴崗買房的念頭。

前幾天刷微博，一條名為“3萬鶴崗買房2.2萬賣了”的詞條，讓鶴崗這個城市再次出現在了人們的視線之中。

買房的湖北小伙叫做小許，2019年年底懷揣著3萬元買下了鶴崗的一間房。本以為有了房就有了家，可惜還沒等房本焐熱，迫于生活壓力，他只好將房子掛牌出售。沒想到3萬的房子無人問津，最后降價到了2.2萬才勉強成交，賣給了網友。本來還抱有過等房升值這種念頭的小許，被下跌嚴重的房價打擊嚴重。

像小許這樣的小白買房者不是第一個，也不會是最后一個。而鶴崗這樣的城市，雖有些特殊，卻也絕非個例。

幾萬塊甚至幾千塊、幾百塊一套的房子也沒有人買，這樣的魔幻現實還發生在甘肅玉門。在最極端的情況時，玉門的房價可以低到28元/平米，甚至比豬肉價格還便宜，有些房子開價1萬-1.5萬元，即便水、電、暖氣皆具備的成品房，依舊是無人問津。

小許這樣令人懊喪的例子，也告訴了我們一個殘酷的事實，那些所謂的“白菜價”的房子，就好比是股市中的垃圾股，不僅投資價值不大，甚至還有可能會賠得血本無歸。

房價兩極分化閉眼炒房的時代已然不再

北上廣深這樣的一線城市，和鶴崗這樣的三四線城市，就像是兩極分化的兩個極端。

猶記得今年4月底、5月初，隨著北京西城教委“7.31多校劃片”政策的出臺，北京西城區的學區房著實是小火了一把，36小時成交3套金融街學區千萬級別的“老破小”，令人咂舌。

盡管這一風口過去之后，學區房有所回跌，但也不敢妄加評論和揣測其日后的價格走勢。唯一能肯定的是，在多校劃片之后，曾經均價10萬的學區房，將會縮水到8萬、9萬一平米；而曾經均價7萬的房子，單價可能會相應提高。

反觀鶴崗總價萬元的房價，其差別不可謂不鮮明。就像馬云之前曾說過，“房價如蔥”和“地段論”就是未來的趨勢，簡單來說就是兩極分化，房地產市場隨著人口流動而產生了分裂。

隨著人口的涌入，城市的房價會出現了一定幅度的上漲，這在一線和二線城市中尤為突出。但在較為貧窮的三線和四線城市中，由于人口的流入少，甚至會發生人口流失，房價也將不斷下跌，這種兩極化將變得越來越嚴重。

總之，即便在前景相對可觀的一二線城市，在相關政策的調控和約束之下，閉眼炒房的時代也已經過去了；而在三四線城市，看準低價、抄底炒房從來也不是什么明智之舉。